重磅！廣州推 131 宗宅地，中心城區供地量質雙升

　　2月28日，廣州市規劃和自然資源局發布了《2025年度廣州經營性用地供地藍皮書》(以下簡稱《藍皮書》)?！端{皮書》顯示，2025年廣州市擬出讓131宗住宅用地，與2024年的103宗(實際掛牌69宗)相比增長27%，同時也是近5年里，供地藍皮書收錄宅地最多的一年。盡管參考往年情況，《藍皮書》的宅地收錄情況與當年實際的掛牌仍會有些許出入，但結合2024年廣州土拍收入銳減400億元的實際情況來看，廣州希望借助2024年四季度樓市回暖跡象，扭轉土拍頹勢的期待不言而喻。

　　中心城區供應占比過半 天河海珠優質地頻出

　　從區域來看，2025年，越秀區(1宗)、海珠區(14宗)、荔灣區(16宗)、天河區(17宗)宅地供應宗數與占比均顯著上升，供應宗數從2024年的14宗增至48宗，同比增長242.8%，占比從14.6%增至36.2%，增加21.6個百分點;白云區(26宗)、黃埔區(3宗)、番禺區(19宗)合計供應48宗，較2024年增加14宗，占比基本持平;南沙區(3宗)、增城區(8宗)、花都區(10宗)、從化區(17宗)從2024年的48宗降至38宗，同比下降20.8%，占比從50%降至29%，下降21個百分點。

　　參照2024年11月印發的《廣州市國土空間總體規劃》，白云區北二環高速公路以南地區，黃埔區除九佛街道、龍湖街道、新龍鎮以外地區均屬于廣州市中心城區，據上述標準，白云區、黃埔區供應的29宗地塊中，除知識城一宗地塊位于龍湖街道外，剩余28宗宅地均屬中心城區，中心城區合計供應地塊76宗，占比過半。

　　數量大幅增長以外，不少被擺上貨架的中心城區地塊也有著過硬的質量。例如天河區首批已經掛牌的兩宗地塊，分別是位于金融城板塊的天河區黃埔大道以南AT091007地塊和容積率下調后，降價重新掛牌的世界大觀四期地塊。以世界大觀四期地塊為例，該宗地曾于2024年流拍，經過調整后，各項素質已與初次出讓時大不相同，容積率由1.8降至1.1.總建筑面積也由原來的3.72萬平方米降至約2.27萬平方米，起拍總價也減少5.85億元，由此前的16.33億元降至10.47億元，從出讓條件看，該項目未來極有可能打造疊墅產品，克而瑞數據監測顯示，這是近十年來天河區掛牌的首宗容積率低于2的涉宅用地。

　　2024年行情火熱的海珠區也一口氣將14宗地塊擺上貨架。去年海珠區出現多個熱銷項目，持續多年熱銷的琶洲南TOD、新中軸新秀中海大境、海珠西改善代表保利燕語堂悅等，均憑一己之力帶動板塊熱度。下半年，海珠客運站地塊、三滘立交地塊、琶洲南地塊也相繼出讓，為慘淡的土地市場注入了不少活力。而今年擬出讓的地塊則明顯能看出受市場影響顯著，14宗地塊中，8宗位于工業大道、寶崗大道周邊，3宗位于琶洲南區。海珠西的8宗地塊中，機研所地塊等6宗地塊目前均在等待調整規劃，以機研所地塊為例，該地塊距熱門項目保利燕語堂悅僅一街之隔，剩余的廣紙地塊、大干圍地塊等，周邊也均有2024年入市或即將入市的新項目。

小地塊成為中心城區宅地供應主流

　　增量也提質 地塊供應現小而精趨勢

　　2024年下半年，中心城區多宗小體量地塊憑投入低、周轉快的優勢，在轉化為項目后取得了較好的市場表現，如荔灣區的保利雅郡、越秀瓏悅西關等。這也使得下半年此類小地塊在土拍中與大體量地塊相比更少出現流拍情況，海珠區海珠客運站地塊、東曉路東側地塊、廣紙地塊均在此列。

　　在此次的《藍皮書》中，小地塊成為了中心城區的供應主流：荔灣區除兼容公共交通場地用地的廣鋼車輛段一期地塊以及兼容商業商務設施用地的鵝公村地塊以外，其余13宗地塊用地面積均在5萬平方米以內;天河區17宗地中，14宗地用地面積不足5萬平方米，占比82%;海珠區除兩宗等待調規，未公布用地面積的地塊以外，剩余12宗地用地面積全部低于5萬平方米，平均用地面積約2.6萬平方米;越秀區供應的火車站片區廣州客運站地塊也同屬小地塊，用地面積僅約1萬平方米。可以看出，在2024年土拍成交額大幅下滑后，廣州也針對開發商的拿地意愿和趨勢做了針對性調整。

　　不僅僅是地塊面積減小，擬供應宅地的容積率也呈降低趨勢，除前文已提到的大幅下調容積率后重新掛牌的天河區世界大觀四期地塊以外，以中心區域之一的荔灣區為例，2025年荔灣區擬供應涉宅地16宗，除1宗地因等待控規調整暫未公布容積率外，剩余15宗地塊中，有8宗容積率在3以內，占比過半。

　　研究機構克而瑞認為，與2024年相比，《藍皮書》供應地塊總體出現了容積率下降、單宗土地面積減小的趨勢。據克而瑞數據，2025年擬供應土地中，容積率2至3的土地用地面積占比同比增加21%，單宗土地平均用地面積從7萬平方米縮小至6.3萬平方米，克而瑞認為這是綜合考慮開發商資金壓力和市場需求的結果。