招商蛇口高溢價競得上海嘉定遠香湖宅地 成區(qū)域樓板價地王

　　上海二批次土拍現(xiàn)場僅推出一宗位于嘉定遠香湖的住宅用地，卻吸引了 4 組競買人激烈角逐。經(jīng)過 49 輪競價，地塊迅速達到中止價，隨即進入競高品質(zhì)階段，最終招商蛇口脫穎而出，成功競得該地塊。成交總價高達 26.6 億元，溢價率飆升至 30%，成交樓面價更是高達 3.18 萬元 / 平方米，這一價格瞬間刷新了區(qū)域樓板價紀錄，招商蛇口也借此成為區(qū)域內(nèi)新的樓板價地王。

　　據(jù)觀點新媒體了解，上一次嘉定宅地樓面價超過 3 萬元，還要追溯到 2016 年。當時，建發(fā)以 3.03 萬元 / 平方米的價格競得嘉定區(qū)嘉定新城 E27-1 地塊，彼時便刷新了板塊單價最高紀錄。如今，招商蛇口憑借這宗遠香湖宅地，再度改寫了區(qū)域的地價歷史。

　　資料顯示，嘉定新城 F03A-4 地塊占據(jù)著得天獨厚的地理位置，它是遠香湖中央活動區(qū)的最后一塊住宅用地。地塊周邊交通網(wǎng)絡(luò)縱橫交錯，滬宜公路、滬嘉快速路、寶安公路等主干道環(huán)繞，為居民出行提供了極大的便利。在教育資源方面，遠香湖幼兒園、上海實驗學(xué)校嘉定新城分校、嘉定新城實驗二小等優(yōu)質(zhì)學(xué)校近在咫尺，讓孩子能夠享受到一站式的優(yōu)質(zhì)教育。商業(yè)配套同樣十分完善，寶龍廣場、TSF 購物中心等商業(yè)資源豐富，滿足了居民日常購物、休閑娛樂的需求。

　　地塊臨近益飛路及希望路，周邊項目不算多，但過往項目的表現(xiàn)卻十分亮眼。2018 年 11 月中旬開盤的上實海上公元項目，開盤推出 9 個單元，共 332 套房源，開盤單價在 3.6 萬 - 4.5 萬元 / 平方米之間。到了 2023 年，二手房源價格已經(jīng)漲至 6 萬元 / 平方米，房價漲幅十分可觀。還有 2016 年 7 月開盤的遠香湖九號，彼時推出 20 套 200-250 平疊加別墅房源，均價也達到 3.5 萬 - 4.5 萬元 / 平方米。

　　或許正是看重了嘉定區(qū)域板塊內(nèi) “最后一宗住宅用地” 的稀缺性和巨大潛力，招商蛇口在開拍前就已經(jīng)和 “競爭對手” 象嶼展開了激烈的角逐，雙方甚至前后進行了公開招標。其中，招商預(yù)計總投資 39 億元，象嶼則預(yù)計總投入 44.4 億元，雙方公開報出的總投資額已經(jīng)包含了地價 + 建安。從這一數(shù)據(jù)不難看出，象嶼的拿地積極性高漲，對嘉定遠香湖板塊市場售價預(yù)期也更看好。

　　事實上，兩家企業(yè)在嘉定區(qū)域地塊競拍現(xiàn)場早已是 “老對手”。2023 年 10 月，嘉定區(qū)嘉定新城 G03-09、G04-10、G04-11、G05A-06 地塊進行出讓，象嶼、港中旅聯(lián)合招商，保利等六家參與競拍，最終由象嶼成功搖中地塊，成交價 34.63 億元，成交樓板價 2.36 萬元 / 平方米，溢價率約 9.75%。該地塊項目名為象嶼遠香湖岸，已于 2024 年 9 月開盤，合計出售 1084 套房源，總銷售額達 60 億元，市場表現(xiàn)十分出色。

　　在此之前，招商蛇口還參與競拍了嘉定區(qū)嘉定新城 G09-2 地塊。2023 年 7 月地塊上架，招商、保利置業(yè)、中海、華潤、中鐵建等 18 家房企紛紛上陣，競爭異常激烈。最終大家、錢江、維科聯(lián)合體以樓板價 2.58 萬元 / 平方米價格摘得地塊，成交總價 17.08 億元，溢價率 10%。

　　招商蛇口之所以對嘉定板塊情有獨鐘，源于早在 2022 年時其在遠香湖板塊打造過的璀璨湖畔項目。2022 年 7 月，上海二批次土拍出讓現(xiàn)場，招商蛇口 & 南昌市政以 14.9 億一次性報價競得項目地塊，樓面價 2.56 萬元 / 平方米，溢價率達到 9.24%。地塊開發(fā)為璀璨湖畔 (湖畔景苑)，首開推出 166 套房源，均價 4.98 萬元 / 平方米，入圍比 1.3.據(jù)公告顯示，項目開盤銷售時間為 2022 年 12 月 7 日，從拿地到開盤僅花費 4.5 個月左右，是 2022 年二批地中較早入市的項目之一，且去化率較高，充分展現(xiàn)了招商蛇口高效的開發(fā)運營能力。

　　值得注意的是，2022 年，招商蛇口在全國 12 個城市進入當?shù)劁N售金額前五位，其中便包括上海這座城市。該年招商蛇口于上海獲取的土地達到 10 宗，且多數(shù)為當年拿地當年開盤，去化率較高，華東區(qū)域總毛利率還逆勢上升 4.83%，與江南、西南、深圳區(qū)域形成鮮明對比。

　　然而，回歸當下，招商蛇口 2024 年業(yè)績快報顯示，報告期內(nèi)營業(yè)總收入同比上升 2.25%，營業(yè)利潤同比下降 36.54%，利潤總額同比下降 35.02%，而歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下降 36.09%。下降原因主要系公司開發(fā)業(yè)務(wù)項目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，以及計提房地產(chǎn)項目減值準備同比增加。

　　截至 2024 年 6 月 30 日，招商蛇口于上海的在建項目還有 22 宗，幾乎與竣工項目持平。但在這其中，嘉定區(qū)域內(nèi)新項目僅有兩宗，分別為上海虹橋璀璨領(lǐng)峯、上海嘉定遠香湖。前者項目已經(jīng)竣工，上半年累計結(jié)轉(zhuǎn)面積達到 3.8 萬平方米，項目地塊為 2021 年 12 月招商蛇口與南山聯(lián)合體以底價 27.05 億元拿到的地塊，彼時拿地均價 2.4 萬元 / 平方米，2022 年一到三期開盤時均價升至 5.7 萬元 / 平方米，實現(xiàn)翻倍。

　　面對項目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降的境況，選擇區(qū)域即選擇未來利潤率。2021-2024 年以來，招商蛇口于嘉定區(qū)域頻頻參與拍地、落子。如今以高溢價拿下嘉定新城 F03A-4 地塊，再次驗證該公司內(nèi)部人士此前公開表達的觀點：“公司的重點是深圳和華東，特別是上海。”

　　截至目前，上海還公布了 4 宗地塊出讓消息，分別位于浦東新區(qū)、靜安區(qū)、閔行區(qū)、黃浦區(qū)，將于 3 月 28 日開啟限時競價。接下來的土拍市場又將呈現(xiàn)怎樣的精彩，值得市場各方持續(xù)關(guān)注。