上半年長沙商品住宅成交以岳麓區為主 優質地段高端項目霸榜

　　上半年長沙房地產市場點狀復蘇，但仍在周期底部。隨著行業規模的觸底及供給側風險的逐步出清，在政策的加速引導之下，本輪樓市成交規模進一步下調的空間有限。下半年，在政策效果逐漸展現的基礎上，產業、人口支撐更強的長沙有望率先回暖。未來商品房回歸市場本質，品質提升&保值雙重屬性相互促進方能支撐樓市健康發展。

　　榜單維度

　　房企榜

　　九區縣房企全口徑、權益以及操盤榜

　　項目榜

　　商品住宅榜、各區域商品住宅榜

　　別墅榜、公寓榜、商業榜、辦公榜

　　企業榜

　　榜單解讀

　　01

　　上半年新房市場承壓

　　但持續政策利好下有望企穩

　　上半年長沙新房市場承壓，6月房企年中沖刺季，成交量同環比仍處于下行通道，市場還處于筑底修復的過程中。5月以來從中央到地方利好政策不斷，目前仍處于存量需求釋放周期。當前供應、成交基本也降至階段性低位，后期大概率延續企穩態勢。

　　備注：成交數據截止2024年6月27日。

　　02

　　三大榜單TOP30累計業績跌幅持續收窄

　　2024年1-6月，從長沙TOP30房企累計業績表現來看，全口徑、操盤榜和權益榜單本月同比跌幅持續收窄，全口徑榜和操盤榜同比跌幅降至5成以下。其中權益榜單跌幅最高，累計業績同比下跌50.8%，較前五月下降2.7個百分點。

　　備注：成交數據截止2024年6月27日。

　　6月單月業績來看，TOP30房企三榜同環比齊跌，同比跌幅擴大，其中權益榜金額跌幅擴大了19個百分點。三榜環比數據均由正轉跌，跌幅達到2成以上，5月受政策刺激等因素影響，市場數據沖高，6月數據從高位回落。

　　備注：成交數據截止2024年6月27日。

　　從不同梯隊房企全口徑銷售門檻值變化來看，TOP10門檻11.44億元，同比下跌57.5%，較上月收窄10個百分點，而TOP20和TOP30門檻同比跌幅均達到6成以上，較上月跌幅擴大了2-4個百分點。

　　備注：成交數據截止2024年6月27日。

　　整體來看，2024年以來雖然政策面有明顯優化放寬、城市調控政策持續松綁，但上半年企業銷售仍延續筑底調整、保持低位運行，市場信心和預期修復還需時間。

　　03

　　TOP10房企名單變化微小

　　頭部陣營逐漸成型

　　2024年1-6月長沙九區縣全口徑榜單TOP10房企銷售業績呈現普跌之勢，同比跌幅在2-6成之間不等，上半年市場業績承壓。

　　從排名來看，TOP10企業變化微小，TOP9企業名單和去年完全相同，僅排位有所變動。TOP5房企排名均較去年上半年有所上升，上升最快的是【中建信和】和【保利發展控股集團】，分別上升6和4個名次?！?strong>城發恒偉】多項目集中發力，躋身前十陣營。

　　備注：成交數據截止2024年6月27日。

　　長沙市場仍以全國性品牌房企為主導地位，半年度榜單占據7位，本土房企【中建信和】排名最高，居第三位，【運達集團】和【城發恒偉】居9、10位。分企業性質來看，民企僅【龍湖集團】和【運達集團】上榜。

　　具體企業業績表現來看，【招商蛇口】居全口徑榜和操盤榜雙榜第一。當前旗下6大主力盤在售，產品覆蓋面廣，爆款項目頻出。終改大平層項目招商蛇口江山境位居克而瑞上半年長沙商品住宅銷售金額榜第一位；5月新入市剛改大盤招商蛇口天青府首開去化9成，優勢產品力使其成為網紅打卡點。招商蛇口臻境領銜大平層公寓市場，銷售額居上半年公寓銷售首位。

　　【華潤置地】權益榜居第一位，銷售金額25.44億元，旗下“瑞、潤”兩大高階住宅項目長沙瑞府和長沙潤府貢獻金額18.05億元，布局城市中芯，聚焦改善市場，華潤置地步行穩健。

　　【中建信和】位居全口徑和操盤榜第三位，上半年全口徑銷售金額22.32億元，是頭部房企中業績最穩健的企業，也是排名上升最快的房企，從去年上半年的第9位躍升至今年TOP3。憑借中建鈺山湖、中建桃李九章、中建和悅宸光三大優勢項目，實現逆市上行的亮眼成績表現。

　　【保利發展控股集團】位居權益榜第三位，銷售金額19.46億元，業績主力貢獻項目為長沙北中心保利時代和保利天瑞項目。

　　本土三個房企入榜，除【中建信和】外，【城發恒偉】和【運達集團】同樣居市場前列。

　　【運達集團】是本土上榜房企中唯一的民營企業，三榜均居第9位，實現操盤銷售金額13.34億元。深耕長沙28年，【運達集團】秉承“以產品創品質、以品質立品牌、以品牌促發展”戰略，在長沙市場撰寫獨具運達特色的項目篇章。上半年運達中央廣場三期、運達濱河廣場、運達會展灣三大高端改善項目在售，本土民企TOP1地位穩固。

　　本土國企【城發恒偉】高居權益金額榜第8位，銷售金額11.07億元，是市場化改革浪潮下的城投平臺發展樣本。2024年【城發恒偉】發展加速，上半年三大純新盤城發恒偉君樾文昌、城發恒偉雅酈映2013、城發恒偉觀江學府入市，未來業績持續加碼。

　　【麓谷發展集團】上半年銷售業績躍居前列，作為麓谷新區主要投資發展商，麓谷山湖郡和麓谷城市公園雙盤銷售亮眼，業績穩步前進。

　　04

　　腰部房企競爭格局激烈

　　市場排名急速波動

　　TOP30房企中，13家企業同比名次上升4位以上，其中國央企8家，民企5家，變動主要集中在TOP11-TOP30腰部房企梯隊中，腰部企業尚未形成絕對性品牌和布局優勢，在深度調整的市場中，格局變化頗大。

　　備注：成交數據截止2024年6月27日。

　　【華發股份】是TOP30房企中增幅最大的企業，名次上升148位，躍居長沙房企排行榜TOP20行列?！?strong>華發股份】2019年首入長沙，堅持核心地段打造品質項目的中高端路線，拿地均位于濱江新城、中心、洋湖垸、梅溪湖這樣的核心熱門板塊。2024年業績主力項目為開福中心板塊的全鼎級配套華發四季云璽項目。

　　增速位于第二梯隊的代表性企業是【湖南建投地產集團】，前進14個名次，挺進房企TOP20行列。作為湖南省屬企業唯一地產開發平臺公司，企業立足湖南，輻射全國，重點深耕長沙。2024年湖南建投·象山國際、湖南建投·向江徠、湖南建投·御湖印三大主力項目在售，支撐企業長沙市場排名持續上升。

　　除了國央企表現優異外，品質型民企增速也不逞多讓，【九頌山河】、【陽光城】、【龍光集團】、【華實領峰】、【美的置業】前進均超過10名。

　　典型如【華實領峰】，成立于2019年8月，是年輕的本土民營房地產開發品牌。在行業下行周期下，華實領峰通過定位品質取勝、堅定執行穩健經營戰略，展現出了優秀民營企業的底色和實力。首個面世項目就是百萬方高端墅盤，創新打造新中式“院子系”國風產品，在激烈的市場競爭環境中快速取勝。

　　項目榜

　　榜單解讀

　　01

　　商品住宅榜岳麓區項目占四成

　　優質地段高端項目霸榜

　　1-6月長沙九區縣TOP30商品住宅金額榜單中，成交金額仍以岳麓區為主，入榜項目12個，占比40%，區域2024上半年累計入榜業績62.16億元，斷層領先。天心區入榜項目數量7個，區域排名第二，入榜業績41.36億元，較第二名高出96%。

　　備注：成交數據截止2024年6月27日。

　　從上榜項目表現來看，三個項目上半年業績突破10億元，分別為招商蛇口江山境、長沙瑞府和建發縵云。

　　招商蛇口江山境以半年度銷售金額13.55億元位居住宅排行榜第一位，項目位于城區核心板塊市政府，教育資源優越，生活配套醇熟，一二期為終改大平層產品，三期推出首改143平戶型，將初改至終改客群一網打盡。

　　長沙瑞府以11.06億元的業績位居榜單第二位。項目位于高鐵新城，是華潤置地TOP級高端人居“瑞”系產品首入長沙之作， 2023年12月底首開即爆，搖號開盤當天勁銷約8億元，入市以來一直居銷售市場前列。

　　建發縵云銷售金額10.01億元，位居榜單第三位，項目2023年12月入市，2024年5月即全部推完，熱銷程度可見一斑。今年5月，建發房產市政府板塊補倉，溢價5%競得觀沙嶺宅地，有望再續建發縵云業績輝煌。

　　住宅銷售榜單中以主城核心板塊項目為主，但也不乏憑借產品力實現高業績的新城板塊高品質項目，如長沙縣松雅湖板塊萬科松湖天地、長沙國際會展板塊運達會展灣和望城區月亮島板塊宸嘉嘉臣道項目，以領先的產品力實現業績突圍，高居住宅排行榜TOP30行列。

　　分區域商品住宅榜單中，僅岳麓和天心兩區TOP5項目累計成交金額超過30億元，岳麓區長紅，持續量價領跑市場。

　　天心區近年發展迅速，剛需到終改產品全面開花，終改塔尖豪宅如中海閱湘臺、綠城鳳起麓鳴市中心一線臨江大平層項目，剛改高性價比大宅如長紅十年品質大盤麗發新城，“六邊形戰士”完善配套央企新盤中國鐵建花語江南。

　　02

　　非普宅物業榜頭部效應凸顯

　　TOP1項目占據絕對優勢

　　長沙2024上半年非普宅物業表現延續低迷之勢，均價同比齊跌，成交量跌多漲少。同時呈現出頭部項目銷售業績占據絕對優勢的特點。

　　別墅物業一季度市場極度冷清，以遠郊性價比別墅成交為主，量價同環比大跌。4月洋湖垸板塊保利天瑞首開，以長沙DI王之姿入市，洋湖濕地公園環繞，兼具都市繁華和山野清幽，打破城市豪宅天花板。上半年三推別墅產品，套均價達到千萬，每推必售罄，累計網簽業績3.96億元，單盤業績占據TOP10榜單43%。

　　公寓市場區去年二季度開始，成交量逐季度下降，上半年更是出現成交量同環比腰斬的低谷態勢。但是低迷行情下，優勢項目仍是能偶脫穎而出，岳麓-梅溪湖二期板塊招商蛇口臻境以1.51億元位居長沙公寓排行榜TOP1，項目今年3月首開，去化率高達90%，憑借自身的硬件品質，片區價值、品牌影響力等優勢實現逆市熱銷。

　　辦公物業此前成交量基數較低，上半年在華潤置地中心項目的拉升下，呈現同環比齊漲的態勢。單項目上半年銷售業3.66億元，TOP10榜單業績中占比71%，巨頭效應最為突出。

　　商業物業上半年整體表現尚可，同比漲幅超過3成，對比其它非普宅物業，頭部項目集中度略低，從業績榜單可以看，運達中央廣場三期、人和未來基因谷、南崇九頌|江山印三盤上半年銷售金額超過2億元。

　　總結：2024年上半年長沙樓市低溫延續，政策頻發但市場并未完全走出困境。因此從企業業績出現全面承壓態勢，國央企受益土儲結構穩固頭部陣營，腰部企業面臨去庫存及調土儲的雙重壓力。但從各類項目角度來看，仍有發力空間，未來企業需要更專注某個垂類賽道，穩固企業發展護城河。

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