供應量斷崖式下滑 昆明洋房庫存降到歷史新低

　　原標題：庫存斷崖下跌!昆明在售一手洋房預估僅剩4000余套

　　宜居屬性拉滿的洋房，想買得抓緊了!

　　根據克而瑞數據，截止2024年，昆明主城洋房庫存降到歷史新低，只剩45萬平，粗略算下來，大概僅剩4000余套。

　　并且，洋房供應量也出現斷崖式下滑，連續3年供小于求。

　　供應量斷崖式下滑

　　昆明洋房庫存降到歷史新低

　　先來看庫存情況!

　　克而瑞數據顯示，從2021年開始，昆明洋房庫存面積就開始持續下降，在2022年時已不到100萬平。(注：本文數據僅統計主城，不含郊縣)

　　到了2024年，洋房庫存面積降到歷史新低，僅剩45.54萬平。

　　對比2021年時，庫存面積在3年內猛降了78萬平，降幅約63%。

　　昆明樓市一線制

　　這個庫存量是什么概念呢?

　　按照套均建面約100平粗略計算，45萬平就相當于4500套房。

　　而洋房建面普遍高于100平，實際的可售套數可能更少。

　　昆明洋房庫存猛跌，主要原因是供應量在大幅縮減。

　　按照克而瑞數據，2020年昆明洋房供應面積(當年獲得預售的面積，下同)，接近150萬平。

　　之后，供應量逐年下降，出現斷崖式下跌，過去2年都在10萬平左右。

　　尤其是2024年，供應量創下歷史新低，僅約10.76萬平。

　　昆明樓市一線制

　　放大到整個市場來看，洋房的供應占比也非常少。

　　2024年，昆明商品住宅供應面積約219萬平，其中高層住宅就占了97%的量。

　　而洋房僅占市場整體供應的5%，嚴峻程度快要沖破天際了。

　　所以從2022年開始，昆明洋房成交量就大于供應量，連續3年供小于求。

　　比如2024年，成交面積超22萬平，比供應面積多了一倍。

　　昆明樓市一線制

　　4年成交4塊低密土地

　　昆明現有洋房盤且買且珍惜

　　從土地出讓端還能發現，昆明主城洋房產品已進入純消耗狀態。

　　從2020年以來，昆明主城容積率低于1.5的低密宅地，僅成交了4塊。

　　其中，2022年成交的為零星用地，2022年成交的地處滇池南岸大漁板塊(綠城滇池國際健康城用地)，位置相對偏遠。

　　只有2024年成交的2宗地，地處滇池會展板塊，尚未開發，能為后續補貨。

　　土地供應不旺，在一定程度上造成了昆明新增洋房的“難產”。

　　可以預見的是，未來2年，昆明洋房的新增供應依舊不多，現存洋房樓盤，將更稀缺。

　　昆明樓市一線制

　　據不完全統計，目前昆明市區在售的帶洋房產品，只有10個左右。(大漁、經開區、空港等除外，尾盤項目除外)

　　想要買洋房盤，僅華夏四季、中海云麓九里、義承金川府、北大資源·滇海壹號、寶能滇池九璽、龍湖山海原著上宸、御龍半山、西南海上、藍湖鄰里、長粼天境等項目可選。

　　聚焦到區域來看，就更少了。

　　以上樓盤，主要位于東白沙河、滇池度假區、草海、滇池會展、高新區，大部分在滇池沿岸。

　　像北市區、南市區等核心區域，想買洋房只能看二手。

　　昆明樓市一線攝

　　洋房水分基本擠干

　　均價不到1.4萬/平，入手門檻變低

　　當然，對于買房人來說，目前入手洋房是不錯的時期。

　　首先，均價不到1.4萬/平，門檻有降低。

　　過去幾年，房地產市場大調整，房價整體降了不少，洋房也不例外。

　　從克而瑞的數據來看，2020年時昆明洋房均價，還在1.6萬/平以上，到2023年時，已不到1.4萬/平。

　　去年，洋房成交均價持續處于低位，為13837元/平，比起2020年高點時降了15%左右。

　　昆明樓市一線制

　　這也恰好說明，昆明的洋房價格水分已基本擠干，給到更多人入手的機會。

　　舉個例子，建面約120平的洋房，2020年時入手總價接近200萬。

　　但現在入手，同樣的面積總價只要160萬左右，門檻低了不少。

　　中海云麓九里洋房實景|項目供圖

　　其次，昆明要發展低層住宅，未來洋房更具優勢。

　　去年來，官方反復強調，要發展低層高品質住宅。

　　昆明也在去年出臺新規，明確各區域開發強度，要求全面降容。

　　其中，開發強度最高的區域，新批宅地容積率不超3.1.臨滇臨山等區域宅地容積率不超1.5.

　　甚至連部分配售型保障房，都是7層的電梯洋房。

　　在這種背景下，未來，高密度筒子樓的競爭力只會越來越弱，而低層洋房的競爭力和市場價值，會越來越強。

　　昆明樓市一線制

　　再次，昆明在售洋房普遍已是現房，所見即所得。

　　以上樓市君提到的洋房樓盤，基本都是現房在售。

　　其中，中海云麓九里地處白沙湖湖畔，是洋房+疊墅的純低密住區。

　　華夏四季和寶能滇池九璽，地處草海南岸，是昆明高端住宅匯聚區，山海資源優秀。

　　想在滇池度假區買洋房，可以看看龍湖山海原著上宸、西南海上，配套完善。

　　北大資源·滇海壹號地處滇池會展板塊，是昆明臨滇低密盤的新晉流量王。

　　總之，隨著改善時代的來臨，未來市場對洋房類低密產品的需求，只增不減。

　　并且，洋房社區容積率低，樓層低、綠化覆蓋率高，居住舒適度更高。

　　有意向的買家們，可以行動起來了。

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