上半年?yáng)|莞石碣新房成交量逆勢(shì)上漲 以價(jià)換量拉動(dòng)樓市成交需求

　　今年，一直低調(diào)的石碣，居然跑出了逆勢(shì)行情。

　　樓市君發(fā)現(xiàn)，石碣上半年新房成交量竟然逆勢(shì)上漲，同比去年上半年增長(zhǎng)43.6%，僅次于東城。

　　一直作為東城替補(bǔ)的小透明石碣，終于迎來(lái)了翻身的一天……

　　01

　　新房成交同比漲43.6% 以價(jià)換量顯成效

　　近日，東莞住建局公布了6月的成交數(shù)據(jù)，今年上半年，東莞新房成交7979套，同比去年上半年下降37.2%。

　　在東莞32鎮(zhèn)街中，僅有8鎮(zhèn)街成交量上漲，其中最矚目的是石碣。

　　在全市和熱門(mén)鎮(zhèn)街銷量收縮的背景下，石碣今年上半年成交量達(dá)313套，同比去年上半年增長(zhǎng)43.6%，銷量漲幅僅次于東城。

　　不僅如此，今年6月份石碣成交量環(huán)比上月增長(zhǎng)103%。

　　而上個(gè)月，成交漲幅超過(guò)100%的鎮(zhèn)街，總共只有4個(gè)，石碣就是其中之一。

　　在如今的市場(chǎng)上，石碣上漲勢(shì)頭超過(guò)南城、虎門(mén)等熱門(mén)鎮(zhèn)街，回暖明顯。

　　根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年，石碣成交量最高的是恒基旭輝江山，成交量超79套，占總銷量的25%。

　　其次是中洲城邦，成交量為59套。中海左岸東宸和君匯府成交套數(shù)相當(dāng)，不到20套。

　　這些的樓盤(pán)，都是在這一輪樓市周期中，采取了以價(jià)換量的策略，拉動(dòng)石碣的成交量。

　　02

　　石碣房?jī)r(jià)降至1字頭首付20萬(wàn)即可上車

　　那么，一直作為小透明的石碣，是如何一步步走出逆勢(shì)行情的呢？

　　1、石碣房?jī)r(jià)從最高3萬(wàn)+/平，降至最低1.3萬(wàn)/平，以價(jià)換量，擠出了性價(jià)比。

　　如今，石碣僅有4個(gè)新房住宅項(xiàng)目在售，除了2023年開(kāi)盤(pán)的君匯府，石碣2021-2022年開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，如今價(jià)格均回調(diào)了40-50%。

　　恒基旭輝江山，2022年開(kāi)盤(pán)價(jià)2.6萬(wàn)/平，如今最低僅1.3萬(wàn)/平，降幅50%。

　　中海左岸東宸，直接從開(kāi)盤(pán)價(jià)3.2萬(wàn)/平，下降到了1.7萬(wàn)/平，下調(diào)幅度50%。

　　中洲城邦，開(kāi)盤(pán)價(jià)2.5萬(wàn)/平，下降了約1萬(wàn)/平，如今最低僅1.5萬(wàn)/平，下調(diào)幅度40%。

　　可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過(guò)2年時(shí)間的價(jià)格調(diào)整，在買(mǎi)房市場(chǎng)下，如今售價(jià)遠(yuǎn)低于開(kāi)盤(pán)價(jià)，在石碣已是常態(tài)。

　　石碣的新房從最高“3”字頭，回調(diào)到了“1字頭”，甚至還與其拿地的樓面價(jià)持平。

　　比如中海左岸東宸和恒基旭輝江山，拿地價(jià)分別為17505元/平和12819元/平，最低價(jià)僅比拿地價(jià)高幾百塊一平，成本都不夠。

　　可見(jiàn)，項(xiàng)目已經(jīng)降無(wú)可降了。

　　2、石碣距離東城僅一橋之隔，占據(jù)地理優(yōu)勢(shì)。首付20萬(wàn)起，就能上車。

　　石碣板塊是東莞城區(qū)片區(qū)的一員，與東城僅一橋之隔，距離東城萬(wàn)達(dá)商圈約4公里，開(kāi)車僅需20分鐘。

　　可以說(shuō)，石碣在東城中心20分鐘生活圈內(nèi)，甚至比部分東城人去東城中心還近。

　　此外，目前石碣所售項(xiàng)目均位于石碣崇煥路沿線，該路為石碣主干道，商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、教育配套均在項(xiàng)目生活圈內(nèi)；

　　板塊內(nèi)部生活氛圍更濃厚，自配有嘉榮購(gòu)物廣場(chǎng)等4大商圈，以及袁崇煥紀(jì)念園、濱江公園等休閑配套。

　　按照石碣現(xiàn)在的房?jī)r(jià)來(lái)算，總價(jià)130萬(wàn)就能買(mǎi)一套三房，最低首付20萬(wàn)，就能上車，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，門(mén)檻降低很多。

　　在這樣的高性價(jià)比之下，也難怪石碣的新房成交量能逆勢(shì)上漲了。

　　03

　　市場(chǎng)已經(jīng)見(jiàn)底抄底機(jī)會(huì)到來(lái)

　　不過(guò)也有粉絲擔(dān)心，雖然現(xiàn)在石碣的性價(jià)比高，房?jī)r(jià)是否還會(huì)繼續(xù)下降，低于1萬(wàn)/平？石碣的價(jià)格底在哪里？

　　樓市君覺(jué)得，如今市場(chǎng)已完成筑底，基本上大跌的可能性較低。

　　而且有樓市專家預(yù)測(cè)，石碣的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌回了2018年下半年。

　　首先，從整體大數(shù)據(jù)上看，東莞庫(kù)存高峰期過(guò)去，而每一次庫(kù)存高峰期過(guò)去，都是市場(chǎng)的底部。

　　根據(jù)中原大數(shù)據(jù)，截止2024年6月30日，東莞住宅庫(kù)存面積474萬(wàn)㎡。

　　按照過(guò)去12個(gè)月消化速度計(jì)算，消化周期為33個(gè)月，按照過(guò)去6個(gè)月消化速度計(jì)算，消化周期為30個(gè)月。

　　從今年3月份開(kāi)始，已經(jīng)持續(xù)4個(gè)月供不應(yīng)求，庫(kù)存高峰期過(guò)去。

　　2015年、2018年每一次庫(kù)存高峰期過(guò)去，市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)快速回升。2024年庫(kù)存高峰期已過(guò)，已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)底部。

　　其次，從二手成交看，石碣部分新房的價(jià)格已經(jīng)低于次新房的價(jià)格，形成一二手倒掛。

　　一般來(lái)說(shuō)，因?yàn)闃驱g更新，產(chǎn)品設(shè)計(jì)更先進(jìn)，同區(qū)域的新房往往會(huì)比二手房高出20%左右。

　　但樓市君整理了石碣房齡低于5年的次新房二手成交價(jià)格，發(fā)現(xiàn)二手房的成交價(jià)格已經(jīng)接近于新房成交價(jià)，部分樓盤(pán)甚至形成了倒掛。

　　比如美的招商?hào)|樾，二手成交價(jià)約2.1萬(wàn)/平，而與它一路之隔的中海左岸東宸，最低價(jià)僅1.7萬(wàn)/平起。

　　二手價(jià)格比新房?jī)r(jià)格還高出約4000元/平。

　　二手成交價(jià)反應(yīng)的是真實(shí)的市場(chǎng)行情，也代表著買(mǎi)家愿意接受的價(jià)格。

　　當(dāng)同區(qū)域內(nèi)一二手形成倒掛，就意味著新房抄底的機(jī)會(huì)已經(jīng)到來(lái)。

　　當(dāng)樓市臨界點(diǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)，在東莞偌大的市場(chǎng)內(nèi)，有部分極具前瞻眼光的買(mǎi)家，已經(jīng)出手。

　　不難看出，如今新房成交均價(jià)走低，成交量回升，大家在等的觸底時(shí)機(jī)已然到來(lái)。