拿地將近5年 西安的南洋公館項目終于要亮相了

　　原標題：拿地將近5年，西安這個項目終于要亮相了!

　　拿地將近5年時間的南洋公館項目終于要亮相了。

　　而在過去5年時間里，整個灃西新城的發展、樓市的行情已經發生了非常大的變化。

　　南洋公館，有失去的機會，也有迎來新的機遇。

　　如今，重磅規劃與措施的出臺，讓中國西部科技創新港板塊，迎來了更大的想象空間。

　　拿地將近5年，終于亮相

　　時間要追溯到2019年底。

　　2019年12月19日，位于西咸新區灃西新城的XXFX-CXG01-04地塊進行公開拍賣。

　　這塊地的位置在灃西新城精勤路以北、臨渭路以東、學鎮東路以南、學鎮環路以西(備注：路名為原名)，面積為115.8畝，土地用途為住宅兼容商業用地，容積率大于等于1.8小于等于2.2.建筑密度小于等于20%，綠地率大于等于35%。

　　按照當時的規定，該地塊采用異地集中配建租賃型保障房，競得者需要按照建面5%的比例、8000元/㎡的標準繳納異地配建費。該地塊內還需要配建一所不少于6班、用地面積不少于2700平方米的幼兒園，以及不小于1700平方米社區綜合服務用房。

　　這塊土地的掛牌起始價為46323萬元，經過102輪競價，該地塊被西安灃谷發展有限公司(2020年5月名稱變更為西安灃東新城灃谷發展有限公司)以97323萬元摘得，溢價率110%，折合地價840萬元/畝，樓面地價5730元/㎡。

　　加上保障房異地配建費、幼兒園建設成本等之后，該地塊的樓面地價保守估計會在6100元/㎡以上。

　　在當時摘地時，西安灃東新城灃谷發展有限公司屬于灃東地產的全資子公司。

　　2023年12月，灃東地產在西安灃東新城灃谷發展有限公司中的持股比例下降到了10%，另外90%的股份則轉讓給了金灣地產集團。

　　實際上，不管是之前作為灃東地產的全資子公司，還是如今作為金灣地產集團控股的子公司，西安灃東新城灃谷發展有限公司都屬于國企性質。

　　5730元/㎡的樓面地價，與后來中交、中旅拿地樓面地價萬元左右，華潤拿地樓面地價1.25萬元/㎡相比，如今看起來是比較劃算的，但在當時的灃西新城，則刷新了灃西的樓面地價。

　　如今，距離西安灃谷發展拿地將近5年之后，這個項目在近日才以南洋公館的案名開始正式釋放信息。

　　約125㎡戶型

　　約143㎡戶型

　　約168㎡戶型

　　根據目前已經公開的信息，南洋公館規劃了22棟小高層，主力戶型面積約125㎡、143㎡、168㎡、200㎡，采用“第四代住宅”設計。

　　其中，項目最北側沿著渭河的4棟樓，樓棟進行了建筑轉體，由此實現了河景景觀視野最大化，同時也實現了第二排樓棟擁有了河景。

　　從已曝光的戶型來看，約125㎡的戶型奇數層露臺在南向次臥外、偶數層露臺在南向主臥外，約143㎡的戶型奇數層露臺在南向次臥外與陽臺拉通、偶數層露臺在南向主臥外與陽臺拉通，約168㎡的戶型則為邊廳設計，露臺在客廳側面。

　　失去與機遇

　　拿地將近5年才亮相，這對于南洋公館而言，有失去的機會，也有迎來新的機遇。

　　之所以說失去了一些機會，主要指的是項目拿地后的2020年至2021年上半年，正是灃西新城樓市最火爆的時候，房價不斷上漲的同時，各項目銷售情況也不錯，當時灃西的房價已經賣到了2萬元/㎡以上，也別是華潤1.25萬元/㎡樓面地價拿地之后，大家對灃西的房價有了更高的預期。

　　如果當時拿地之后南洋公館迅速亮相、入市銷售，那么剛好可以抓住那波市場行情，實現溢價的同時帶來快速去化。

　　但是，現實中沒有如果。

　　2021年下半年開始，灃西樓市急劇降溫，即使是萬科、龍湖、華潤、中交、中旅等大牌開發商，也無法改變灃西市場降溫的事實。

　　今天的灃西市場，已經與2020年的市場沒法相比。

　　從這個角度來講，南洋公館錯過了一定的機會。

　　對于南洋公館來講，目前的機遇在于中國西部科技創新港片區發展的逐步成熟，以及優質教育資源。

　　2019年9月，西安交通大學2019級研究生開學典禮在中國西部科技創新港舉行，這標志著中國西部科技創新港正式投入使用。

　　在過去5年時間里，中國西部科技創新港迎來更多人才工作生活的同時，區域內的配套也不斷成熟，包括地鐵5號線2020年底通車、高科一路跨渭河大橋2023年建成通車、配套的小學和中學投用等等。

　　同時，按照2024年灃西新城學區劃分，南洋公館小區學區為灃西新城創新港小學（創新港西安交通大學附屬小學）、初中學區為西安市創新港中學（創新港西安交通大學附屬中學）-初中部，這對于南洋公館來講，無疑是一個重磅利好。

　　優質的學區，再加上項目所擁有的生態資源，使得項目形成了一定的競爭力。

　　南洋公館目前可以對標的是今年入市的純新盤中國鐵建西派瀾廷，兩個項目同處創新港板塊，最大賣點也都是學區。

　　中國鐵建西派瀾廷是去年12月份拿地，今年7月初首開，拿地7個月開盤。當時拿地樓面地價為5445元/㎡，房價1.4萬元/㎡左右。

　　相對來講，南洋公館的土地成本要更高一些，樓面地價成本“6000+”，再加上拿地將近5年時間的資金成本，實際樓面地價成本要更高一些，應該在7500元/㎡左右了。

　　在此背景之下，南洋公館在售價層面如何與中國鐵建西派瀾廷競爭，這是一個考驗。

　　創新港站在新的起點之上

　　當然，站在2024年8月，南洋公館所處的中國西部科技創新港板塊，還迎來了一個新的機遇。

　　今年7月份《西安市人民政府辦公廳關于印發支持中國西部科技創新港打造教育科技人才一體化發展示范區若干措施的通知》正式發布。

　　這份《通知》一發布，立馬再次讓創新港板塊沸騰。

　　《通知》中明確支持創新港加強原始創新和高質量科技供給、支持企業深化校企合作加強產學研融通創新、支持校地協同引導創新要素加速聚集創新港，出臺了16條具體措施，涉及到資金、人才、體制機制、產業布局、用地保障、配套服務等方面，支持中國西部科技創新港打造教育科技人才一體化發展示范區。

　　毫無疑問，這里將會成為整個中國西部的產學研高地。

　　更為重要的是，在這里西安交通大學并不是孤立存在的，西工大翱翔小鎮、中國西部先進核能技術研究院(西安交大與中國核工業集團共建)、三一西部智能制造中心、秦川高檔工業母機創新基地、陜投半導體產業基地、西安理工大學科創城等也已經或者即將落戶這個片區。

　　在這片土地上，將真正實現將陜西的科教資源優勢轉化為經濟發展優勢。在一系列措施如果能夠真正落地實施，將使得這個板塊的潛力，不亞于目前熱炒的高新CID、港務區。

　　而目前除了中國鐵建西派瀾廷、南洋公館之外，陜西展霆房地產開發有限公司2023年3月份在創新港片區拿地4宗將近200畝，樓面地價5100元/㎡左右。

　　從這個中國西部科技創新港打造教育科技人才一體化發展示范區的土地用途來看，以科研用地、工業用地、商業/商務用地為主，住宅用地很少，這進一步說明這個片區住宅的的價值和稀缺性。