湖南懷化創新盤活存量土地 支持已出讓未開發地塊進行轉讓

　　湖南省懷化市住房和城鄉建設局就《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（征求意見稿）向社會征求意見。意見稿涉及購房信貸政策、公積政策等。

　　擴大住房消費：貸款買商品住房均執行首套信貸政策，實行購房補貼

　　文件提出，支持剛性需求、改善型需求購房。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）購買商品住房采用貸款方式的，各銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。鼓勵房企開展購房優惠，支持企事業等單位團購商品房，團購價格不納入城市商品房價格監測范圍。

　　同時，放寬信用微瑕次數限制。對具備償還能力且有還貸保證、逾期已結清的申請人，鼓勵各商業銀行提高對信用報告逾期次數寬容度。

　　懷化市還將加大公積金支持力度。具體而言，提高住房公積金租房月提取最高限額，鼓勵住房租賃消費。支持公積金繳存余額支付首付。連續正常繳存且首次使用住房公積金的繳存人，申請住房公積金貸款購買新建商品房的，可使用住房公積金賬戶余額支付購房首付款。

　　購買商品住房的，借款人結清住房公積金貸款后，符合再次申辦貸款條件的，取消6個月貸款等待期，即申請即辦理。離異夫妻雙方婚姻存續期間已在中心業務信息系統中有過住房公積金使用記錄，離異雙方符合再次申辦貸款條件的，取消6個月貸款等待期，即申請即辦理。

　　優化住房公積金貸款政策。推進商業銀行住房按揭貸款轉住房公積金貸款，支持將商業銀行的存量住房按揭貸款轉為住房公積金貸款。

　　文件還要求，降低商品房交易成本，實行購房補貼政策。由受益財政對購買新建商品房實施購房補貼。凡于2023年12月29日至2025年6月30日購房繳納契稅所繳契稅稅率為1%的，按所繳契稅對購房人予以全額補貼：所繳契稅稅率為1.5%的，按所繳契稅的2/3對購房人予以補貼；所繳契稅稅率為2%以上（含2%）的，按所繳契稅的50%對購房人予以補貼。以上購房補貼，按年分期撥付，每年補貼1/3，于購房次年分3年到位。在繳納契稅時，由稅務部門歸集匯總。購房補貼按照“誰受益、誰負擔”的原則，補貼資金由契稅入庫同級財政負擔。

　　增加購房獎補政策，在2023年12月29日至2024年12月25日購買首套新建商品房的：博士生獎勵3萬元、碩士生獎勵2萬元，生育三孩家庭補償獎勵10個平方米面積，費用由各縣市區財政承擔。

　　支持購房戶子女就學。凡購買商品房的，憑預告登記證明或不動產證，在房產所在地周邊義務教育學校對應年級有空余學位的情況下辦理入學（轉學）。

　　加大房企貸款支持力度：支持經營性物業貸款

　　文件顯示，建立房地產融資協調機制。動態確定可以給予融資支持的房地產項目“白名單”，應推盡推，應貸盡貸。對開發建設暫時遇到困難但資金基本能夠維持的項目，金融機構不得盲目抽貸、斷貸、壓貸，可適當展期。

　　同時，鼓勵支持現有房企自持現有庫存房源轉型為房地產租賃公司，作為中長期租賃住房，金融機構給予按揭貸款或企業流動經營性貸款支持。

　　支持經營性物業貸款。房地產企業可利用自營的商業性房地產，向商業銀行申請經營性物業貸款，可用于承貸物業在經營期間的維護、改造、裝修等與物業本身相關的經營性資金需求，以及置換借款人為建設或購置該物業形成的貸款、股東借款等。

　　強化財稅支持

　　財政支持政策方面，城市基礎設施配套費等報建規費放寬繳費時限，辦理施工許可證前繳納30%，辦理預售許可證時繳納30%，竣工備案前全部繳清。城市基礎設施配套費納入年度預算，專項用于商品房小區周邊基礎配套設施建設，專款專用。

　　適時調整相關稅費政策。房屋契稅稅率依法適時下調。適度下調土地增值稅預征率。合理確定個人轉讓住房個人所得稅核定征稅率，對“個人轉讓住房，未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額”實行核定征稅的，由所在地稅務機關根據本地實際，可在規定的1%內適度調低個人所得稅核定征收率。

　　同時，合理優化企業稅收繳納方式。對不計容的地下車位、人防工程等在土地出讓金分攤時，可不計算金額。

　　創新存量土地盤活利用方式

　　支持企業優化開發。對已出讓尚未建設的房地產用地，允許按規定轉型用于國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設，在滿足公共服務設施和基礎配套設施承載力，并向社會公開公示的前提下，經批準可進行規劃修改，簽訂補充協議，需補繳土地出讓價款的應予以繳納。

　　合理免除因自然災害、疫情導致超期未開發的違約責任。確因自然災害、疫情等不可抗力導致無法按合同約定開竣工的，依法不予追究違約責任。2020年2月5日至2023年1月8日期間，受疫情影響未能按期交地、動工、竣工的，可不計入違約期，免除相應的違約責任。

　　推動限期消除繼續開發障礙。嚴格履行國有建設用地出讓合同約定的義務，對于政府（包括政府所屬部門及所屬企業）的原因導致不具備開發利用條件的地塊，要限期消除開發障礙，保障開發建設必需的基礎設施配套和通平條件。經政府與企業協商一致，開發障礙未消除前，對企業不計算開竣工違約期；開發障礙消除后，報市、縣人民政府批準簽訂補充協議，重新約定動工開發日期和土地使用年限；因政府原因造成企業延期繳款產生的違約金和利息不予追繳。

　　規范分割宗地開發或轉讓。鼓勵企業充分合理開發利用土地，做到“地盡其用”。對于因規劃調整、企業經營困難或破產等原因無法全部開發利用的土地，在符合規劃的前提下，經市、縣人民政府批準后，可以交多少錢，給多少地，辦多少證分割宗地；對于企業因經營需要不再繼續開發，或無法繼續開發的部分，可分割宗地轉讓給其他經營主體開發利用或與市、縣政府協商收回或置換，經政府批準后簽訂補充協議。

　　適當放寬分期開發和價款繳納時間。支持商住用地分期開發，已掛牌成交宗地，根據規劃設計明確可以分期開發建設的，前期開發建設地塊需繳納100%土地出讓價款，未開發地塊可繳納20%土地出讓價款，但應承諾補齊土地出讓價款繳納時限和開工時間并簽訂補充協議，最遲應在合同簽訂之日起兩年內繳清，約定期限內不計取違約金；如未能如期開發建設，則收回未開發地塊，20%土地出讓價款不予退回。經規劃批準，住宅與商業占比可以調度、可以轉換，在原指標50%幅度內調整不再補繳土地出讓價款。

　　創新存量土地盤活利用方式。支持已出讓未開發的土地依法轉讓，對未完成開發投資總額25%以上的出讓商住用地，探索實行預告登記轉讓制度。轉讓雙方持《轉讓協議》向市不動產登記中心提出轉讓預告登記，待土地完成開發投資總額的25%以上后再依程序辦理轉讓手續。推進“帶押過戶”業務跨銀行業金融機構可辦，覆蓋房地產用地等各類不動產。新出讓地塊與相鄰出讓地塊因規劃需要合宗開發的，可將新出讓地塊與原出讓土地出讓使用年限調整一致。提倡土地使用權人利用閑置土地臨時開發，提升土地利用效率。

　　加大去庫存力度：鼓勵國企收購庫存現房

　　文件提出，鼓勵國有公司收購現有庫存現房。按“以需定購”原則，支持收購房地產企業已建成的存量商品房用作配售型、配租型保障性住房及安置用房。

　　實行征收拆遷“房票”安置制度。實行“房票”安置制度。選擇“房票”安置制度的縣市區，應當建立“房票”兌付資金的籌措、監管、兌付準備金制度，確保按期兌付“房票”資金，控制“房票”逾期兌付風險。

　　鼓勵房地產企業接收房票，購房人持房票購房網簽后，其使用的房票按支付節點核算可兌付資金，經住建部門核算認定后，視同相應資金已存入預售資金監管賬戶。參與使用房票的房地產企業，允許其用持有的未兌付房票，優先結算后用于支付新競得的經營性房地產項目的土地出讓價款。

　　優化地下停車位成本和管理，促進停車位銷售去庫存。化解地下車庫（位）庫存。各縣市區可以根據實際，自行制定住宅小區地下車庫（位）確權登記辦法。地下車位辦理不動產登記，契稅可參照本通知關于購房補貼政策實施補貼；除單獨銷售的地下車位外，其它與商品房配套銷售的地下車位（庫）不再收取物業維修基金，其維修管理納入地上對應建筑物一并管理；將地下車庫（位）納入商品房銷售管理，積極促進住宅小區地下車庫（位）的銷售。辦理不動產登記后的車庫（位）可依法轉讓、出租、贈與、抵押。

　　調整優化商住開發項目車位政策。可結合不同區位、不同開發產品，調整優化項目停車位規劃配比。商品住房項目可銷售的產權車位可與商品住房同步辦理商品房預售許可，并同步公示車位銷售價格、銷售方案。

　　促進非住宅商品房租售。對已出讓尚未建設的非住宅商品房用地、已開發建設但未售的空置商業項目、已開發建設且已預售的商業項目，在滿足公共服務設施和基礎配套設施承載力，且充分尊重購房業主意愿和綜合考慮房地產開發企業需要的前提下，經批準可按“商改住”進行規劃修改。

　　加強去化庫存（促銷）平臺建設。利用大數據技術打通供需兩端，建立完善“政府房地產銷售平臺（懷化住建云平臺）”，全面推進線上線下同步銷售。

　　優化規劃設計和竣工驗收管理

　　文件提出，支持高品質住宅建設。

　　因城市景觀風貌或開發品質要求需要封閉陽臺的新建住宅項目，其封閉陽臺按水平投影面積的1/2計入容積率和建筑面積，進行商品房預售和不動產登記。居住建筑陽臺等按水平投影面積的1/2計入建筑面積的部分，其水平投影面積之和按不超過套內建筑面積的20%控制。

　　為滿足市民對居住品質日益提升的需求，完善出讓地塊周邊配套設施，支持因地制宜開發低密度、高品質住宅產品。按照“綠色、耐久、配套、適齡、智能、人文”要求，推進土地出讓“競地價、競品質”試點示范，在不低于基準地價70%的情況下，適當降低土地出讓底價，重點在稀缺優質配套完善地塊布局，引導房企建設一批高品質的改善性住房。在建的房地產住宅項目可以根據市場變化調整規劃設計方案，第四代或類第四代建筑的綠化平臺和露臺，其水平投影面積不計入容積率和建筑面積，進行商品房預售和不動產登記。風雨連廊、架空層、首層共享門廳、配套公共服務設施、公共適老設施、公共充電設施不計容積率。

　　合理調整飄窗和設備平臺管控要求，進一步提升住宅使用功能的完整性。飄（凸）窗寬度可與房間等寬，出挑寬度不超過0.8米。中央空調設備平臺和分體式空調外機擱板可同時設置，不大于4.0平方米/戶的設備平臺不計入容積率和建筑面積。

　　適當放寬建筑密度、綠化率、建筑高度等經濟技術指標限制要求，在滿足國家相關規范要求的前提下，經規劃批準，可在原指標5%幅度內調整。

　　同時，支持（住宅小區）優化小區配套服務。利用既有公共建筑改造為教育培訓、酒店辦公或養老、幼兒托管、社區食堂等配套功能用房的，在滿足消防、用水、用電、排污、結構安全、不影響相鄰利益關系和公示無異議的前提下，可無需辦理建設工程規劃方案變更手續，直接申請施工圖變更進行建筑使用功能調整。新建住宅小區規劃方案應配建幼兒園但尚未建設的，若周邊已有幼兒園并滿足幼兒就讀需求，經論證，在符合《城市居住區規劃設計標準》的前提下，征得相關利害關系人意見，可變更為社區食堂、休閑健身、養老設施、教育培訓、社區醫療等公共服務設施。

　　優化項目手續辦理。

　　全面提速保交房辦證。城區保交房項目辦理不動產權證均參照處遺項目政策辦理。按照“證繳分離”的原則，實行“先證后稅（費）、先證后訴、先證后責”。開發企業申請辦理房地產首次登記的，無需提交稅務結算證明。未辦理工程規劃核實和質檢、消防線上驗收的，由自然資源和規劃部門出具規劃認定意見，住建部門出具房屋質量鑒定備案情況函和消防評估合格證明，即可辦理樓棟總證。開發企業暫時無法繳清銷售環節稅款的，可提前到稅務部門申報。經稅務部門核算出已銷售擬辦證商品房的稅款金額后將相關信息推送至不動產登記中心，購房業主個人繳納契稅和維修基金后即可辦理不動產分證。

　　容缺辦理相關審批手續。房地產企業在簽訂土地出讓合同并在繳納不低于50%的土地出讓價款后，各相關職能部門可依申請容缺辦理建設用地規劃許可證、規劃設計方案審查、建設工程規劃許可證、施工許可證等行政審批；在辦理商品房預售許可證時須繳清土地出讓價款和相關費用，補齊相關手續。

　　優化竣工驗收備案手續。對于建設項目在面積、間距、退距、配套設施、停車位（庫）等方面與規劃審批存在的差距，在合理范圍內的，據實辦理核實核驗手續。在驗收階段，建設單位已嚴格按照規劃審批方案進行建設，因國家、省、市相關技術規范、規則發生變化，造成計容建筑面積、建筑面積超規劃審批規模的，免于行政處罰。在達到安全使用前提且滿足使用功能前提下，允許項目分期開發報建、分單位工程驗收，消防、規劃、人防應予以承諾制備案。