市北西新地已確定9.20出讓 限價漲到4.13萬/平

　　原標題：市北西新地已確定9.20出讓，雙地鐵，限價4.13萬/平

　　杭州土拍市場已經變天!

　　最近多場土拍，板塊地王頻頻出現！比如綠城拿下喬司地塊，偉星拿下杭氧北地塊……

　　許多熱門的土地取消了限價！比如濱江白馬湖、余杭良渚……

　　就在昨日(8.21)，還發生了一件事情值得小胖君拿出來和大家一起討論討論，那就是蕭山市北的新地塊，限價漲到4.13萬/平了。

　　突破4萬的市北，你們認為值得購買嗎?

　　歡迎做個投票：

　　本文我們帶大家走進這塊新地塊，給大家好好講解一下，包括市北在杭州的地位、配套，以及其他新房、新地塊供應等，一文知曉市北購房攻略。

　　市北板塊基礎信息介紹

　　奧體南，濱江西

　　說到杭州的一級熱度板塊，宇宙中心奧體實至名歸。但是奧體雖然限價4.6萬/平，幾乎都是個位數的中簽率，現在的新房還都喜歡做200方大戶型，總價千萬級，甚至還逃不脫拼社保的命運。

　　那么預算稍微降低些，還有別的好選擇嗎?

　　蕭山市北作為奧體的首席外溢板塊，就成了購房天堂，高層限價3.4-3.95萬/平，有許多優質機會，即要地鐵有地鐵，要品質有品質，更重要的是，板塊還緊貼著6000+人搖號搶豪宅的國際濱。

　　早在兩年前的時候，蕭山市北板塊的項目也不容易買，有被五年限售的保利潮起云上，還有超5000+組登記的濱江翠語華庭。

　　現在的市北，板塊內三條地鐵(兩條已通車)，商品房較多，非常宜居，配套便利，距離奧體僅2公里不到。

　　目前共有三個在售樓盤，限價3.4-3.95萬/平。

　　1、濱江奧印潮觀府 3.95萬/平

　　2、中海·璞翠云集 3.4萬/平

　　3、綠城保利交控·桂月云翠園 3.95萬/平

　　限價方面，市北價格近年來經歷了三級跳，從3.75萬/平到3.95萬/平，如今又有最新限價：4.13萬/平。

　　4.13萬/平地塊氣質如何？

　　偏低密

　　最新掛牌的正是下圖01地塊——市北單元XS070102-32地塊，將在9.20出讓。

　　體量：40.5畝

　　具體位置：東至河道綠化，南至友佳路，西至明星路，北至建設二路

　　特點：距離地鐵站相對較近，緊鄰河道和學校

　　最大看點有二：

　　1、雙地鐵！

　　周邊配套：

　　交通：地鐵7號線、15號線（規劃）明星路站直線約550米，附近主干道有建設二路、金雞路等;

　　學校：信息港小學和初中都在一路之隔、蕭山區博奧小學直線約800米等;

　　商業：蕭山寶龍廣場直線約250米等;

　　醫療：浙江大學附屬第二醫院直線約500米等;

　　其他：市北西公園直線約100米等。

　　2、容積率低至1.8

　　根據官方對土地的規劃調整：

　　容積率由原來的2.2調整為1.8，意味著成了偏低密的宅地。

　　一般來說，容積率越低價格越高，參考濱江區西興綠城剛拿下的低密宅地，容積率1.8.限價5.385萬/平;而此前隔壁御濱府容積率2.3.限價4.92萬/平，可以看出容積率越低，價值越高，并且大概是1:1.1 的漲幅)

　　之前市北是限價3.95萬/平(市北西)，個別限價3.4萬/平(市北東)。

　　本宗地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高于37300元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于41030元/平方米。如實施裝修銷售的，裝修價格不高于4000元/平方米。即精裝限均價4.13萬/平。

　　我們來和市北西3.95萬/平的基礎價比比：

　　3.95萬/平的市北東奧印潮觀府容積率正好就是2.3.或者市北東的綠城桂月云翠園容積率2.5.足可用來給新地塊做1:1.1的價格橫比。

　　可見本宗新地塊，限價其實不算高！！而且還向下調整了！

　　那么是為什么?

　　小胖君分析原因可能是因為市北后續地塊還多，目前看的到的、不包括本地塊在內就有6宗：

　　而在以上其他地塊中，9.20出讓的32號地塊，位置只能算二梯隊(不是沿著風情大道東側，同濱江區有一定物理距離)。

　　其次，地塊本身體量很小，開發商很難放開了手去打造園區景美的豪宅，再加上隔壁環境缺乏豪宅區氣質，這也是對產品的限制。

　　總的來說，4.13萬/平的價格我們認為是符合該位置、該地塊行情的，但如果開發商頭鐵打造200方純改善大戶型，那市場的接受度就尚未可知了。