住建部發布重磅新規：2000年前建成城市老舊小區納入更新改造

　　近日，住建部部長倪虹在兩會上宣布一項重大決策，將 2000 年以前建成的城市老舊小區納入城市更新改造范圍。這一消息迅速引發廣泛關注，瞬間登上熱搜榜，引發社會各界熱議。

　　據上海易居房地產研究院數據顯示，此項政策涉及的房屋規模高達 66 億平方米，將催生一個萬億級別的巨大市場，為經濟發展注入新的活力。

　　事實上，早在 2020 年，國務院辦公廳印發的《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》就已提出，到 “十四五” 期末，力爭基本完成 2000 年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。今年作為 “十四五” 規劃收官之年，該工作已步入收尾階段。值得注意的是，多地此前已將 2005 年之前建成的老舊小區納入改造范圍，而此次住建部再次將時間提前 5 年，改造范圍涵蓋多層住宅、筒子樓、工人新村等多種承載歷史記憶的建筑類型，涉及人員超 2 億人。

　　對于如此大規模的老舊小區改造，主要有三大實施路徑：一是政府主導改造，以地方政府為實施主體，資金來源于中央和地方財政，北京勁松模式堪稱典范;二是政企合作改造，由 PPP 項目公司負責，資金依靠專項債和社會資本，上海田子坊的更新便是成功范例;三是居民自主更新，由業主委員會主導，資金來自維修基金和居民分攤，杭州武林新村的試點為該模式積累了寶貴經驗。

　　有人認為，老舊小區改造或將引發新一輪拆遷潮。對此，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進明確表示，這是一種誤讀。老舊小區改造更多側重于外立面翻新、加裝電梯、供水供電管網翻新等改造和修繕工程。“原拆原建” 作為其中一種方式，即小區業主主導推倒老小區重建，近年來受到多地政策關注。2024 年以來，“原拆原建” 提法增多，北京、上海、廣州、深圳和杭州等至少 5 個城市已明確推進該模式，受到居民認可。不過，實際推進過程中面臨諸多難點，如戶型設計協調難、業主資金自籌壓力大、規劃設計受周邊限制等。

　　從投資和經濟增長角度看，華福證券地產首席分析師陳立測算，新增 100 萬套城中村改造(與老舊小區 “原拆原建” 有一定關聯)或可帶來投資 7697 億元、商品房銷售額 3.48 萬億元，若分 5 年完成，年均或拉動投資 1539 億元，拉動銷售 6956 億元。上海易居房地產研究院測算，“原拆原建” 每年可帶動 1000 億元投資量，年均拉動全國房地產開發投資增長約 1 個百分點。

　　此外，上海易居房地產研究院對北京、上海、廣州、深圳、杭州和南京等 6 個重點城市 “原拆原建” 的研究發現，6 個城市中心城區納入試點的小區占比平均值為 3%，新房相對老破小二手房價格上漲平均值為 72%。若采取共有產權方式，業主可享受房屋價值 36% 的增值空間。同時，相比傳統置換新房模式，“原拆原建” 可使業主少支付 30% 的支出。隨著老舊小區改造推進，還將催生如加裝電梯企業、適老化公共設施及兒童活動場地配套企業等眾多新產業。