2025年1月房地產(chǎn)銷售和土地市場(chǎng)表現(xiàn)分析

　　根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心的最新報(bào)告，2025年1月房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)出穩(wěn)步回升的態(tài)勢(shì)。報(bào)告顯示，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)和華潤(rùn)置地依然是市場(chǎng)的領(lǐng)軍者，其中保利發(fā)展以180.1億元的全口徑銷售額位居榜首。中海地產(chǎn)和華潤(rùn)置地分別位列第二和第三，銷售額為120.2億元和116億元。值得一提的是，唯一躋身前十的民營(yíng)企業(yè)濱江集團(tuán)表現(xiàn)搶眼，銷售額為71.9億元，排名第8。

　　盡管整體市場(chǎng)表現(xiàn)向好，但一線城市和二三線城市的表現(xiàn)卻存在差異。一線城市在經(jīng)歷了短期的市場(chǎng)調(diào)整后，逐漸恢復(fù)增長(zhǎng)。特別是深圳，由于2024年基數(shù)較低，成交量同比增長(zhǎng)了170%，成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)。廣州的市場(chǎng)表現(xiàn)同樣不遜色，同比增幅接近60%。不過(guò)，北京和上海的市場(chǎng)增勢(shì)稍顯放緩，成交面積均未突破40萬(wàn)平方米。此外，二手房的市場(chǎng)也對(duì)新房市場(chǎng)形成了一定壓力，成為買房者的重要選擇。

　　二三線城市的市場(chǎng)則相對(duì)較為冷清。整體來(lái)看，1月的成交量相比上月有所回落，環(huán)比下降了約30%。盡管如此，同比依然增長(zhǎng)了約20%，但增長(zhǎng)幅度明顯不及一線城市。隨著供需關(guān)系的變化，許多開發(fā)商推盤策略也發(fā)生了調(diào)整。房企在推盤時(shí)傾向于“提質(zhì)縮量”，并且推盤的頻次減少。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1月前22日，21個(gè)重點(diǎn)城市的首開和加推次數(shù)總計(jì)僅為97次，遠(yuǎn)低于2024年12月的全月推盤量。

　　項(xiàng)目去化率方面的表現(xiàn)不容忽視。在短期市場(chǎng)回暖的情況下，去化率呈現(xiàn)了明顯的回升。整體去化率為44%，相比上月環(huán)比上升了6個(gè)百分點(diǎn)，同比也上漲了17個(gè)百分點(diǎn)。特別是在上海和杭州，去化率的表現(xiàn)較為突出，超過(guò)了50%。相對(duì)而言，蘇州、長(zhǎng)沙、徐州等城市則趨向于“以銷定產(chǎn)”，這些城市的開發(fā)商往往減少了推盤次數(shù)，但其項(xiàng)目去化率依舊保持在70%以上，表現(xiàn)出良好的市場(chǎng)適應(yīng)性。

　　展望未來(lái)，2月的市場(chǎng)表現(xiàn)將受到春節(jié)假期的影響。市場(chǎng)供需預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)暫時(shí)的低迷，尤其是在三四線城市，受傳統(tǒng)“返鄉(xiāng)置業(yè)”需求不足的影響，市場(chǎng)活躍度可能會(huì)有所下降。然而，考慮到2024年2月的市場(chǎng)基數(shù)較低，整體市場(chǎng)成交量依然有望呈現(xiàn)同比增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

　　在土地市場(chǎng)方面，2025年1月的新增貨值表現(xiàn)出一定的分化。華潤(rùn)置地、招商蛇口和建發(fā)房產(chǎn)分別以257億元、227.9億元和192.3億元的新增貨值排名前三。盡管整體土地市場(chǎng)熱度有所回升，特別是北上杭等熱點(diǎn)城市的土地交易溢價(jià)率較高，但整體而言，房企的投資信心仍需時(shí)間修復(fù)。由于2024年四季度部分一線城市和熱點(diǎn)二線城市樓市表現(xiàn)較好，部分房企的土地投資開始回暖，但全國(guó)范圍內(nèi)的樓市普遍回溫還未顯現(xiàn)。因此，土地市場(chǎng)的熱度仍然是局部性的，對(duì)于全國(guó)化布局的房企來(lái)說(shuō)，銷售回升帶動(dòng)投資的正向傳導(dǎo)尚需時(shí)間。