西安百萬方大盤鑫苑大都匯二期劃地公示 涉及3宗住宅用地

　　由于城市規(guī)劃的調(diào)整、城市更新項目的復(fù)雜性，西安有一些項目已經(jīng)擱置多年。

　　如今，隨著這些項目的地塊規(guī)劃信息公示，這些位于城市黃金地段的項目，陸續(xù)迎來供地。

　　近日，隨著蓮湖區(qū)3宗住宅用地、1宗中小學(xué)用地、2宗公園綠地規(guī)劃的公示，這意味著百萬方大盤鑫苑大都匯二期要來了。

　　當(dāng)然，大家更關(guān)心的是，在這幾年地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)生了非常大變化的情況之下，這個項目二期地塊會由鑫苑開發(fā)，還是會有其它房企參與？這也就留下懸念。

　　二環(huán)內(nèi)6宗地規(guī)劃公示

　　2024年7月11日，西安市自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于蓮湖區(qū)LH-06-15-04、LH-06-15-05、LH-06-15-06、LH-06-16-01、LH-06-16-02、LH-06-16-03地塊實施詳細(xì)規(guī)劃的公示（公示期限7天）》。

　　這6宗地整體位于桃園北路以東、豐禾路以北、地鐵8號線以南、大豐路以西。6宗地的具體信息如下：

　　上述6宗地中的3宗住宅用地共計255.3畝，容積率均為2.8，地上建面合計476482平方米，地下建面合計162432平方米，合計建面約64萬平方米。

　　從這幾塊住宅用地的位置來看，可以說是非常好。

　　一方面，這3宗合計255.3畝的住宅地塊，位于寸土寸金的二環(huán)內(nèi)。

　　目前，西安整個二環(huán)內(nèi)可供開發(fā)的住宅用地已經(jīng)越來越少，整個2023年二環(huán)內(nèi)僅供應(yīng)了1宗住宅地塊，今年上半年二環(huán)內(nèi)住宅用地供應(yīng)量為0。站在稀缺性的角度，可以看出此次公示的3宗住宅地塊的價值，并且3宗地中有2宗在接近百畝和百畝以上。

　　另一方面，這3宗地周邊的配套優(yōu)勢明顯。

　　除了3宗住宅地塊緊鄰2宗公園綠地、1宗中小學(xué)用地之外，這幾塊地的西側(cè)一路之隔是豐禾路萬達(dá)廣場，距離太奧廣場也僅約500米；地塊周邊，距離地鐵8號線景曜門站、興化門站只有二三百米，屬于真正的地鐵盤。

　　另外，除了規(guī)劃中的中小學(xué)之外，周邊還分布有大興新區(qū)初級中學(xué)、大興新區(qū)小學(xué)（南校區(qū)）等教育配套，以及一路之隔的鑫苑體育運(yùn)動公園。

　　可以看出，地塊周邊的商業(yè)、教育、公園、地鐵等配套都非常的成熟。

　　鑫苑大都匯二期來了？

　　結(jié)合此次公示的這幾塊地的位置，可以看出這幾塊地屬于鑫苑大都匯項目二期用地。

　　在這里需要說明的是，陜西地產(chǎn)行業(yè)有兩個鑫苑，一個是來自河南的鑫苑集團(tuán)，已經(jīng)實現(xiàn)全球開發(fā)布局；一個是咸陽本土房企鑫苑置業(yè)，開發(fā)的項目主要集中在咸陽，在富平也有項目開發(fā)。

　　很多人經(jīng)常把這兩家開發(fā)商弄混。

　　在西安開發(fā)鑫苑大都匯、鑫苑中心、鑫苑府的鑫苑，是來自河南的鑫苑集團(tuán)。

　　鑫苑集團(tuán)1997年從河南鄭州起家，2006年相繼拓展?jié)稀⑻K州等地開啟全國化布局，2007年在美國上市，成為中國率先登錄紐交所的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　2008年，鑫苑集團(tuán)將總部搬到了北京，開始站在了更高起點之上。

　　經(jīng)過27年的發(fā)展，鑫苑集團(tuán)的地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)實現(xiàn)了全球化布局。除了地產(chǎn)開發(fā)之外，形成了以地產(chǎn)為主業(yè)、以科技和金融為戰(zhàn)略兩翼，拓展出地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)城運(yùn)營、融資代建、智慧科技、商業(yè)管理、物業(yè)管理等交織而成的全新版圖。

　　除了地產(chǎn)板塊鑫苑置業(yè)2007年在紐交所上市之外，鑫苑服務(wù)2019年則在港交所上市。另外，鑫苑商業(yè)擁有大量的自持商業(yè)。

　　鑫苑集團(tuán)進(jìn)入西安的時間是在2014年，當(dāng)年7月31日陜西中茂經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司（鑫苑控股子公司）以5.7億元摘得西安二環(huán)內(nèi)3宗住宅用地、2宗商業(yè)用地，共計127.55畝，總建筑面積532404㎡。其中，地上建筑面積361750㎡（包括住宅205817㎡，商業(yè)155203㎡，配套建筑730㎡），地下建筑面積170654㎡。

　　這幾塊地，正是當(dāng)年開發(fā)的鑫苑大都匯住宅一期、鑫苑中心寫字樓、鑫苑大都匯商業(yè)部分，這些都已經(jīng)建成交付、開業(yè)。購物中心部分開業(yè)幾年后，2022年下半年與萬達(dá)商管合作，成為西安第5座萬達(dá)廣場豐禾萬達(dá)廣場。

　　貝殼上的信息顯示，鑫苑大都匯一期住宅二手房掛牌價在1.8萬元/㎡左右，高于同區(qū)域同時期開發(fā)的小區(qū)二手房價格2000元/㎡以上，從這一點可以看出鑫苑大都匯的品質(zhì)在保值增值方面的優(yōu)勢。

　　而根據(jù)規(guī)劃，鑫苑大都匯總體量在135萬㎡，除了一期之外，項目二期位于一期的東側(cè)一路之隔。

　　自從2016年底鑫苑大都匯一期住宅售罄之后，大家就在等待二期住宅的亮相。

　　但沒想到，這一等就是7年多時間。直至近日蓮湖區(qū)這幾宗地規(guī)劃信息的公示，才讓大家看到了鑫苑大都匯二期的希望。

　　鑫苑開發(fā)還是其它房企參與?

　　地塊規(guī)劃信息公示之后，接下來就會進(jìn)入到供地環(huán)節(jié)。

　　而在大家等待鑫苑大都匯二期的這7年半時間，不管是西安樓市，還是地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境，已經(jīng)發(fā)生了非常大的變化。

　　從西安樓市來講，2016年下半年西安房價啟動上漲，西安的地價也已經(jīng)漲了非常多。此時，地處西安二環(huán)內(nèi)，擁有地鐵、商業(yè)、公園等配套加持的鑫苑大都匯二期地塊，地價肯定已經(jīng)不是2014年一期拿地時的地價水平。

　　從中國房企的格局來講，過去幾年地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了大幅洗牌，特別是民營房企面臨的生存狀況可想而知。

　　至于鑫苑，2020年、2021年、2022年連續(xù)3年虧損，直至2023年實現(xiàn)歸母凈利潤4028萬美元，才終止了虧損。

　　雖然說鑫苑通過重組金融債務(wù)，減輕短期償債壓力，贏得寶貴修復(fù)期；通過積極優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制銷管費(fèi)用，實現(xiàn)了降本增效……但對于鑫苑來講，保交付依然是當(dāng)前的第一要務(wù)！

　　在此背景之下，鑫苑大都匯二期地塊會由鑫苑集團(tuán)出手拿地進(jìn)行開發(fā)，還是有其它房企參與，就存在了不確定性。

　　從西安一些擱置多年的項目這兩年情況來看，有的是儲備多年后供地依然自己開發(fā)，有的則是已經(jīng)易主。

　　儲備多年自己開發(fā)的代表是保利魚包頭、北里王等項目，以及綠城海棠三章；易主的代表則是金地在雁南公園旁儲備的地塊之一，前不久易主中海。

　　總之，地處二環(huán)內(nèi)的這幾宗，不管是鑫苑繼續(xù)出手，還是其它房企參與，都是一個非常值得期待的項目。

　　當(dāng)然，我們更希望鑫苑能夠繼續(xù)拿地開發(fā)，在這塊土地之上帶來升級之作！