政策發力，存量房與土地收儲推動樓市新變革

　　近日，房地產市場迎來重大政策利好，隨著 “穩住樓市” 首次被寫入政府工作報告，一系列旨在促進市場止跌回穩的調控舉措正加速落地，其中 “收儲” 成為 2025 年樓市調控的核心關鍵詞。?

　　今年政府工作報告明確指出，要積極盤活存量用地和商辦用房，大力推進存量商品房收購工作，并在收購主體、價格設定以及用途規劃等方面，賦予城市政府更大的自主決策權。同時，擬安排地方政府專項債券規模高達 4.4 萬億元，相較于上年增加 5000 億元，這些資金將重點投向投資建設、土地收儲、存量商品房收購以及消化地方政府拖欠企業賬款等關鍵領域。?

　　與之相呼應，自然資源部與財政部聯合發布了關于運用地方政府專項債券支持土地儲備工作的通知。通知要求各地優先將存量閑置土地清單中的地塊納入土地儲備計劃，對于確有需求的新增土地儲備項目也應一并納入。這里所指的存量閑置土地，涵蓋了企業無力或無意繼續開發的已供應未動工房地產用地，以及其他符合收回收購條件的土地，不過 2024 年 11 月 7 日之后供應的土地不在此列。并且，用于土地儲備的專項債券資金只能由納入名錄管理的土地儲備機構專款專用，實行封閉管理，確保資金精準用于土地儲備工作。?

　　回顧過去一年，消化存量與優化增量已然成為樓市調控的重要手段。早在 2024 年 “5?17 會議” 上，央行就提出擬設立 3000 億元保障性住房再貸款，以支持地方政府收購已建成未出售的商品房。2024 年末的中央經濟工作會議進一步強調 “盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作”，全力推動樓市供需結構的調整。?

　　目前，存量商品房收儲工作已初顯成效。截至今年 2 月的統計數據顯示，全國已有超過 60 個城市明確表態支持 “收儲” 工作，其中貴陽、長春、保定等 10 多個城市更是成功落地收購商品房項目，累計籌集保障性住房超過 15 萬套。但在這一輪商品房收儲中，收購主體主要集中于地方國企，收購單元多要求以 “整幢、整單元” 為基本單位，收購后的房屋大多用于建設保障性租賃住房。?

　　存量土地收儲工作自 2024 年下半年起也陸續落地。據中指院監測數據，截至今年 3 月 8 日，各地公示的第一批擬使用專項債收回收購的閑置存量土地數量已接近 240 宗，擬收儲價格超過 450 億元。廣東省在這方面率先發力，發行了超 300 億元專項債用于回收閑置存量土地。?

　　鏡鑒咨詢創始人張宏偉指出，當前存量房與存量土地收儲工作均處于起步階段。若后續相關政策能夠廣泛落地實施，將為樓市去庫存、緩解房企壓力提供有效途徑。他進一步分析，商品房收儲概念提出已久，自 2024 年 5 月高層會議支持地方政府收購商品房用于保障性住房建設以來，各地雖以國企為主進行收購，但由于標的選擇謹慎，買賣雙方存在價格博弈，進展相對緩慢。而在土地收儲方面，目前主要局限于越秀等少數地方國企或混合制企業，政府對收儲地塊也有著嚴格要求，如地塊需無抵押、無債務。?

　　廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，今年政府工作報告中關于 “給予城市政府更大自主權” 推進收購存量商品房的表述，是一項重大突破。他表示，盡管近期土地收儲取得了一定進展，但房屋收儲由于受到諸多限制，如要求各地需有 2 家國企承擔，遵循市場化、法制化、資金平衡原則，且按照 “土地劃撥成本 + 建安 + 5% 的利潤” 等低價收購，導致收購工作推進困難。此次明確地方在存量商品房收購主體、用途、價格方面的自主權，有望在 2025 年加速存量房收購進程，這對于解決庫存去化、穩定房價、穩定市場預期，推動樓市止跌回穩具有關鍵意義。?

　　在實際案例方面，2024 年 11 月，合肥城建成功以超 33 億元總價 “打包” 出售 2318 套商品房，這些房屋被國資平臺收購后用作人才租賃房。據合肥城建公告，其旗下三大項目公司，分別對應新站區琥珀菁華里、瑤海區琥珀東樾里、長豐縣尚陽里項目，與合肥安居控股集團旗下相關公司簽訂了《商品房買賣合同》。經測算，此次交易價格相較于市場參考均價有一定折扣，折價幅度在 “85 折” 至 “99 折” 之間。合肥城建表示，若合同順利履行，將顯著加快公司房產銷售速度，對現金流和經營業績產生積極影響。?

　　此外，千億級房企華發股份作為收購方積極入場。2024 年 8 月，華發股份與華發集團或其子公司開展存量商品房及配套車位交易業務，總交易金額不超過 120 億元，價格將依據專業資產評估公司報告確定。通過此次收購，華發股份在去化市場存量、承擔公共職能等方面將發揮積極作用，對公司存量資產盤活、銷售及現金流增長意義重大。?

　　在閑置土地收儲領域，自 2024 年下半年起，部分城市積極探索新路徑。目前土地收儲對象以央國企為主，如中國金茂、越秀地產、萬科、華潤置地等企業相關項目密集落地。收儲模式多采用 “收回 — 調規 — 再供應”，即地方土地部門收回土地后，調整用地屬性、容積率等出讓條件，再重新出讓，這不僅能增加房企營運資金，還能助力資產盤活與存貨結構調整。?

　　以廣東省為例，在收儲價格方面，回收土地折扣多在 8 折以上。中指研究院監測顯示，廣東各地公示的第一批擬回收土地項目中，約 70% 的地塊擬收儲價格與此前成交價比值在 0.8 - 1.0 之間。截至 3 月 14 日，越秀地產在土地收儲方面成績顯著。在廣州首創的 “地票” 退地模式下，2024 年 8 月底以來，廣州收回越秀地產多宗地塊，合計退回資金 135 億元，其中 120 億元通過票據形式支付，可用于購買當地新出讓地塊。例如，2024 年 12 月，越秀地產以底價 20.23 億元摘得廣州大干圍地塊，此前該地塊被收儲，收儲代價約 15.29 億元，此次重新出讓不僅價格上漲，規劃用途也從商業等變為居住用地，容積率也相應調整。?

　　同樣，萬科也參與到土地收儲進程中。2024 年 12 月，萬科以 28.8 億元總價摘得廣州南站商務區 3 宗地塊，這些地塊此前因軌道交通建設等原因不具備開發條件被政府收儲并調整規劃，提升住宅占比面積后重新掛牌出讓，萬科憑借前期土地整備優勢順利拿地。?

　　隨著 “穩住樓市” 成為政策重點，各地城市政府在收儲工作中獲得更大自主權，未來收儲模式有望更加豐富多樣，收儲資金也將更加充足，這將有力助推樓市供需結構調整進一步提速，為房地產市場的穩定健康發展注入新動力。