重點城市上半年樓市“翹尾”收官 下半年新房成交規(guī)模有望溫和修復

　　政策利好不斷，存量需求處于釋放周期。

　　今年上半年，房地產(chǎn)市場迎來一輪重磅政策支持，力度大、覆蓋范圍廣。

　　4月30日，中央政治局會議首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，明確了未來的樓市政策方向。5月17日，央行“四箭齊發(fā)”，降首付、取消商貸利率下限、降低公積金利率以及設(shè)置3000億元資金用來收購商品房用作保障房，著力去庫存、穩(wěn)市場。6月7日，國常會再提“去庫存”，指出“著力推動已出臺政策措施落地見效，繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施。”

　　在地方層面，根據(jù)中指監(jiān)測，2024年上半年全國有約180省市（縣）出臺政策超360條，二季度各地政策保持較高頻次。

　　今年上半年，房地產(chǎn)支持政策應出盡出，樓市經(jīng)歷了怎樣變化？下半年，樓市又將怎么走？

　　整體仍在調(diào)整，重點城市6月樓市“翹尾”

　　強有力的政策支持下，樓市出現(xiàn)明顯變化，購房預期回升，部分城市銷售向好。中指研究院稱，2024年上半年，重點城市市場活躍度整體偏弱。重點100城新建商品住宅月均成交面積約2000萬平方米，同比下降約四成。不過，在“5·17”政策落地后，部分核心城市市場情緒出現(xiàn)修復，在以價換量帶動下，二手房成交規(guī)模率先回升，但新房市場整體表現(xiàn)不及預期，多數(shù)城市表現(xiàn)仍較為低迷。

　　那么，“5·17”政策之下，樓市出現(xiàn)了怎樣的變化？據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，6月，30個重點城市新房整體成交1335萬平方米，環(huán)比增長17%，同比下降19%，與一季度均值相比增長52%。6月，因核心一二線密集利好政策疊加房企年中沖刺加快推盤節(jié)奏，成交延續(xù)穩(wěn)中微增態(tài)勢，創(chuàng)年內(nèi)單月新高，顯著好于一季度月均。

　　分城市看來，6月，4個一線城市新房整體成交面積環(huán)比增46%，韌性顯著好于二三線城市。二三線城市成交表現(xiàn)平平，新房成交面積環(huán)比增12%，同比下降20%。

　　二手房方面，據(jù)CRIC監(jiān)測，6月，22個重點城市二手房成交面積預計為1428萬平方米，環(huán)比轉(zhuǎn)增7%；同比由負轉(zhuǎn)正，增長24%。分城市來看，6成城市成交環(huán)比回升，其中，上海、廣州等領(lǐng)漲，增幅在40%左右，北京、杭州、南京等穩(wěn)步回升，增幅在10%左右，而成都、青島等成交有所回調(diào)。

　　政策利好下4個一線城市成交量全面上漲

　　從各大城市整體表現(xiàn)來看，北京、上海、廣州、深圳等一線城市表現(xiàn)相對較好。

　　北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，6月，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為14987套，環(huán)比增長12%，同比增長29.1%。從月度數(shù)據(jù)來看，6月北京二手房成交量創(chuàng)15個月新高。

　　據(jù)安居客監(jiān)測數(shù)據(jù)，6月，上海一手房共計網(wǎng)簽14118套，環(huán)比上漲約16.71%。“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，6月，上海二手房共計網(wǎng)簽26374套，環(huán)比增加41.1%。

　　廣州方面，據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，6月，廣州新建商品住宅成交7623套，環(huán)比增長47.76%；成交面積83.48萬平方米，環(huán)比增長49.02%。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月26日-6月25日，廣州市二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)為10456宗，環(huán)比大幅增長33.40%，成交宗數(shù)創(chuàng)下自去年4月以來的新高。

　　深圳方面，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，6月，深圳新建商品住宅成交2927套，環(huán)比增長45.69%；成交面積29.64萬平方米，環(huán)比增長45.26%。深圳二手商品住宅成交4172套，環(huán)比增長5.27%；成交面積40.68萬平方米，環(huán)比增長4.76%。

　　北上廣深樓市表現(xiàn)相對較好除了與其自身經(jīng)濟發(fā)展、仍有部分購買力有關(guān)外，不斷松綁的政策也刺激著購房者入市。諸如今年北京、上海均多次優(yōu)化購房政策，廣州松綁政策更是多次走在前列，深圳則是北上深里最早縮短社保年限的城市。

　　中指研究院華南分院研究主管陳雪強表示，當前廣州各方面的購房政策已較為寬松，無論是限購政策，還是信貸政策等均是一線城市中最為寬松的。廣州樓市在新政利好帶動下，市場購房氛圍已有所轉(zhuǎn)變，無論是到訪量還是成交量均有一定的回升，市場熱度短期內(nèi)明顯提升，尤其在廣州“5·28”新政發(fā)力之后，廣州樓市熱度上升了一個層次。

　　對于深圳樓市，中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅認為，在5月一系列樓市松綁政策后，深圳樓盤來訪量、看房量上升，市場活躍度顯著增強。6月，房企進入上半年業(yè)績沖刺階段，深圳樓市逐步進入政策效果兌現(xiàn)期，近期新房及二手房成交量均表現(xiàn)出持續(xù)上漲趨勢。

　　展望：下半年部分城市樓市有望繼續(xù)修復

　　下半年已來，樓市將如何走？尤其是已經(jīng)到來的7月，是傳統(tǒng)的銷售淡季，利好政策下市場是否會延續(xù)此前復蘇趨勢？

　　克而瑞預計，得益于5月以來從中央到地方利好政策不斷，目前仍處于存量需求釋放周期，加之當前供應、成交基本已降至階段性低位，后期大概率延續(xù)企穩(wěn)態(tài)勢，7月樓市成交或與6月持平，基于去年7月為全年低點，預期單月同比降幅也將大幅收窄。

　　克而瑞進一步稱，不同城市仍然呈現(xiàn)出顯著的分化行情：北上廣深杭等核心一二線城市受短期新政影響，仍有一波購房需求有待釋放。對于“熱點恒熱”的成都、西安而言，短期內(nèi)市場韌性較強，即便局部熱盤降溫，整體市場仍有望高位運行。對于多數(shù)弱二線和三四線城市而言，成交大概率沒有起色。

　　中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶認為，多項政策落地后，部分核心城市二手房成交率先好轉(zhuǎn)，但新房市場整體尚未明顯改善，政策見效仍需時間。“下半年，由于居民收入預期、房價下跌預期尚未明顯改善，預計全國房地產(chǎn)市場仍面臨調(diào)整壓力。在政策托底和高基數(shù)效應減弱影響下，全國新房銷售同比降幅將逐步收窄，但投資開工表現(xiàn)或延續(xù)偏弱走勢，市場仍處筑底階段。”

　　“從不同城市來看，下半年，一線城市在政策優(yōu)化帶動下新房成交規(guī)模有望溫和修復；二線、三四線城市低基數(shù)效應明顯減弱，新房成交面積同比降幅或?qū)⒚黠@收窄。”曹晶晶如是說。