同比降26%！福州500萬以上的新房 成交量四連降！

　　福州房地產(chǎn)市場深度解析：2024年的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出了一些值得關(guān)注的發(fā)展動的數(shù)據(jù)，福州五區(qū)的普通住宅供應(yīng)量和成交量出現(xiàn)了顯著變化，這不僅反后的原因，幫助您更好地了解福州房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和趨勢。

　　一、福州五區(qū)普通住宅市場概況

　　1. 供應(yīng)與成交量銳減

　　根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2024年7月福州五區(qū)的普通住宅供應(yīng)量環(huán)比下降達50%，創(chuàng)下近一年來的最低水平。同時，成交量也小幅下滑，成交均價持續(xù)走低，達到近一年以來的最低點。這種情況引發(fā)市場各方的廣泛關(guān)注。

　　在細分市場中，閩侯地區(qū)的普通住宅單盤供應(yīng)僅為0.70萬㎡，成交量保持平穩(wěn)，但成交均價略有回升，依舊處于近一年的第二低水平。這些數(shù)據(jù)表明，市場正在經(jīng)歷較大的調(diào)整，購房者的信心受到一定影響。

　　2. 整體認購情況

　　在實際認購方面，福州五區(qū)整體認購量環(huán)比下降23%，同比則降低了13.3%。其中，名城銀河灣二期和魯能公館三期由于調(diào)價銷售，導(dǎo)致認購量明顯上升;而和頌錦原、城市之光等項目則表現(xiàn)良好，成為本月的主力認購項目。然而，其余大多數(shù)項目的認購情況則相對平淡。

　　相對而言，閩侯地區(qū)的整體認購量環(huán)比下降44%，但同比增長16%，顯示出該地區(qū)的買家購房意愿依舊存在。在這一背景下，江督府二期、建發(fā)保利國貿(mào)悅湖等項目的表現(xiàn)尚可，其他項目則都遭遇了認購冷淡的局面。

　　3. 高端住宅市場變化

　　隨著市場的逐漸冷卻，福州五區(qū)500萬以上的新房成交量占比連續(xù)四個月下降，同比減少了26個百分比。這部分市場的疲軟表明，購房資金的流動和投資客的進場意愿都有所減弱，進一步影響了整體市場的活躍度。

　　二、政策與市政規(guī)劃對市場的影響

　　1. 樓市政策調(diào)整

　　近期的房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整也對市場產(chǎn)生了一定影響。以下是幾項重要政策：

　　土地資源優(yōu)化： 將工業(yè)用地和倉儲用地改作商業(yè)設(shè)施用地，以提升土地利用效率和促進經(jīng)濟發(fā)展。

　　新房驗收規(guī)定： 從10月1日起，新房實行“一戶一驗”，未通過驗收的房產(chǎn)不得進行交付，保障了購房者的基本權(quán)益。

　　利率政策： 央行1年期LPR為3.35%，5年期LPR為3.85%。這一政策將直接影響購房成本，對于剛需購房者尤為重要。

　　2. 市政規(guī)劃進展

　　在市政建設(shè)方面，福州多個重大項目正在加快推進，包括雙福高速的動建以及福州港后方鐵路的建設(shè)。這些基礎(chǔ)設(shè)施的改善將進一步推動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，并可能對房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇產(chǎn)生積極影響。

　　例如，溫福鐵路預(yù)計投資633億元，計劃設(shè)立11座車站，一旦建成，將極大提升交通便利性，從而促進房地產(chǎn)的增值潛力。

　　三、市場開盤與土地供應(yīng)分析

　　1. 開盤情況

　　2024年7月，福州并沒有新的項目開盤，這導(dǎo)致市場選擇的有限。同時，房企在開盤節(jié)奏上的謹慎也反映出對市場走勢的謹慎預(yù)期。

　　2. 土地供求情況

　　在土地供應(yīng)方面，福州主城區(qū)在7月并未有宅地供應(yīng)，僅在下轄的福清和長樂、閩侯等縣市有所交易。其中，福清供應(yīng)3幅宅地，長樂供應(yīng)2幅宅地，整體成交量較為平穩(wěn)。

　　土地成交方面，主城區(qū)總共成交4幅地塊，總建筑面積為16.74萬㎡，而商服地塊則競爭激烈。一幅地塊經(jīng)過69輪競標，以87%的溢價率被成功拍得，顯示出市場對優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪依然強烈。

　　四、商品住宅市場細分分析

　　1. 普通住宅市場

　　在普通住宅市場上，7月福州五區(qū)新增6個項目取得預(yù)售證，新增面積為4.56萬㎡，供應(yīng)量環(huán)比顯著下滑，處于近一年的低位。主要成交項目包括保利國貿(mào)和韻涵園，而成交均價也同步走低。

　　在閩侯，萬科城市花園的供應(yīng)量為0.70萬㎡，成交量保持在相對平穩(wěn)的狀態(tài)，主力成交項目為金地自在城，盡管成交均價有所上漲，但仍然處于低位。

　　2. 別墅市場

　　值得注意的是，福州五區(qū)和閩侯的別墅市場在7月份均無明顯供應(yīng)，成交量也出現(xiàn)顯著下滑。五區(qū)別墅成交0.39萬㎡/30套，主要交易集中在國貿(mào)鳳凰原，而閩侯地區(qū)的別墅成交0.68萬㎡/37套，主要由國貿(mào)上江原主導(dǎo)。

　　3. 成交結(jié)構(gòu)分析

　　在成交結(jié)構(gòu)上，70-90㎡面積段的普通住宅產(chǎn)品逐漸占據(jù)主流，而根據(jù)最新的統(tǒng)計，150-200萬元及250萬元總價段的產(chǎn)品成交占比最高，成為市場的主要成交力量。

　　五、SOHO市場現(xiàn)狀

　　盡管整個住宅市場面臨挑戰(zhàn)，福州的SOHO市場也未能幸免，持續(xù)斷供的狀態(tài)令成交量和市場均價均出現(xiàn)明顯下滑。具體來看，SOHO庫存為47.23萬平方，去化周期達到63.2個月，顯示出這一領(lǐng)域的市場活躍度極為低迷。

　　結(jié)論：市場調(diào)整后的未來走勢

　　綜上所述，2024年7月福州房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了明顯的調(diào)整，其主要表現(xiàn)為普通住宅供應(yīng)量和成交量的下滑，以及高端市場的持續(xù)低迷。然而，隨著政策的逐步落實和市政規(guī)劃的推進，市場可能會在未來逐漸復(fù)蘇。

　　購房者在此期間需要保持對市場動態(tài)的敏感，理性看待市場變化，抓住適合自己的購房機會。隨著市場的不斷變化，合理的政策支持和基礎(chǔ)設(shè)施的完善將為福州房地產(chǎn)市場帶來新的機遇，未來的市場走向值得繼續(xù)關(guān)注。