上半年西安土地市場熱度降溫明顯 累計出讓52宗地、收金347億元

　　隨著6月24日西安城西3宗地的成交，今年上半年的西安土拍就結束了。

　　整體來講，今年上半年西安土地市場熱度不如去年上半年，明顯降溫。

　　在此大環境之下，城改開發用地或將成為下半年土地供應的重點，以此來確保全年的土地供應。

　　4048畝，347億元

　　2024年上半年，西安共計成交開發用地52宗，土地面積共計4048畝，計容建面約697萬平方米，土地出讓金出入共計347.19億元。

　　按照土地用途來看，純住宅用地、住宅兼容商服用地分別成交17宗、21宗，土地面積共計2777.82畝，這部分土地才是跟大家買房子有關的。

　　純商服用地成交12宗，土地面積共計1233.442畝。純商服用地成交面積之所以比較高，主要與秦漢新城原西安恒大文化旅游城項目982.94畝商業用地收儲后重新出讓有關，這塊地被陜西建工集團運營有限公司摘得。

　　另外，上半年還有2宗共計37.285畝商務金融用地成交。這2宗地均位于絲路科學城中央創新區板塊，屬于尚笙西安總部大廈、西安城至信公司總部大廈項目用地。

　　前不久絲路科學城還簽約了鯤鵬中心、道融西安中心、勝利集團總部、君嶺大廈等總部項目，接下來也會陸續迎來供地。

　　上半年西安所成交的4048畝開發用地，從區域分布上來講，成交面積位居前三位的分別為秦漢新城、浐灞國際港、高新區，分別成交1455畝、960.474畝、302畝，這三大區域成交面積占到西安全市的2/3。

　　秦漢新城土地成交量位居第一，最主要的原因是原西安恒大文化旅游城項目未開發地塊收儲后重新出讓，導致整體成交面積比較高。

　　浐灞、港務區之前就一直是西安土地市場、新房供應大戶，兩大區域合并之后，也帶來了土地成交量進一步攀升，960.474畝的成交面積計容建面達到了174.94萬平方米，這些地塊主要分布在浐灞總部經濟園板塊、浐灞世博園、港務區奧體板塊、港務區奧體北片區。

　　高新區上半年的住宅用地供應，依然集中在絲路科學城、絲路軟件城，保利、中海、天地源、高科地產有出手拿地。

　　整體來講，今年上半年西安土地市場的熱度，與去年上半年相比，明顯降溫。

　　去年上半年西安誕生了5宗溢價成交地塊，其中有4宗為觸頂搖號。而今年上半年，西安只誕生了3宗溢價成交地塊，分別為保利溢價14.26%在絲路軟件城魚化片區拿地55.665 畝、中海溢價12.46%在絲路軟件城軟西片區拿地26.961畝，以及陜西吉乾通房地產開發有限公司以溢價率11.33%摘得周至19.931畝商業用地。

　　各大房企參與公開土拍的積極性方面，今年上半年與去年上半年相比，也降溫明顯。絲路軟件城2宗土地的拍賣，僅有保利、中海、中鐵建、招商、中鐵、建發、龍湖等幾家房企參與競拍，土拍熱點板塊高新CID上半年供應的2宗地則均被高科集團旗下的平臺公司底價摘得。

　　中鐵建、保利、西安城投半年拿地超30億

　　從各家房企今年上半年在西安的新增土地儲備來看，中鐵建、保利、西安城投上半年拿地金額均超過了30億元，位列前三。

　　能建城發&西北建投、陜建集團、中建六局&中建絲路、中鐵一局，則以超過20億元的拿地金額位居第4至第七。

　　央企以及擁有央企背景的中海、綠城、大悅城，拿地金額則位居第8至第10名。

　　也就是說，今年上半年西安拿地金額TOP10房企中，8家為央企、2家為本土國企，央國企依然是土地市場上拿地主力軍。

　　位于榜首的中鐵建，今年上半年斥資36.532億元在西安拿地，新增土地儲備分布在港務區、曲江大明宮，分別打造中國鐵建語瀾溪、西派天麓、西派天著。另外，中鐵建還與越秀地產再度攜手，在高新31小、11初旁打造高新CID人文奢居扛鼎之作越秀鐵建樽樾。

　　對于今年前5個月在西安已經實現53.5億元銷售額、位居西安房企第三的中鐵建而言，憑借龐大的土地儲備，今年下半年還將繼續爆發，繼續實現全年百億銷售額基本無懸念，有望沖刺更高的目標。

　　保利今年上半年新增土地儲備分布在高新、航天等板塊，目前也手握大量的土地儲備，基本上按照“一盤一標桿，一月一上新”的節奏推出純新盤。今年4-6月已經先后推出了保利未央璞悅、保利星河天匯、保利詠山和頌這三大純新盤，7月份即將會迎來TOP級作品保利天瓚的正式亮相。

　　按照目前的節奏，不排除保利下半年繼續拿地的可能性，也就是大家等待的青龍寺項目。

　　上半年斥資23.658億元拿地的能建城發，今年是首進西安，在浐灞國際港地鐵3號線旁打造能建長譽府，成為能建城發進入西安的首個項目，產品為建面106-181㎡的“第四代住宅”，具有超大的贈送面積，目前項目的外展已經開放，預計7月份就會迎來示范區開放。

　　可能很多人對于能建城發還比較陌生，但提到葛洲壩地產，地產界人士一定不陌生。能建城發的前身就是葛洲壩地產，中國能建與葛洲壩重組合并之后，地產板塊更名為能建城發，成為央企中國能建旗下的地產開發平臺！

　　綠城今年上半年在西安的新增土地儲備，全部位于港務區，12.64億元拿地99畝，也就是已經入市銷售的綠城紫棠苑、綠城桂月云翠。港務區是綠城在西安起步的地方，也是綠城在西安的福地，綠城選擇在此深耕。

　　中海上半年除了溢價摘得軟件新城小幅地塊之外，在這個月還摘得了西部大道板塊127.314畝地塊。中海目前在西安的節奏控制的比較好，土地儲備保持在合理的規模之內，以此實現了資金周轉率的同時，面對市場的不確定性也可以從容應對市場變化。

　　龍湖，則是今年上半年唯一一家在西安拿地的龍頭民企，5.5億元在航天基地拿下西安土地市場“龍年第一拍”。雖然地塊不大、總金額不高，但對于提振當前的市場信心，非常重要。同時，龍湖也是今年上半年參與高新2宗地土拍唯一一家民企。

　　今年上半年西安只誕生了3宗萬元樓面地價地塊，全部位于高新區，分別是保利、中海在絲路軟件城摘得的地塊，以及高科地產在絲路科學城中央創新區摘得的地塊。

　　樓面地價9000-10000元/㎡的地塊有金茂璞逸曲江北地塊、龍湖御湖境、保利天珺二期，港務區奧體板塊的幾宗地樓面地價基本在8700元/㎡左右。

　　城改開發用地將是下半年重點

　　今年前5個月，中國百強房企銷售總額同比降幅在50%以上。銷售額下降之下，開發商拿地的資金預算必然減少。

　　而即使是央企，也在控制拿地預算，拿地銷售比也在下降。詳見《Top5央企，也在放緩拿地！》

　　因此，要想期待土地市場在下半年有大幅回暖，難度較大。

　　目前來講，西安值得關注的是一些儲備多年的城改開發用地陸續迎來供應。

　　上半年西安所成交的地塊中，中海、大悅城在西部大道摘得的地塊，陜西寰柯置業、西安大興實業在城西摘得的地塊，陜西垚乾在曲江摘得的地塊，中建在幸福林帶板塊摘得的地塊，保利在航天摘得的地塊，等等，這些都屬于城改開發用地。

　　這類地塊，一般都屬于定向掛牌，也就是已經名花有主，開發主體儲備多年，并且已經承擔了一定的安置等費用，其中不乏大品牌開發商。因此，在出讓的時候，可以避免無人競買流拍的尷尬。

　　西安目前有多個重量級的城改開發項目已經規劃公示，只待供地，并且這些地塊占據非常好的地段。例如：未央區的棗園城改、王家堡城改，浐灞的趙村、廣大門、高樓村城改，雁塔的青龍寺、大寨村城改，經開的剛家寨城改，蓮湖的西控福利區18街坊棚戶區改造……

　　當然，這其中有的項目開發商已經儲備多年，這幾年地產行業已經發生了非常大的變化，很多房企都遇到了流動性的困難。在此背景之下，是否還有充足的資金拿地，也影響到摘地，此時不排除項目被其它開發商接手的可能性。