廣州琶洲推出6宗住宅用地 總體量近30萬平 最快下半年入市

　　琶洲，又賣地了。

　　前幾天，廣州規自局發布了新滘東路北側儲備地塊的最新控規。

　　控規調整后，原本大片的商業用地搖身一變成為住宅用地，一共釋出6宗宅地，總體量近30萬平！與琶洲南TOD一期的體量不相上下。

　　如果按照琶洲南TOD的面積段來算，未來這批宅地，將會為琶洲增加1500-2000套的新增供應。

　　消息乍一看，挺振奮人心的，畢竟這么好的位置有新增供應，對市場來說，是一場好戲。

　　但就像一枚硬幣有正反兩面，事情好壞也不過一念之差。一場蝴蝶效應，或已因此而起。

　　琶洲

　　甩出6宗宅地

　　先來看看這批宅地的位置。

　　這批宅地就位于琶洲南TOD東側，北邊是黃埔涌，南邊是新滘路，西邊是赤沙舊改，東邊是科韻路。

　　這個位置，有好有壞。

　　先說好處，相比近幾年琶洲出讓的宅地，這6塊宅地更靠近琶洲CBD，能直接承載琶洲CBD的高端居住需求。

　　而且西邊是赤沙舊改，連片開發之后，比起此前琶洲內單打獨斗的項目，更容易形成整體的居住氛圍和聲量。

　　當然，靠近赤沙舊改，有利有弊。

　　周邊環境改善還要很久，配套也基本沒有，赤沙舊改雖然已經引入了中鐵置業作為合作機構，但目前暫時沒有新進展，整個開發周期預計不會短。

　　這也意味著，這6宗地塊周邊的城市面貌，短時間內不會有太大變動。

　　而且雖然6宗地塊加起來體量不小，但都被分隔成小地塊，不能連片開發，未來在產品打造上也有些受限。

　　即便如此，從琶洲近年來宅地出讓的情況來看，這批宅地未來一旦公開出讓，應該還是會受到房企的優先關注。

　　這批地此時出現

　　意味著什么？

　　在興奮之余，我們也要考慮另一個問題：

　　這次控規的調整，絕不可能是頭腦一熱就決定的結果。這批地在這個時候出現，必定有其意義。

　　不知道大家還記不記得，此前，琶洲是曾有一紙批復的：

　　嚴禁商業房地產開發。

　　當年的海誓山盟，為何如今說改就改？

　　有句老話說得好，在滿足精神追求的大前提，是要填飽肚子。

　　此前我們就說過，今年上半年，廣州的土拍情況，仿佛被按下了暫停鍵。

　　整個上半年，廣州只賣出了4宗宅地。

　　而在今年終止出讓的地塊中，不乏天河金融城東區、世界大觀四期、白云設計之都三期地塊等，放在往年絕對是群雄逐鹿的香餑餑的選手。

　　今年至今，廣州土拍市場的成交總額僅約64億，不到去年同期的1/5。

　　有知情人士透露，今年原定出讓的不少宅地，都在房企那邊碰了釘子，一旦地塊存在開發難度，或者價格太高，都會成為房企放棄的理由。

　　摸清了其中的門路，你會發現，琶洲這批地塊此時出現，一定程度上，肩負“江湖救急”的重任。

　　所以你看這批地塊的設置，其實相當討巧：

　　位置強，好開發，地塊都挨在一起，開發商不用單打獨斗。但每宗地的體量又比較小，拿地壓力不算大。

　　我們預計，如果快的話，今年下半年，就能在土拍市場里看見他們的身影。

　　琶洲，好日子在后頭

　　危機也在后頭

　　最后，說回這批地塊對琶洲的影響。

　　最直接的影響，肯定是為琶洲帶來住宅增量。

　　目前，琶洲在售住宅主要以豪宅和高端改善產品為主，像琶洲南TOD二期，廣州地鐵·瓏璟臺、琶洲·樾，但目前琶洲在售的新盤，所余的貨量都不多。

　　目前琶洲唯一僅剩的全新項目，就是去年越秀拿下的琶洲331地塊。

　　這批住宅的出現，至少能保證未來5年內，琶洲不會出現“斷供”的情況。

　　有住宅增量，對琶洲來說，是一件好事。

　　我們判斷一個區域未來還有沒有價值增長空間，一個重要的判斷標準就是，有沒有持續的新盤入市。

　　新盤入市，意味著關注度，意味著價格體系的不斷改寫。

　　可以說，這批地塊的出現，基本傳達著一個信號：

　　未來5年內，廣州的高端市場爭霸戰，依然會有琶洲的一席之地。

　　但是，這次規劃調整，也為琶洲埋下了一個潛在性的炸彈。

　　這件事情最大的沖擊在于，打破了市場關于稀缺的認知。

　　無論是以前官方在琶洲宅地釋放的謹慎程度上，或是新增供應的表現上來看，已經形成了一個共識：

　　琶洲的住宅是稀缺的。

　　但如今，這份稀缺被親手打破之后，不只是購房者，或許開發商心里也會浮現出問號：一改規劃就釋放宅地，那稀缺從何而來？

　　對于CBD區域核心區域的價值判定，是有自己的規律的。只有它僅被少數人所擁有，才能稱得上是金字塔尖級別的資產。

　　但對于如今的琶洲而言，新增的土地供應，雖然會為它帶來持續熱度，但也會稀釋它的絕對價值。

　　不僅如此，像琶洲這種城市核心級別的地塊出讓，是會引發連鎖效應的。

　　舉一個最明顯的例子：當天河東、海珠西的新盤增多之后，被分流最嚴重的，恰恰是番禺、黃埔的項目。

　　這對于一直想走多中心化發展路線的廣州來說，并非一個好的趨勢。

　　當然，飯該吃還是得吃，畢竟吃飽了，才有力氣想接下來的事。

　　至于吃多少，怎么吃，這才是廣州應該深思的問題。

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