新盤市場集體開掛卷產品！得房率超100% 超低公攤甚至零公攤

　　不得不說，前幾年買房的人，妥妥的“大冤種”。頂著高房價、高利率、高首付“三高”入場，還要經歷“千人搖、萬人搖”，不少跟風盲目上車的等到交付才發現貨不對板、質量縮水……有苦難言，只能默默承受。而當下，政策一路見底，7.5%首付，三年0月供……各種史無前例的救市大招接連放出，上車門檻近乎見底。產品端，更是突飛猛進，近期發現不少新盤亮相，產品加速升級，越來越多的好房子開始涌現。

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　　新房狂卷，得房率超100%

　　如今的新盤，像是集體開掛，背著所有人，偷偷開啟自動升級模式！無論是小戶型還是大面積的改善，都在向第四代住宅靠攏，除了必備的高挑空，大露臺外，都想法設法地擴大贈送面積，提高實際得房率。據不完全統計，西安已經有20個項目得房率（加上贈送）達90%以上，還有不少超100%。

　　①高新：保利天瓚—實際得房率約107%

　　從本期匯總的項目來看，實際得房率遙遙領先的是保利天瓚約214㎡戶型，不過目前戶型圖暫未釋放，大家可以期待一下。

　　四室兩廳三衛，端廳設計，南向連接超大露臺，北向帶奢闊陽臺，不同于市面上常見的四代宅，這款戶型露臺甚至超過了一間臥室的面積，因此讓實際得房率高達107%。

　　該項目作為保利在軟新繼保利天匯、保利云谷天匯后，第三座“天字系”作品，區域內少見的純小高社區，建面約185㎡、214㎡、240㎡三種戶型，整體來看產品高端改善屬性更強。

　　②曲江大明宮：明德潤府—實際得房率105%

　　明德潤府，大明宮板塊少有的第四代洋房社區，華潤置地開發，容積率不到2.0，是目前二環內容積率較低的住宅，備受主城改善關注。建面約175㎡戶型分布于洋房產品上，端廳設計，270度采光，L型全景環幕露臺，南向面寬約14.4米超大觀景面，加上贈送面積，最高得房率達到105%。

　　③航天：龍湖·御湖境—王者143㎡+高得房率

　　再看龍湖的高端豪宅御湖境項目，純新盤即將首開，在市場最內卷的143㎡，它竟然做到了4+1室2廳3衛，實得約100%得房率，直接可以原地封神。

　　龍湖·御湖境高層建面約143㎡戶型示意圖 點擊圖片可查看更多4個臥室，加一個百變功能區，3個衛生間，贈送率高達24%，次臥飄窗全贈送，南北雙陽臺半贈送，總計贈送面積高達約35㎡，相當于多出兩個房間。

　　5.5米超大客廳開間，約53㎡LDKG一體化公區，約23㎡帶露臺主臥套，主衛雙臺盆，雙套房，雙重入戶，2梯2戶，媲美市面上170㎡大平層的尺度感。

　　點擊查看龍湖·御湖境建面約143㎡戶型VR一般來說，這種大面積的露臺贈送普遍都是主力140㎡+的大戶型，大面積、高總價讓普通家庭望塵莫及。

　　如今，新盤之間除了比拼贈送面積，更貼合購房者需求，讓剛需、初改家庭也有選擇的空間。

　　④港務：龍翔·奧城瓏璟府—126㎡四代宅，實際得房率101%

　　位于浐灞國際港（港務）龍翔新項目瓏璟府，產品全面升級，建面約126㎡的首改面積段，小高層2T2戶配置，四代宅設計，改善尺度拉滿。

　　南向約13.2米的超大面寬，視野相當開闊，客廳飄窗、臥室飄窗、露臺不計建筑面積，北側次臥和廚房計一半建筑面積，再加上獨立入戶電梯前廳，使得實際得房率超100%，完全媲美市面上143㎡。

　　項目首開1、7、8#三棟小高層，面積約125-143㎡，148套房源，即將首開。

　　⑤港務：綠城·桂月云翠——約134㎡四室，小高層

　　位于港務秦漢大道北，綠城的又一純新盤綠城·桂月云翠，首開建面約134㎡，小高層，一梯一戶的四房產品，主臥連接全景露臺，LDKB一體化大開間，恰到好處的面積與功能性更強的空間設計，滿足不少首改置業需求。

　　建面約134㎡戶型樣板間實拍 點擊查看項目詳情

　　還有能建城發進駐西安首作——能建·長譽府，建面約105-175㎡的墅質平層，約105㎡的起步戶型也做到了四代宅，270°全景采光+超大陽臺，小戶型也能完美改善。

　　⑤能金區：永暉·文檀府—100㎡內四代宅

　　灃東能金區的永暉·文檀府，89㎡小戶型，不僅做到了三房兩衛，2T4的產品設計，竟也實現6米挑高的空中露臺，實際得房率高達90%，堪稱西安“王炸”戶型。

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　　大勢所趨，全國多地放寬贈送面積

　　當樓市進入下行通道，房企之間“內卷”加劇，同時也將產品力推上了價值巔峰。

　　去年以來，西安第四代住宅從點狀分布到各區域全面爆發，高挑空、大露臺的設計，即使高層也能實現“家家有庭院，戶戶帶花園”的完美體驗，深受購房者青睞。

　　更令人心動之處在于，在這類產品設計中，通過大面積的露臺贈送，提高實際得房率，實現超低公攤、0公攤，甚至負公攤。

　　什么是得房率？如何計算？不少人或許還一知半解。

　　得房率=(建筑面積-公攤面積)/建筑面積

　　如：建筑面積100㎡的房子，公攤面積30㎡，則得房率70%。

　　簡單來說，就是你住進去實際可使用的面積比重。以前洋房得房率會達到90%，小高層85%，普通高層80%，超高層很多不到70%，商辦公寓類有些得房率僅50%左右。

　　關于得房率，就不得不提“公攤面積”。

　　一般來說，公攤面積可以廣義理解為業主擁有產權的公共區域，包括：入戶大堂、走廊、電梯廳、警衛室等。對于買房人而言，意向戶型公攤面積具體是多少？贈送面積都包含哪？入住后實際可使用面積有多大？

　　除了去項目現場從銷售處了解外，也可以在西安住建官網查詢：點擊西安住建官網—信息查詢—商品房預售項目公示，搜索想要查詢的項目，每一套房源套內面積、公攤面積均有清晰顯示。

　　圖源西安住建眾所周知，公攤部分是由購房者買單，而且還包括入住后的物業費、取暖費等 等，在房價高企的當下，這部分成本動輒二三十萬，買房人苦公攤久矣。如今，隨著高贈送的第四代住宅出現，相當于變相為買房人節省上車成本。

　　此外，今年以來，深圳、廣州、長沙等多個城市紛紛開始對“公攤面積”出手，比如放寬對贈送面積的限制，從而提高住宅實際得房率。還有西安，在5月樓市新政中，提到鼓勵房企在滿足規劃指標的前提下創新戶型設計，提高住宅陽臺等半開敞空間比例。

　　這一政策直接利好第四代住宅，從年初的收緊到全面放松，可以預見，接下來西安新房逐漸將邁入全面四代宅時代，戶型不斷迭代突破，“0公攤”、得房率100%甚至更高戶型，將成為標配。

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　　寫在最后

　　改善時代，產品為王。市場競爭激烈，倒逼房企不斷創新，在“卷產品”的賽道上加速狂奔，也只有堅持不斷突破，迭代升級，才能在大浪淘沙中脫穎而出。對購房者來說，意味著未來真正的好房子會越來越多，居住品質也會隨之升級。

　　與之而來的一個需要思考的問題：現有的普通住宅，與四代宅相比產品不占優勢，未來如何憑借自身競爭力，加快去化節奏，避免與未來新盤同場競爭。還有二手房，數以十萬計的龐大庫存量本就去化艱難，隨著房齡的增大，未來壓力更大。