廣州黃埔南崗南片舊改項目轉向“做地”模式

　　近日，廣州市黃埔區南崗南片舊改項目迎來關鍵轉折，由于原舊改方案難以推行，該項目將采用 “依法征收，凈地出讓” 的新模式，也就是大眾熟知的 “做地” 模式，繼續推進改造進程。這一轉變為停滯許久的南崗南片舊改帶來了新希望。

　　南崗南片舊改自 2018 年啟動，前期推進順利，拆除率一度超過 80%。然而，隨著合作開發商合景泰富陷入財務困境，以及相關政策對大拆大建的限制，項目在 2021 年之后逐漸陷入停滯，村民的臨遷費拖欠問題也持續了超過 12 個月，嚴重影響了居民生活和改造進程。

　　回顧 2021 年 11 月 30 日，廣州合景控股集團有限公司與廣州市東宏項目管理有限公司通過了南崗社區(南片)舊村改造項目的資格審查。南崗南片地理位置優越，東至新塘鎮水南夏浦村，南至東江河，西至沙步社區，北至廣州經濟技術開發區，是廣州東進戰略中連接深圳、東莞的重要節點。該片區在冊總人口 7405 人，現狀建筑面積 150.62 萬平方米，規劃建設用地約 141.68 公頃，項目拆遷安置投資總額高達約 147 億元，改造用地面積超 182 公頃，堪稱當時黃埔舊改中投資規模最大的項目之一。

　　為確保項目順利實施，南崗南片對合作企業設置了嚴格門檻，要求實繳注冊資本金不低于 20 億元，企業自有資金比例不低于項目總投資的 30%，總資產不低于 1000 億元且凈資產不低于 200 億元，同時還需導入產業、教育、醫療等資源。合景泰富作為 “華南五虎” 之一，在廣州擁有多個舊改項目經驗，本被寄予厚望。按照規劃，南崗南片將打造成為具有文化特色的都市休閑目的地與智慧產業總部經濟中心，規劃了 9 大回遷區，旨在滿足村民原址回遷和出租需求。但現實卻事與愿違，項目在合景泰富接手后不久便陷入停滯。

　　如今，南崗南片舊改轉向 “做地” 模式，這并非個例。與其相鄰的南崗北片在經歷華潤、雪松集團先后退出后，也在今年 2 月迎來復建區建設招標，投資額 88 億元，總規模約 69.8 萬平方米，并將改造模式表決為 “依法征收、凈地出讓”。廣州的 “依法征收，凈地出讓” 新模式于 2023 年末開始推行，旨在解決舊改中開發商與村民在賠償標準上的爭議，將城市更新前期主體從開發商轉變為地方政府或城投公司。在黃埔區，這一模式已在多個項目中試點，如九佛街 “五村七片” 項目獲得全國首批城中村改造專項借款，洋田村、鎮龍村(西片)、火村(蓮潭)等舊改也先后開展 “做地” 表決，由知識城集團、科學城集團等國企接手。

　　然而，新模式的推行并非一帆風順。市場人士指出，現有補償標準與村民預期存在差距，可能導致部分村民產生落差。以臨港片區為例，黃埔去年底發布的補償標準為棄產 1 - 1.2 萬元 / 平方米，安置 280 平方米 / 戶，而 2021 年南崗北公布的標準為棄產 1.5 元 / 平方米，回遷安置面積計算方式也更為優惠。南崗南片村民對新模式持謹慎態度，主要擔憂補償方案能否保障自身利益，以及項目是否會再次陷入爛尾困境。盡管政府 “做地” 模式能夠獲得更多政策和資金支持，有利于推動片區整體發展，但如何平衡村民訴求與項目推進，仍是擺在面前的一道難題。未來，南崗南片舊改在 “做地” 模式下的進展，值得持續關注。