2024年的東莞樓市進入存量房時代 二手房全年成交26845套

　　原標題：26845套成交!2024年的東莞樓市，進入“二手時間”

　　今天，是房姐年終盤點系列——二手房總結。

　　2024年，是二手房主導的一年。

　　在這年，東莞樓市發生了根本性的變化：

　　東莞正式進入存量房時代，二手房全年成交26845套，將新房徹底甩在身后。

　　在新房萎靡的情況下，二手房抗住了壓力，接過樓市大旗。

　　這也讓二手的市場分析，變得更有意義。

　　下面，正式開啟我們的話題。

　　一二手的成交格局，發生根本性逆轉

　　先看二手房的全年成交數據。

　　26845套，是什么水平?

　　說實話，不算出彩，甚至對比2023年還跌了20%。

　　但在這并不順遂的數據背后，其實藏著復雜的行情變化。

　　最明顯的，是一二手的成交占比。

　　2020年，東莞新房和二手成交比例大概是 2 ：1.

　　在那時，新房是絕對市場主力，二手房的成交占比大概才31%。

　　但從那以后，隨著市場下行，二手房的成交占比開始逐年上升。

　　2021年，32%

　　2022年，40%

　　2023年，53%

　　直到2024年，這個數值變成了61%，兩者間的比例發生了顛覆性的變化。

　　如果說東莞是從2023年開始邁入存量房市場，那么2024年，這個轉型已經算是徹底完成。

　　這背后有很多原因，比如房價下跌、新房供應減少等等。

　　但這里面一個很重要且直接的原因，是政策的拉升。

　　尤其是在9月后，大量歷史級的政策涌出后，二手市場出現了肉眼可見的爆發。

　　最具象化的，就是下面這張全年走勢圖：

　　按往常政策節點，新政后一個月成交量都是上漲的，一個月后開始轉向下跌。

　　但如今已來到新年，距離政策發布過去3個多月了，成交還在持續：

　　9月，成交2062套

　　10月，成交2413套

　　11月，成交2865套

　　12月，成交3686套

　　冰冷的數據，都似乎帶上著燙眼的溫度。

　　毫無疑問，東莞的二手市場確實迎來了一個大翹尾之年。

　　所以，咱們也別再吐槽新政了，它確確實實地促進了二手市場的熱情。

　　鎮街的成交，都有什么變化？

　　接著，再來看每個鎮街的情況。

　　房姐整理了今年各區域的二手成交單，前三甲依然是常平、南城、樟木頭。

　　這三大巨頭已經是榜單常客，地位牢固。

　　注：由于官方并未公布2023年12月的鎮街數據，所以本次統計的時間周期為2023年1-11月，但是仍然具備一定的參考意義。

　　同時，你會看到整個二手市場的主旋律，還是圍繞著“下跌”。

　　在成交前十的鎮街中，除了樟木頭以外，其余9個鎮街的成交量均有所下滑。

　　在34個鎮街中，有24個鎮街的成交量呈負增長。

　　更讓人遺憾的是，成交量下滑背后，依然抵不住價格的跌落。

　　來看最直觀的，全市的網簽均價，一個月比一個月低，幾乎全年都處于下行。

　　從1月的19795元/㎡開始，一直到11月的16893元/㎡，一年時間下降了約3000元/㎡。

　　聚焦到鎮街，數據依然刺眼。

　　34個鎮街中，有29鎮街網簽價格下滑，下跌幅度在687-6740元/㎡不等。

　　價格有所上漲的，只有松山湖、石排、石龍、茶山。

　　價格回調，依舊是未來二手市場的主旋律。

　　2024年，哪個二手小區賣的最多？

　　我們將目光再聚焦，來看年度的二手成交榜。

　　結果，或許會讓大家感到意外。

　　前十榜單內，沒有南城盤，沒有東城盤。

　　就連松山湖也只有萬科金域松湖1盤入圍，且排名第五。

　　領跑在榜單中的，反而是常被我們忽視的各個鎮街項目。

　　比如虎門、樟木頭、常平、石龍...

　　當我們仔細觀察入榜的二手項目，能發現一些相似特征：

　　大盤、掛牌量高、價格足夠低、且足夠宜居。

　　它們的客戶也非常一致，就是剛需。

　　在新房進入豪宅化、且價格近乎卷無可卷的情況下，大量剛需首先涌入的不是別的，只能是二手。

　　也正因如此，選擇廣闊、價格友好、且確定性強的二手市場，吸納了更多的置業需求。

　　所以，不必懷疑，當下的二手市場主動權，完完全全地交到了買家手里。

　　你大可進場，多挑選、多對比。

　　強勢翹尾的學qu房

　　既然話說到這里，還是有必要提一下學qu房。

　　2024年的學qu房，表現如何?

　　答案是：依然吃香。

　　比如松山湖和莞城，兩個最具代表性的強學qu鎮街，二手行情均有所上揚。

　　尤其是在9月新政轟炸后，學qu房的成交都有了明顯起色，甚至比3-4月學wei旺季更猛烈。

　　比如松山湖的萬科金域松湖：

　　在10月和11月，項目總看房人數超300人，是年內新高;

　　12月單月更是成交了10余套，在往常沒那么熱門的時間，走出了翹尾行情。

　　丨萬科金域松湖今年看房量，圖源貝殼

　　莞城，同樣如此。

　　最近一段時間，莞城的學qu房突然爆發，成交量開始逆風起飛。

　　尤其是萬科運河東1號，11月當月賣出13套，直接領跑板塊了。

　　總而言之，東莞家長們對于學qu的追求基本沒有磨滅過。

　　他們敏銳地觀察著行情，只要有機會就會堅定入局。

　　而當下的市場價格，就是一個機會。

　　2025年想買學qu房?怕是要提前看咯。

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