0成交！東莞上半年土拍市場(chǎng)遇冷 開(kāi)發(fā)商勒緊褲腰帶謹(jǐn)慎拿地

　　原標(biāo)題：上半年0成交！東莞土拍“歷劫”，但轉(zhuǎn)機(jī)也來(lái)了…

　　去庫(kù)存大背景下，東莞土地成交量進(jìn)一步收縮。

　　今年前6個(gè)月，東莞全市僅掛牌1宗商品房宅地，即龍灣和諧路東側(cè)地塊。但該地塊最后遺憾流拍。

　　土地成交減少，意味著土拍收入縮減。但對(duì)存量新房而言，則是一次機(jī)會(huì)。

　　01

　　壞消息，土地成交縮減

　　東莞半年賣(mài)地收入掛0

　　2024年的東莞土拍，主打一個(gè)透心涼。

　　截至上半年，全市僅掛牌一宗住宅地塊，供應(yīng)量較去年同期下降80%。

　　而且，“獨(dú)苗”地塊雖位于中心城區(qū)的萬(wàn)江龍灣優(yōu)質(zhì)板塊，卻依然未成交。

　　梳理近年的土地掛牌及成交數(shù)據(jù)來(lái)看，東莞的土地市場(chǎng)成交規(guī)模，已連續(xù)4年呈縮減態(tài)勢(shì)。

　　而且，上半年商住地供應(yīng)量掛零的情況，在過(guò)去10年內(nèi)都未曾出現(xiàn)過(guò)。

　　即使是在2017年的供需低潮期，東莞半年也能成交1宗宅地；和去年同期相比，土地供應(yīng)量也大幅下降八成。

　　今年?yáng)|莞土地市場(chǎng)0成交的結(jié)果，確實(shí)是把寒氣傳遞給所有人了。

　　當(dāng)然，土地市場(chǎng)的寒冬，從全國(guó)來(lái)看，已是普遍情況。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建面為2.97億平。

　　相比2023年，同比下跌約16%，刷新歷史同期低位。

　　整體而言，東莞今年的土拍成績(jī)確實(shí)不夠出彩，從拍賣(mài)啟動(dòng)時(shí)間、掛牌成交結(jié)果等多方面來(lái)看，都呈現(xiàn)延后、下滑狀態(tài)。

　　下半場(chǎng)已開(kāi)賽，東莞市場(chǎng)能否扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)尤為值得關(guān)注。

　　02

　　庫(kù)存下降、成交周期縮短

　　新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)折點(diǎn)已出現(xiàn)

　　土地成交銳減，一方面是市場(chǎng)環(huán)境所致，開(kāi)發(fā)商勒緊褲腰帶，自然不敢拿地。

　　另一方面，官方呼吁去庫(kù)存、消化存量房產(chǎn)，土地供應(yīng)也隨之減少。

　　早在今年4月底，自然資源部就發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》。

　　《通知》明確：商品住宅去化周期超過(guò)36個(gè)月的城市，應(yīng)暫停新增商品宅地出讓。

　　東莞雖然未觸及“暫停供地”的紅線，但存量也不低。

　　根據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2024年6月，東莞新房庫(kù)存面積約428萬(wàn)平，庫(kù)存面積較去年同期增加16%。

　　雖然新房總庫(kù)存面積，已較半年前的高位期（440-450萬(wàn)平）下降了約20萬(wàn)平（約4%），但也仍有一定區(qū)劃壓力。

　　按照過(guò)去3個(gè)月平均去化速度測(cè)算，東莞現(xiàn)階段的存量房，需要24.6個(gè)月才能消化完畢。

　　一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的去化周期合理范圍是6-18個(gè)月左右。而東莞的新房去化周期，已連續(xù)13個(gè)月高于警戒線。

　　不過(guò)，復(fù)盤(pán)上半年的成交周期變化，我們能明確地看見(jiàn)總庫(kù)存量下降、去化周期縮短兩大轉(zhuǎn)向趨勢(shì)。

　　這也說(shuō)明了新房市場(chǎng)已扭轉(zhuǎn)下行趨勢(shì)，開(kāi)始止跌回升。

　　03

　　東莞下半年或推9個(gè)新盤(pán)

　　存量房、舊改盤(pán)主導(dǎo)市場(chǎng)

　　面對(duì)土地成交量的減少，雖然賣(mài)地收入少了，但對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，也還是能抓取一個(gè)好消息。

　　土地供應(yīng)減少，意味著未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，新入市的樓盤(pán)會(huì)越來(lái)越少。

　　純新盤(pán)供應(yīng)減少，對(duì)于目前仍在售的存量房而言，后續(xù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力不會(huì)增加太多，有助于市場(chǎng)整體緩步上行。

　　樓市君大致盤(pán)點(diǎn)了一下，下半年，東莞至少有9個(gè)純新項(xiàng)目有望入市，數(shù)量相比前兩年有大幅縮減。

　　同時(shí)，樓市君注意到，即將登場(chǎng)的純新盤(pán)以城市更新項(xiàng)目為主，舊改開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有5個(gè)，占比過(guò)半；

　　而招拍掛開(kāi)發(fā)項(xiàng)目則僅有保利天瓚院、松湖瑧府2盤(pán)；

　　剩下的光大天驕國(guó)際、宏遠(yuǎn)雍雅臺(tái)等項(xiàng)目，則是由開(kāi)發(fā)商存量地塊自主重新開(kāi)發(fā)。

　　從產(chǎn)品來(lái)看，這批新盤(pán)，超半數(shù)主打的是高端、改善產(chǎn)品，值得期待。

　　樓市君也已經(jīng)為大家pick了幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目：

　　1、光大天驕國(guó)際：

　　專(zhuān)屬于東莞的頂豪，預(yù)計(jì)第三季度正式開(kāi)盤(pán)

　　光大“天驕”系列暌違多年再出新品，天驕國(guó)際，是專(zhuān)屬于東莞人的首個(gè)頂豪項(xiàng)目，以豪裝交標(biāo)、嶺南園林設(shè)計(jì)及稀有景觀資源制勝。

　　光大天驕國(guó)際規(guī)劃有建面約163-350平的大平層產(chǎn)品，其中約163平產(chǎn)品將會(huì)在首批推出。

　　目前，項(xiàng)目已開(kāi)放了位于國(guó)貿(mào)的城市會(huì)客廳，且開(kāi)始了誠(chéng)意登記，預(yù)計(jì)將于第三季度正式開(kāi)盤(pán)。

　　相關(guān)鏈接：

　　光大會(huì)客廳一開(kāi)，東莞終于等來(lái)自己的頂豪

　　掐指一算，東莞房?jī)r(jià)破10萬(wàn)/平，時(shí)候到了…

　　2、鼎峰源啟：

　　全線大平層，打造黃旗北板塊又一頂豪

　　鼎峰源啟，由東莞本土豪宅專(zhuān)家鼎峰打造，其筆下的鼎峰源著曾兩次入選中國(guó)十大豪宅榜單。今年，鼎峰再次回歸，并帶來(lái)南中國(guó)山水生態(tài)超豪人居。

　　鼎峰源啟全線規(guī)劃154席大平層產(chǎn)品（建面約250-285平），可直視虎英公園、黃旗山。

　　項(xiàng)目已于5月1日開(kāi)放了位于星河城的城市展廳，預(yù)計(jì)將于第三季度正式開(kāi)放。

　　3、保利天瓚院

　　CBD新晉豪宅大平層

　　保利以"地王"身份首進(jìn)CBD（折合樓面價(jià)約22504元/平），打造了保利天瓚院。

　　目前項(xiàng)目戶型規(guī)劃信息已曝光，將推出約130-175平的純改善產(chǎn)品。

　　保利天瓚院享受CBD頂級(jí)配套資源，包括距離2號(hào)線、廣惠城軌等多條軌道線路，以及中心公園、CBD北部學(xué)校、萬(wàn)象城等一系列高階配套設(shè)施。

　　總之，隨著土拍數(shù)量減少，樓市以去庫(kù)存為主線任務(wù)，相應(yīng)的新盤(pán)數(shù)量的確會(huì)有所減少。

　　但短期內(nèi)，東莞的供應(yīng)量是足夠的，當(dāng)前想置業(yè)仍有不少優(yōu)質(zhì)盤(pán)可以選。

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