上海楊浦“新地王”誕生！最高限價取消后，保利斥巨資拿下平涼地塊

　　在三批次土拍前夕，很多人在預測上海三批次土拍是否會出現天價地塊時，今天，楊浦就出了“新地王”。保利發展以21.2%的高溢價率，88462元/平的高樓板價，拿下楊浦區平涼社區02H1-01地塊。“地王”重現上海灘，或對后續的土拍產生一定的刺激作用。

　　先來評價下三批次土拍：

　　今天最大的看點無疑是保利發展刷新了楊浦新的樓板價紀錄，成交樓板價88462元/平。在2020年7月，金隅以樓板價8.58萬元/平，拿下楊浦區江浦社區R-09地塊，時隔近4年，保利將“地王身份”收入囊中。

　　三批次土拍數量并不多，延續了上一批次4幅地塊的小體量。從拿地情況來看，今天2幅地塊位于市中心，2幅位于郊區。市區地塊多家房企搶破頭，而郊區2幅地塊僅1家房企托底，均0溢價成交，最終所有地塊的成交總金額為91.3257億元。

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　　“解禁后”地王橫空出世，土拍成“富豪”游戲

　　由于土拍政策調整，沒有了最高限價的天花板，房企拿地不再靠“運氣搖號”，這也讓土拍完全變成了“土豪房企”之間的價格游戲。

　　在今天土拍的后續階段，僅剩下保利發展和上海城投在較勁。值得一提的是，地塊北側就是上海城投打造的高陽新里，因此也對鄰居家的地塊“虎視眈眈”。最終經過60輪激戰，保利發展憑借其強大的經濟實力拿下這塊寶地。

　　保利在高價拿地后，市場上也反映出2種聲音，有部分保守的業內人士認為，在上海樓市下半年豪宅遍地的大背景下，以如此高的價格接下這幅地塊，也是需要很大的勇氣。而另一派則認為，這幅位于東外灘的地塊位置極佳，發展潛力大，在上海優質資產始終不缺買家，加上土地成交地價由市場化競價確定，房地聯動價也已取消，屬于修復市場的價格機制。

　　不管怎么說，楊浦一直是保利發展的福地，也是其深耕上海的主要戰場。無論是保利發展還是保利置業，在過去幾年先后大量加倉楊浦內中環板塊。

　　本次地塊容積率1.8，并不沒有風貌建筑的要求，因此可以打造為低密度洋房產品，或者高層+別墅的高低配社區，當然周邊新房高陽新里的均價才12.39萬/平，8.8萬/平的拿地價，加上4千/平的裝標，未來可售保本價格勢必在13萬/平以上，這也勢必會讓未來市區新房價格走高。那么保利將來會定出什么樣的價格也將成為一大懸念。

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　　多數房企冷靜，“市區熱 郊區冷"格局延續

　　本輪參與拍地的房企均為央國企，因此所有地塊也再次被“國家隊”壟斷。值得一提的是，“滬九條”以來，上海樓市得到全面的提振，成交也相當火熱。

　　但總體來看，市區的樓盤更熱了，郊區的樓盤提升并不算很明顯。因此開發商在拿地策略上還是會偏謹慎，只拿優質的地塊。從本輪土拍的報名也可以一窺端倪，市區地塊的報名熱情明顯更高。

　　并且從今天2幅楊浦內中環地塊的出價情況來看，多數房企還是較為理性的，并沒有一擲千金去“豪賭”，該收就收。在平涼地塊的競拍中，競拍來到中段（30輪），此時的溢價率已經來到了近15%,僅剩下上海城投、北京城建+越秀、保利三組競拍者還在出價。

　　而楊浦區長白社區H2-17地塊，雖然各家房企廝殺同樣激烈，不過最后時刻出價還是較為謹慎，最終溢價率為17.12%，樓板價70272元/平，均在可控范圍內。

　　除了楊浦2幅地塊則相對較熱，反觀郊區的兩幅宅地則都被托底拿下。招商是再次深耕寶山新顧城板塊，此前一舉拿下潘廣路TOD項目，包含了17.5萬方的大型商業招商花園城，如今在不遠處拿下了一幅6.69萬方的大型居住地塊，可售房源達到了1058套。未來大量人口導入，能幫助招商花園城提升商業的活躍度，又能鎖住大量招商社區的居民，互相成就，也算是肥水不流外人田吧。

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　　結語

　　時隔三年多，上海再次讓土地競拍回歸市場化，不再做出價格上的限制。本批次土拍的表現，熱門地塊再次被炒高，這也讓后續出讓的優質地塊，看到了更大的商機，尤其是四批次二番上架的徐匯濱江地塊，或受到大量房企追捧，誰又將任性拿地值得期待。

　　申度君認為，放開土地限價對樓市有一定激勵作用，尤其是今年上海土地供應體量遠不及去年，放開限價可以提升土地財政收入，也會進一步拉高核心區新房的價格。不過當下，也更應專注于解決郊區地塊及樓市的提振，只有讓更多房企參與到外圍區域的拿地和建設，才有利于城市的發展，避免資源過度集中在市區。

　　附：上海三批次土拍成交表：