平頂山清平樂小區項目即將開工 與一路之隔永和花園項目展開對決

　　最近，市相關部門公示了《平頂山清平樂小區項目修建性詳細規劃》。

　　而這個項目與東邊的永和花園項目只隔了一條鳳凰山路，妥妥的隔壁鄰居，兩個項目的規劃指標也較為相近。

　　這意味著，一路之隔的兩項目，面對面“打擂臺”的架勢快開始了。

清平樂、永和花園項目位置圖

　　倆樓盤，相同處不少

　　從已公布的規劃指標中可以看到，清平樂與永和花園兩個項目有很多相同之處——

　　其一，兩個項目的規劃指標幾乎是一致的。清平樂的容積率是2.49，建筑密度20.53%，綠地率35.01%，限高54米；永和花園的容積率是2.5，建筑密度21.98%，綠地率35.02%，限高54米。以上指標就決定了兩個樓盤都是改善性產品。

　　其二，兩宗地塊的形狀都方方正正的，面積也大小差不多，清平樂的用地面積39708.17平方米，約合59.56畝。永和花園用地面積為37365.88平方米，約合56.06畝。清平樂比永和花園多了3.5畝。

　　其三，兩宗地塊的樓面價也很接近。清平樂是2022年12月8日摘牌的，當時的地塊編號是“平XC（2022）002號”，成交單價266萬元/畝，成交額1.584億元，折合樓面價1560元/m²。

　　永和花園是2022年9月9日拿的地，當時的地塊編號是“平XC（2022）003號”，成交單價268萬元/畝，成交額1.502億元，折合樓面價1606元/平方米。

　　其四，兩個項目的開發商都是“城投”類的國企，都頗具實力。

　　清平樂是平頂山中房建設集團公司開發的，這家集團公司的大股東是市融城發展投資集團公司。永和花園是平頂山市發投土地開發公司開發的，這家公司由平頂山發展投資控股集團公司100%控股。

　　優勢，各有不同

　　同是國企開發，同樣的地段，同年拿地，同樣的指標，但“玩”出的產品是否一樣？這就要從地塊上的變化和修規的細節上找答案了。

　　先說說永和花園。

　　先聲奪人，開工早，進度快，上市火。

　　2022年9月至12月，平寶大道與紫金山路交叉口西南側區域有3宗地塊成交，即永和花園、清平樂、學府書苑。其中，現在已經啟動的前兩個項目都是新城區平頂山學院以東片區一直缺少的小高層為主的樓盤。

　　永和花園比清平樂早拿地3個月，可其在2023年6月就開工建設了，當年9月起開始陸續拿到預售許可證進入了銷售階段，截至目前其9棟小高層全部取得了預售許可證。

　　清一色的小高層樓房，層高在16-18層之間，作為這個片區的首個小高層樓盤，讓人眼前一亮。

　　這就在營銷上搶占了先機，初上市時出現過一年多來少見的火爆場面。

　　而且這兩年也正趕上項目周邊的市一院新城院區開診，市一高遷入新城校區開學，這對項目開展團購業務提供了天賜良機。

　　再講講清平樂。

　　動作顯然比永和花園慢了不少，拿地都一年半了，如今才出修規。

　　但慢也有慢的好處。從理論上說，清平樂有充足的時間，對周邊樓盤上市以來的情況進行觀察和分析，比如哪種戶型受歡迎？哪種遭冷遇？小區的樓棟、綠化、活動區域如何布局更合理？在營銷策略、銷售價格上怎樣取長補短？這些都有助于對自身產品的定位、類型做評估。

　　可以說，滯后的這些時間，使清平樂在參考競盤實戰的基礎上有了充分的“糾錯”或“超越”的機會。

　　從最近公布的修規上看，清平樂的產品設計、樓棟布局、內部配套等，頗有獨道之處，與永和花園相比有不小的差異化。

　　一是，產品更豐富。設計了9層的洋房和18層的小高層兩種產品，其中9層洋房共7棟，布局在地塊的中南部，共三排。18層小高層共5棟，分布在地塊的北部，共兩排。

　　如此高低配的布局，會讓整個小區樓房的采光更好些。

清平樂項目總平面圖

　　二是，從規劃圖上可看出，設計的12棟住宅樓全是南北通透的兩梯兩戶戶型。

　　其9層的洋房產品，在這個片區應該也挺有競爭力。從規劃圖上看，洋房可能帶有面積較大的觀景陽臺，也有可能會有復式洋房戶型。

觀景陽臺意向圖

　　18層的小高層產品中，筆者沒有看到有那種帶連廊的兩梯四戶的戶型，因為帶連廊的樓房不僅公攤面積大，而且中間兩戶的北向房間的采光和私密性都會受影響。

清平樂項目鳥瞰圖

　　三是，小區內的配套較人性化。常見的居民養老服務設施用房、物業管理用房、社區服務用房等，這些都是必配的，就不多說了。與周邊樓盤相比不同的是，清平樂項目有300多平米的室內文化活動站、200平米的室內托幼所、60多平米的小區內小型超市等。

文化活動用房位置示意

托幼所位置示意

小型超市位置示意

　　尤其是位于小區東北角的這個托幼所，它與幼兒園是不同的，應該是為3歲以下的嬰幼兒提供日常護理、喂養、睡眠等基本生活照顧,以及唱兒歌、聽故事、簡單的手工制作等早期教育活動。這可是絕大多數新樓盤都沒有的。

　　四是，車位很充足。現在的二輪、三輪甚至四輪電動車越來越多，存放及安全充電已成為一個很大的問題，而清平樂顯然是充分考慮到了這一點。

　　這個項目，共規劃了637戶住戶，而規劃的非機動車停車位就多達1327個，平均每戶2個還多。其中地上停車位637個，也就是每家一個，而且全是可充電車位，分布在小區內的東北、西北、東南、西南四個角。其余的690個停車位設置在地下。

清平樂規劃停車位指標表截圖

西北角、東北角、西南角、東南角非機動車充電停車位示意

　　如此的車戶比及家家能在地面實現充電的，這在市區樓盤中還真沒有聽說過。

　　機動車停車位也很充足，共791個，平均每戶1.24個，其中地上48個，地下743個。地下停車位中帶充電的車位有159個。

　　周邊可預見的影響

　　新城區未來路東段片區的建設目前還處在發展階段，周邊環境的變化，對樓盤還是有影響的。

　　能夠看到的是，清平樂南邊一路之隔的是一家小學，目前正在建設之中，是四至五層高的鋼架結構樓房。

航拍小學校建設現場圖

　　有了學校這一教育配套，對周邊樓盤都是一件好事。而且學校不足20米高的建筑物對北邊樓盤的采光也不會造成什么影響。但學校上課間操、開運動會等廣播聲，可能會對周邊產生一定的噪聲。

地塊周邊航拍圖

　　永和花園南邊一路之隔的是一宗43畝多的住宅地塊，是中房建設集團于2022年12月摘牌清平樂地塊時，同時拿下的地塊，據說案名叫學府書苑。

　　學府書苑和永和花園同處在紫金山路北段路西，而紫金山路北段這一小段路的地勢是南高北低。學府書苑地塊的現狀是一座小山丘，即便把這個小山丘給平整了，其地勢也比北邊的樓盤高出不少。

航拍學府書苑地塊

航拍紫金山路

　　一兩年后如果這個樓盤動工開發，雖然其限高也是54米，但地勢仍比北邊的樓盤要高出一些，這會不會對北邊樓盤的采光帶來一些影響？

　　不多說了，既然清平樂的修規公示了，那離開工也不會太遠了吧。

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