上海土拍4宗地塊均溢價成交 市場呈現積極信號

　　2月20日，上海2025年首批集中出讓的4宗地塊進入現場競價環節，總起始價119.24億元。最終，4宗地塊均溢價成交，攬金159.26億元，最高溢價率達38.2%。此次土拍呈現了一些積極信號，反映出市場正在逐步回暖。

　　  2025年2月20日，上海2025年第一批次土拍正式落下帷幕。此次土拍出讓的4 宗土地，分別位于虹口區、浦東新區、奉賢區和松江區，總出讓建面22.7萬平方米，起始總價近120億。最終，4宗地塊全部溢價成交，無地塊觸發 “雙高雙競” 中止價，總成交金額高達159.26億元。

　　  在這4宗地塊中，虹口區C080302單元hk329-11地塊無疑是全場焦點。經過 184輪激烈競價，金茂和慶隆聯合體以89.64億元的高價競得該地塊，樓面價高達117474元 / 平方米，溢價率更是達到了驚人的38.2% ，一舉刷新上海實行 “雙高雙競” 政策以來的總價紀錄。該地塊位于北外灘高端居住區，周邊配套成熟，且規劃利好明確，吸引了中海、保利發展、招商和綠城聯合體、華潤和越秀聯合體等多家實力房企參與競拍，激烈的競爭充分彰顯了房企對核心地段改善型產品的強烈信心。

　　  浦東新區Z000602單元20Ea-01地塊同樣備受矚目。該地塊經過76輪競價，最終由華潤和越秀聯合體以50.9億元成功摘得，溢價率33.38%，成交樓面價 74695元/平方米。這一結果再次證明了房企對成熟板塊的持續看好。

　　  相比之下，松江和奉賢地塊的溢價率相對較低，分別為13.98%和16.54%。國貿、金地和星獅聯合體以8.15億元競得松江區SJC10008單元05a-24號地塊，龍湖和建華聯合體則以10.57億元拿下奉賢區奉賢新城10單元06-07地塊。這表明市場熱度集中于核心區域，非核心區仍依賴剛需支撐，房企拿地策略也越發趨于理性。

　　  一、土拍結果：冷熱不均，分化顯著

　　  (一)核心區域：高溢價彰顯實力與信心

　　  此次上海土拍，虹口區和浦東新區地塊的高溢價成交，無疑是市場的最強音。虹口區C080302單元hk329-11地塊，以其優越的地理位置，成為了房企們眼中的 “香餑餑”。它坐落于北外灘高端居住區，這里不僅是上海的核心地段，更是城市發展的重要引擎。周邊的配套設施十分成熟，交通便捷，商業繁榮，教育資源豐富，醫療設施完善，為居民提供了高品質的生活體驗。而且，該區域的規劃利好也十分明確，未來的發展潛力巨大。這些因素都使得房企們對該地塊充滿信心，不惜高價競拍。

　　

 

　　

 

　　  浦東新區Z000602單元20Ea-01地塊同樣備受青睞。它所在的區域發展成熟，擁有良好的城市界面和完善的基礎設施。這里匯聚了眾多高端產業和優質資源，吸引了大量的高凈值人群。隨著城市的不斷發展，該區域的價值還在持續提升。因此，華潤和越秀聯合體果斷出手，以33.38%的溢價率將其收入囊中，充分展現了對成熟板塊的堅定看好。

　　

 

　　  (二)非核心區域：熱度稍減，依賴剛需

　　  與核心區域的火熱形成鮮明對比，松江和奉賢地塊的溢價率相對較低。松江區 SJC10008單元05a-24號地塊和奉賢區奉賢新城10單元06-07地塊，雖然也吸引了一些房企的關注，但競爭程度遠不及虹口區和浦東新區地塊。這主要是因為非核心區域在地理位置、配套設施等方面相對較弱，對房企的吸引力有限。

　　  不過，這些區域的土地市場也并非毫無亮點。它們憑借相對較低的地價和剛需購房需求的支撐，依然在市場中占據著一席之地。對于一些追求穩健發展的房企來說，非核心區域的地塊可以通過精準定位剛需市場，開發出性價比高的產品，從而實現盈利。例如，龍湖和建華聯合體競得的奉賢地塊，可能會針對剛需購房者的需求，打造出戶型合理、價格親民的住宅項目，滿足這部分人群的住房需求。

　　  二、背后邏輯：政策與市場的雙重驅動

　　  (一)政策松綁，釋放土地價值

　　  2024年，上海對土地政策進行了重大調整，取消競拍限價，恢復 “價高者得” 規則，這一舉措猶如一顆重磅炸彈，在土地市場掀起了巨大波瀾。競拍限價的取消，讓土地的價值不再受到人為的限制，能夠在市場競爭中得到充分的體現。房企們可以根據自身對地塊價值的評估和發展戰略，自由地參與競拍，這大大激發了他們的積極性。

　　

 

　　  在此次土拍中，虹口區地塊的樓面價高達11.75萬元/㎡，已接近周邊二手房價格，如瑞虹新城瑧庭 2022 年開盤價為12萬/㎡。盡管如此，房企們依然毫不猶豫地高價競拍，這充分顯示出他們對高端市場的長期信心。在 “價高者得” 的規則下，房企們為了獲取優質地塊，不惜投入重金，這也使得土地的價值得到了充分的挖掘。

　　  除了 “價高者得” 規則，上海還實行了 “雙高雙競” 政策，即競地價、競品質。這一政策的出臺，旨在推動房企提升產品力，打造高品質的住宅項目。在競品質的要求下，房企們需要在建筑設計、施工質量、配套設施等方面下足功夫，以滿足消費者對高品質居住環境的需求。例如，在此次土拍的地塊中，對中小套型住宅配建和裝修標準都有明確要求，像虹口地塊要求40%的中小套型住宅配建，裝修標準也提升到了4000元/㎡。這不僅提高了住宅的品質，也進一步吸引了改善型需求，為市場注入了新的活力。

　　  (二)市場分化，韌性與調整并存

　　  盡管此次土拍市場表現出一定的熱度，但我們也不能忽視新房去化壓力這一現實問題。目前，上海新房庫存去化周期仍處于高位，部分郊區項目去化緩慢，面臨著較大的銷售壓力。然而，市場的結構性分化也為我們帶來了新的視角。在核心區域，優質項目的銷售表現十分強勁，展現出了強大的市場韌性。

　　  以虹口地塊所在的瑞虹新城片區為例，2024年開盤項目的去化率超過70%。這一數據充分證明了核心區域優質項目的吸引力，也為房企對高單價地塊的競拍提供了有力的支撐。在市場整體承壓的情況下，核心區域憑借其稀缺的資源和完善的配套，依然能夠吸引購房者的關注，實現較高的去化率。

　　  對于房企來說，這種市場分化也促使他們進行戰略調整。為了應對市場風險，房企們開始聚焦核心區的 “高周轉、高利潤” 項目，通過精準的市場定位和高效的運營管理，實現項目的快速銷售和資金回籠。同時，合作開發模式也越來越受到房企的青睞。此次參拍企業中，既有保利、華潤等實力雄厚的國企，也有金茂和慶隆等聯合體。合作開發不僅可以降低單個房企的資金壓力和風險，還能整合各方資源，實現優勢互補。例如，不同房企在土地獲取、開發建設、市場營銷等方面各有專長，通過合作可以充分發揮各自的優勢，提高項目的競爭力。

　　  此外，2024年下半年以來，頭部房企的資金壓力得到了一定程度的緩解，部分民企，如金地、綠城，也重新回到了土拍市場。這表明房企的資金面正在逐步改善，為他們的拿地和項目開發提供了有力的保障。在資金面改善的情況下，房企們可以更加從容地參與土地市場的競爭，根據自身的發展戰略和市場需求，合理地布局土地儲備 。

　　

 

　　  三、市場現狀：點狀回暖，尚未全面復蘇

　　  (一)一線核心城市：土地市場熱度高

　　  上海此次土拍的火熱，并非個例。在一線城市中，土地市場的熱度正逐漸回升，尤其是核心地塊，更是成為了房企們爭奪的焦點。

　　

 

　　  以杭州為例，2025年1月，杭州的土拍市場可謂是熱鬧非凡。1月14日，杭州首場土拍中，北干西單元XSCQ1206-09地塊經過108輪報價，被濱江集團以27.98億元總價競得，溢價率61.91%，樓面價38859元/ 平方米，打破了保持約1個月的蕭山新區單價地王紀錄 。1月21日，杭州市2025年第二批宅地開拍，余杭區西站單元的西站新城單元YH080701-40地塊經過32輪競價成交，溢價率25.5%，成交樓板價26101元/ 平方米，成為地塊所在云城板塊的單價地王 。1月24日，濱江集團更是在經過220輪報價后，以545608萬元競得湖墅單元 GS0201-R21-05地塊，樓面價64834元/ 平方米，溢價率71.25%，刷新了杭州土拍史上最高成交樓面價 。這些高溢價成交的地塊，充分展示了杭州土地市場的熱度，也反映出房企對杭州房地產市場的信心。

　　  同樣，北京的土地市場也不遜色。2024年11 月29 日，中海地產以153.32億元的價格拿下北京朝陽第二宗組團地塊，溢價率0.21%，該地塊起始價高達153 億元，打破了北京單筆土地出讓金紀錄 。2025年2月11日，北京市朝陽區一宗涉宅組合用地成功出讓，經過超百輪競價后，金茂和保利發展組成的聯合體以 87.295億元的價格成功競得該地塊，溢價率10.5% 。這些總價超百億的地塊成交，不僅體現了北京土地市場的吸引力，也表明了房企對北京核心地段的看好。

　　  在深圳，土地市場同樣呈現出回暖的態勢。2025年1月16日，深圳迎來2025年首宗宅地出讓，位于龍崗區龍城街道的G01045-0200地塊吸引了8家房企參與競價，經過246輪競價后，由中海企業發展集團有限公司以30.65億元競得，成交樓面價29611元/平方米，溢價率70.37% 。這一高溢價成交的地塊，顯示出深圳土地市場的活力，也反映出房企對深圳房地產市場的積極預期。

　　  (二)全國整體：仍在筑底，等待全面復蘇

　　  盡管一線核心城市的土地市場熱度較高，但從全國整體來看，土地市場仍處于筑底階段，尚未實現全面復蘇。

　　  根據相關數據顯示，2024年，全國300城土地成交建筑面積同比下滑17%，土地出讓金同比降幅更是達到了21.5% 。在三四線城市，土地市場的表現更為低迷，仍依賴城投托底。從2021年至2024年5月，重點監測的30個重點一二線城市成交的含宅用地中，有46%的地塊由城投公司競得(含合作拿地) 。在一些三四線城市，土地流拍現象仍然時有發生，市場需求相對不足。

　　

 

　　  這種分化的市場現狀，反映出當前房地產市場的復雜性。一線核心城市憑借其強大的經濟實力、豐富的資源和龐大的人口流入，吸引了房企的關注，土地市場熱度較高。而三四線城市由于經濟發展相對滯后、人口外流等因素，房地產市場面臨著較大的壓力，土地市場也較為冷清。

　　  四、未來展望：政策與銷售聯動是關鍵

　　  (一)銷售端企穩：需求修復是基石

　　  銷售端的企穩無疑是土地市場回暖的重要基石。從2025年1月上海新房成交數據來看，市場的積極變化十分顯著。據上海市發改委2025年2月13日數據，1月上海一手住房成交面積49.9萬平方米，同比增長16% 。上海易居房地產研究院數據顯示，2025年1月1日-19日，上海新建商品住宅成交面積同比(2024年1 月1日-19日)增長45% 。這一增長態勢不僅好于去年四季度指標，也優于全國 20個重點城市1月份平均水平，充分展示了上海新房市場向好的態勢及其可持續性。

　　  在企業銷售方面，1月上海房地產銷售業績TOP20企業合計銷售額354.8億元，銷售面積TOP20企業合計銷售55.7萬平。銷售額超20億元的房企有8家，中海地產以53.9億元居銷售金額榜首，保利發展、浦東開發集團分列二三位;銷售面積達5萬平以上的房企有3家，萬科以7.7萬平居銷售面積榜首，上海地產、招商蛇口排二三位。項目銷售方面，1月上海商品住宅銷售金額TOP10項目合計 202.9億元，門檻6.1億元。上海壹號院以57.8億元銷售額奪冠，中海領邸、保利?外灘序分列二三位。銷售面積TOP10項目合計17.8萬平，上海壹號院以 3.2萬平領先，中海領邸、開云湖璟華庭排二三位。銷售套數TOP10項目合計 1222套，開云湖璟華庭以206套領先，保利?外灘序、中鐵?世博云境排二三位。這些數據都表明，市場需求正在逐步修復，購房者的信心也在不斷增強。

　　  展望未來，隨著經濟的逐步復蘇和居民收入的穩定增長，以及房地產市場政策的持續優化，銷售市場有望繼續保持良好的發展態勢。一方面，改善型需求將繼續釋放。隨著人們生活水平的提高和對居住品質的追求，改善型住房需求將成為市場的重要支撐。像此次土拍中虹口區和浦東新區的優質地塊，未來建成的高品質住宅項目，將吸引大量改善型購房者。另一方面，剛需購房需求也將持續存在。盡管當前市場存在一定的庫存，但對于首次購房的剛需人群來說，他們的購房需求是剛性的。尤其是在政策的支持下，剛需購房者的購房門檻降低，購房成本減少，這將進一步激發他們的購房積極性。

　　

 

　　  (二)政策持續寬松：為市場注入活力

　　  在中央 “止跌回穩” 的基調下，政策的持續寬松為土地市場和房地產市場注入了強大的活力。2024年，房地產調控政策經歷了重大轉向，住建部會同有關部門以及地方政府打出了一套 “組合拳”，包括 “四個取消、四個降低、兩個增加” 政策組合拳，旨在推動房地產市場從低谷穩步回升。

　　  從限購政策來看，2024年一線城市大尺度松綁限購。北京通州 “雙限” 松綁、取消離婚限購、五環外允許多購 1 套房;上海放松單身限購、外地戶籍社保 “5改3”、五大新城 “5改2”;廣州放開大戶型限購、四區取消限購、部分區域社保 “5改2”;深圳外圍區域限購松綁、非深戶 “5改3” 。下半年，隨著 “9?26” 中央政治局會議發出 “止跌回穩”的最強音，一線城市限購政策繼續松綁。北京執行了長達13年的“五年社保限購” 門檻首次松動，非京籍人士社保年限五環外 “5年變2年”，五環內 “5年變3年”，同時，通州迎來重大調整，購房政策與全市保持一致;深圳分區調整社保年限的限制，部分區域取消社保限制，部分區域社保則是 “3改1”;上海外環外購房社保年限從 “滿3年” 調減到 “滿1年”;廣州更是全面取消了限購。這些限購政策的調整，直接帶動了2024年四季度的成交復蘇，助力樓市 “止跌回穩”。

　　  在土地政策方面，2024年上海取消競拍限價、恢復 “價高者得” 規則，這一舉措釋放了土地的價值空間，使得核心地塊的價值得以充分體現。同時，“雙高雙競” 政策推動房企提升產品力，為市場提供了更多高品質的住宅項目。此外，自然資源部發布的《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》，為土地市場吹來了 “暖風”，也為房地產市場的企穩回升提供了支撐作用 。

　　  未來，政策持續寬松的可能性依然較大。在土地政策方面，可能會進一步優化土地出讓規則，提高土地供應的靈活性和精準性，以滿足市場的需求。例如，根據市場需求和城市規劃，合理調整土地出讓的規模和節奏，避免土地供應的過度集中或短缺。在金融政策方面，可能會繼續降低房貸利率和首付比例，減輕購房者的負擔，提高他們的購房能力。同時，也可能會加大對房企的融資支持力度，緩解房企的資金壓力，促進房地產市場的穩定發展。在稅收政策方面，可能會進一步減免購房者的稅費，降低購房成本，刺激購房需求的釋放。例如，繼續優化契稅和增值稅政策，提高購房者的購房積極性 。

　　  五、機構觀點：謹慎樂觀，策略先行

　　  (一)短期：分化延續，警惕風險

　　  從短期來看，上海土地市場的分化態勢仍將持續。核心地塊憑借其稀缺性和優質的配套資源，高溢價成交將成為常態化現象。房企們對核心地塊的爭奪，不僅是對當下市場份額的搶占，更是對未來發展的戰略布局。然而，非核心區的土地市場則面臨著較大的不確定性，流拍風險不容忽視。由于非核心區的市場需求相對較弱，配套設施不夠完善，房企在拿地時會更加謹慎。一旦市場預期發生變化，或者地塊的條件不夠誘人，就有可能出現流拍的情況。因此，在短期內，房企需要密切關注市場動態，合理評估地塊價值，謹慎參與非核心區的土地競拍，避免因盲目拿地而帶來的風險。

　　  (二)長期：聚焦優勢，優化土儲

　　  長期而言，房企應堅定地聚焦 “產品力 + 區位” 的雙重優勢。在產品力方面，隨著消費者對居住品質的要求不斷提高，房企需要加大研發投入，提升產品的品質和競爭力。通過打造高品質的住宅項目，滿足消費者對美好生活的向往，從而提升產品的溢價能力。例如，注重建筑設計的創新，采用環保節能的建筑材料，提升小區的物業服務水平等。在區位選擇上，核心區域的土地資源始終是稀缺的，其價值也相對穩定。因此，房企應積極布局核心區域，優化土儲結構，確保土地儲備的質量和價值。同時，利用政策窗口期，抓住土地市場調整的機遇，合理增加土地儲備，為企業的長期發展奠定堅實的基礎 。

　　  (三)風險提示：銷售是關鍵變量

　　  需要注意的是，新房銷售情況是影響土地市場和房企發展的關鍵變量。若新房銷售未能持續回暖，高地價項目將面臨巨大的利潤壓縮壓力。高地價意味著高成本，若銷售不暢，房企的資金回籠將受到影響，利潤空間也將被大幅壓縮。因此，需要密切關注2025年二季度市場的驗證情況。在這個關鍵時期，市場的走勢將逐漸明朗，新房銷售數據將反映出市場的真實需求和消費者的信心。房企應根據市場變化，及時調整銷售策略和產品定位，以應對可能出現的風險。政府也應繼續加強政策引導，促進房地產市場的平穩健康發展 。

　　  六、結語：曙光初現，仍需努力

　　  2025年上海第一批次土拍落下帷幕，從土拍結果來看，為房地產市場帶來了諸多積極的信號。

　　  首先，優質地塊依然受到房企的青睞。如虹口地塊，盡管起始樓面價較高，但由于其位于內環內且板塊界面較新，屬于上海核心區域的優質住宅用地，吸引了中海、保利發展、招商&綠城、華潤&越秀、金茂&慶隆等多家房企參與競拍。這表明在當前市場環境下，房企對于核心地段的優質地塊仍有較強的拿地意愿，也反映出他們對未來市場的信心。

　　  其次，土拍溢價率的提升，顯示市場預期正在改善。在過去一段時間，房地產市場經歷了調整，土地市場也較為冷清。然而，此次上海首批土拍中多宗地塊出現較高溢價，說明市場對房地產行業的預期正在逐漸回暖。隨著政策的持續優化和市場環境的逐步改善，房企對未來銷售前景的信心有所增強，愿意為優質地塊支付更高的價格。

　　  再者，國企、央企在土拍中表現活躍。在此次土拍中，金茂、華潤、越秀、國貿、金地等國企、央企成為拿地主力。國企、央企憑借其雄厚的資金實力和穩定的信用狀況，在土地市場中占據優勢地位。他們的積極拿地，不僅有助于穩定土地市場，也為后續的房地產開發提供了保障。

　　  然而，我們也不能忽視市場存在的問題，新房去化壓力依然存在，非核心區域土地市場熱度相對較低，全國土地市場尚未全面復蘇。

　　  展望未來，土地市場和房地產市場的發展充滿機遇與挑戰。隨著銷售端的企穩和政策的持續寬松，市場有望迎來進一步的回暖。但這需要政策與銷售端的協同發力，共同推動市場的穩定發展。政府應繼續加強政策引導，優化土地供應和房地產市場調控，為市場創造良好的發展環境。房企則需不斷提升自身實力，聚焦產品力和區位優勢，合理布局土地儲備，以適應市場的變化。

　　  對于購房者來說，市場的變化既是機遇也是挑戰。在市場回暖的過程中，購房者應保持理性，根據自身需求和經濟實力，合理選擇購房時機和房源。同時，也要關注市場動態和政策變化，以便做出更加明智的購房決策。

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