廣州荔灣區(qū)一重磅地塊登場！起拍樓面價僅約2.3萬/㎡

　　荔灣又一重磅地塊，要登場了！

　　剛剛，荔灣區(qū)翠園道以南、珠江以西AF060742地塊在廣州公共資源交易中心正式掛牌，起拍樓面價僅約2.3萬/平。

　　這也是今年下半年來，廣州掛牌的第四宗涉宅地塊。

｜截圖來源：廣州公共資源交易中心

　　地塊有個更為人熟知的名字：醫(yī)藥港M地塊。

　　地塊的身影，在今年的供地藍皮書中就曾正式出現(xiàn)。

　　按照當時供地藍皮書的信息顯示，地塊占地13203平，建面46211平，容積率達到了3.5。

｜截圖來源：供地藍皮書

　　不過，正式掛牌后，地塊的各項指標都有所“縮水”。

　　比如容積率從3.5降低到2.3，規(guī)劃總建面也減少為30367平，少了差不多1.6萬平。

　　相應(yīng)的，起拍總價也僅有69845萬元，起拍樓面價約23000元/平。（未扣除配建）

　　可以對比的是，在今年1月份，保利拿下的東沙地塊以底價827963萬元成交，成交樓面價約25713元/平。

｜項目江景航拍

　　而上個月剛成交的保利鶴洞汽修廠地塊，起拍樓面價約26427元，成交樓面價則為28541元/平。

　　換句話說，荔灣醫(yī)藥港M地塊23000元/平的起拍樓面價，創(chuàng)下了整個板塊的新低。

　　當然，這并不代表地塊最后的成交價就一定低，但同時也對外透露了一個信號：

　　土地市場真的在給開發(fā)商讓利了！

｜廣鋼、廣船航拍

　　｜廣州樓市發(fā)布 攝

　　我們再來看看地塊的區(qū)位條件。

　　地塊最大的優(yōu)勢，便是一線臨江，擁有東向望江的廣闊視野。

　　交通方面，地塊距離在建的地鐵10號線東沙站約300米左右，也可以通過東新高速和廣州環(huán)城高速，快速通達全市。

　　直線距離約500米，還有健康港星河COCO Park，再加上廣州黃沙水產(chǎn)新市場，基本可以滿足日常購物所需。

｜廣州樓市發(fā)布 制

　　總的來看，醫(yī)藥港M地塊，小而精，適合打造為偏改善的產(chǎn)品。

　　一來，開發(fā)商資金要求不高，有利潤空間。

　　像是69845萬元的起拍總價，部分小開發(fā)商咬咬牙也能吃下，2.3萬/平的起拍樓面價，也有足夠的價格空間。

　　樓市君初步估計，若以2.3萬/平拿下，未來開發(fā)商只要賣到4萬+就能有利潤。

　　二來，地塊開發(fā)難度也不高，產(chǎn)品規(guī)劃更靈活。

　　地塊的配建要求相當?shù)停耸讓?63.25平的商業(yè)需向政府安置對象按5160元/平的價格回購之外，僅需配建一個垃圾收集站、物業(yè)管理用房以及雨水調(diào)蓄設(shè)施。

　　再加上2.3的容積率，在產(chǎn)品上的騰挪空間其實相當大。比如純板樓，就有望在地塊上出現(xiàn)。

　　可以參考的是，一路之隔的保利東沙項目，已經(jīng)有不少資料流出。

　　根據(jù)知情人士透露，保利東沙項目定位為保利最高端的“天”字系，主打建面約140-380平的改善產(chǎn)品。

　　并且還首次將高使用率戶型設(shè)計和江景大平層相結(jié)合，主打居住舒適度和空間尺度感。

　　樓市君還打聽到，項目展示區(qū)有望近期對外開放。

｜項目片區(qū)規(guī)劃

　　因此，醫(yī)藥港M地塊雖然自身素質(zhì)不錯，但若開發(fā)為高端改善盤，將面臨與保利東沙項目的直接競爭，拿地開發(fā)商的壓力一點都不小。

　　那么，你覺得哪個開發(fā)商更有機會拿下？