濟南市已有超200個樓盤引進渠道賣房 部分項目傭金直接翻倍

　　7月伊始，濟南中介渠道紛紛推薦金地明湖樾，朋友圈遍布該樓盤熱銷短視頻。據了解，金地明湖樾拿出12號樓與渠道合作，每平米降價近2000元。記者調查了解到，目前濟南200多個樓盤引進渠道賣房，多數住宅項目傭金在2個點左右，高的3-4個點，一些郊區盤、寫字樓、商業、公寓甚至高達五六個點，部分項目傭金較去年直接翻倍。

　　平臺給到渠道4-4.8%

　　高傭金帶來全城中介熱推

　　一位業內人士表示，金地明湖樾與平臺簽署高傭金對賭協議，雙方設定銷售目標，賣的多達標了即獲取高傭金，“平臺給渠道傭金為4%，25套起跳，傭金高達4.8%。”

　　以金地明湖樾127平米三室房源為例，不錯樓層房源總房款160多萬，按照最高4.8%的政策，傭金最高能到9萬。

　　據了解，位于濟南北湖片區的金地明湖樾分兩期建設開發，一期金地湖城風華已經交付，目前在售二期金地明湖樾，銷售價格屢次下調，從每平米16500元調到14000元再到12000元；在售2號樓、12號樓去年曾長期停工，共有528套房源拿到預售證，112套顯示抵押不可網簽。

　　即使存在諸多問題，金地明湖樾引進渠道后，已形成全城熱推現象。近日，“金地商置濟南”公眾號文章顯示，近2周金地明湖樾成交50套，列濟南商品房銷售第一。

　　同樣情況的還有保利瑯悅。在西客站片區調研時記者發現，相比片區其它樓盤，段店立交附近的保利瑯悅營銷中心客戶特別多，置業顧問表示，“項目位置優越產品力好，是改善購房群體首選。”

　　但業內人士透露，保利瑯悅屬于高傭盤，中介渠道推售一套獲得的傭金相當于其它項目三套，因此獲得了多于周邊樓盤的客流。網上傳出的內部通知印證了這一說法，保利瑯悅6月時高傭合作，預計到店7-12萬元/套。

　　不少問題樓盤選擇渠道

　　有樓盤賣一套房給9萬傭金

　　記者調查了解到，目前多數項目渠道傭金在2個點左右，高的3-4個點，極個別五六個點。

　　“為了達成好的銷售數據，有些樓盤首開就會選擇渠道。還有一些樓盤因銷售不佳，后續選擇渠道合作。更有一些問題樓盤不得不高傭金，靠渠道帶動銷售”。一業內人士表示。

　　建發雍泉府4月入市，依靠與平臺合作，一直是工業北路熱門項目，每天有大批中介前來。“從5月到現在，門店和項目一直合作，一周去兩三次。”附近某中介人員坦言，開發商銷售壓力大，渠道帶客確實能給售樓處帶來成交。據悉建發雍泉府目前在售106、129、143、176平米三室四室，均價18000元。“7月帶看成交房源，21套以內按照1.4%提費用，21套以上按照2.1%提費用”。

　　位于花園東路的海信君和，目前精裝現房在售，主要戶型有114平米和140平米三室、170平米和258平米四室、323平米五室，“114平米到店獎勵60000元，140平米到店獎勵67000元，170平米到店90000元”。

　　想在東部購房的田敏表示，前陣在中介推薦下看了花園東路隆和府，后來得知樓盤前身是曾爛尾三年的陽光城檀悅，破產重組后今年5月重新銷售，“中介只是說位置好，價格合適，交付有保證，關于樓盤如何爛尾如何復工，產權是否依舊凍結都沒提過。”

　　據了解，某平臺針對隆和府的傭金政策是，門店銷售21套以下按照1.8%提傭，銷售21-30套按照2.25%提傭，銷售30套及以上按照2.7%提傭。田敏表示，“在利益驅動下，中介向購房人推介這種樓盤，喪失中立性。”

　　銷售困難樓盤傭金一般超過3%

　　平臺會留取10%-20%的費用

　　這些樓盤只是濟南平臺渠道銷售提傭的冰山一角。根據兩大主流平臺出具的7月濟南各樓盤傭金政策顯示，別墅、郊區盤、商業、寫字樓、公寓這些難銷售產品，普遍存在高傭金，給到店里或外部渠道在3%以上。

　　一位渠道負責人表示，“普通樓盤傭金點位不會很高，但是今年銷售難度高于去年，一些樓盤傭金相比去年已經翻倍。”

　　記者調查了解到，郊區盤如長清圣豐御景灣最低按3.6%提傭，銷售好會跳傭到4.5%甚至高達4.95%；長清南益名悅常清，按3.6%提傭；槐蔭藍石大溪地，根據套數從2.7%到3.4%再到3.85%不等提傭。而另一平臺顯示，章丘華僑城純水岸按3.60%提傭；郭店榮盛華府，傭金從2.7%到3.6%到4.5%不等。

　　公寓商鋪寫字樓方面，某平臺顯示西客站地平甲第時代，公寓銷售按4%提傭，商鋪寫字樓按3.2%提傭；位于西客站的濟南遠大購物廣場，毛坯公寓按4.5%提傭。

　　別墅項目提傭更高，齊河榮盛國際高爾夫溫泉小鎮，1到3套按3.6%提傭，4套及以上按4.5%提傭；章丘世茂國風源墅，按5.6%到6.4%不等提傭；章丘山東健康映繡江南，別墅1套按2.7%提傭，2套及以上按3.6%提傭；章丘山東健康生態城，別墅按9萬每套提傭。

　　“這些銷售提傭數據，是平臺給到二手房門店或外部渠道的提成點位，而開發商給到平臺的銷售提點更高，平臺會根據情況，留取一定比例后給到銷售方。”據悉，某平臺一般會留取15%，特殊項目留取20%；另一平臺獨家項目扣20%，非獨家項目扣10%。

　　有樓盤銷售負責人表示，平臺對每個樓盤的政策不一樣，“濟南新房市場基本被幾大平臺壟斷，如果不使用他們帶客，看房人流很少，銷售可能很差，尤其是一些偏遠樓盤，比如章丘、長清的項目，自然到訪非常少”。

　　渠道費率管理沒有標準

　　房企需思考如何分配外渠與自渠

　　目前使用平臺渠道帶看推薦，銷售提點非常高，“近幾年濟南新房市場普遍不好，樓盤利潤微薄甚至賠本，平臺分銷帶看進一步削減了利潤，開發商不得已而為之”。某房企營銷負責人表示。

　　針對目前濟南樓市在新房銷售上的傭金費率問題，合富輝煌山東公司副總經理、壹合產業研究院院長許傳明表示，傭金合作之所以愈演愈烈，主要是因為這種模式費效比明確，“成本”在成交后產生并支付，降低了營銷推廣費用的“不確定性”。

　　他同時指出，營銷資源過于向渠道傾斜，會造成房地產營銷體系失衡，以及房企營銷能力降低。而房企營銷能力降低，又加劇對渠道依賴，“開發商想擺脫依賴，需要多思考如何分配外部渠道與自有渠道，如何利用線上平臺增加曝光度、導客量，使各路渠道為我所用，達到配比效益最大化，完成銷售預期。”

　　濟南市房地產業協會執行副會長李剛表示，渠道傭金合作有天然優勢，是互聯網思維新模式的體現，新房業務逐漸成為中介機構的重要收入來源，也解決了購房者痛點需求。他還表示，房企沒辦法把傭金做成優惠直接給到購房者，“在市場持續高壓下，部分房企已經釋放了最大讓利幅度，再盲目降價反而會破壞口碑，引起前期購房者不滿，因此更愿意給到渠道分銷來促成銷售。”

　　關于渠道費率管理目前并無標準，也沒有主管部門對渠道費率的高低進行過規定。“從傭金費率看，給1%、2%的傭金鼓勵中介帶看很正常。也會有部分中介為獲取高傭金，只說樓盤優點，拼命說渠道費低或不給渠道費項目的缺點。但這不是主流，有契約精神才能長久。”李剛表示。