富人開始抄底深圳優(yōu)質(zhì)豪宅盤 深灣玖序花園開盤熱銷超100億

　　萬眾矚目的中海深超總豪宅項目深灣玖序花園開盤結(jié)果出爐，看銷控表賣了255套，還剩38套，去化約87%，收金約100.2億。

　　均總價3700萬，最貴那個1.097億，直接被秒殺，有錢人可真多，開始抄底深圳優(yōu)質(zhì)豪宅新盤。

　　網(wǎng)友熱評：都在說經(jīng)濟不好，原來只有我的經(jīng)濟不好（捂臉哭）。共計516人凍資選293套住宅，入圍比例1：1.76，毛坯限價13.3元，但是由于是精裝交付，整體均價增加1萬左右，也就是帶豪裝均價14.3萬/㎡。

　　裝修上提供CCD雅致風格、HBA輕奢風格，含裝修最低價格才約11萬/㎡，含裝修標準戶型最貴的約18.5萬/㎡。

　　項目將首推2棟A/B/C座，共計293套，建面約196-252-328大平層產(chǎn)品和少量500平稀缺頂復(fù)產(chǎn)品。

　　深超總時隔22年后再出讓宅地，是深圳第8宗百億地塊，也是近3年總價最高的宅地。

　　戶型資料

　　該項目5月30日調(diào)整總平面圖，建筑面積由292897平調(diào)整為293040平，總戶數(shù)由991戶調(diào)整為1015戶，全年期自持租賃住房戶數(shù)由476戶調(diào)整為500戶，預(yù)計會做成高端總裁公寓，戶型套內(nèi)建筑面積小于90平的戶數(shù)由296戶調(diào)整為344戶。

　　首推西區(qū)地塊三棟（2A、2B、2C棟），共計293套。

　　約196㎡3+1房四衛(wèi)  四梯三戶/部分四梯兩戶，只有74套；約252㎡4+1房三衛(wèi)  四梯三戶/部分四梯兩戶（專梯入戶），有144套；約328㎡4+2房三衛(wèi)  三梯兩戶（專梯專戶），僅有72套，

　　而500平頂復(fù)，只有3套，位于每棟樓的頂層。

　　土拍時有“公建化”標準，小區(qū)內(nèi)所有戶型幾乎沒有主陽臺，只有小型內(nèi)陽臺和生活陽臺，也沒有飄窗，因此實際使用率會低于得房率。

　　項目介紹

　　6月30日，深超總T207- 0060宅地被中海151輪競價125.32億元+競配自持租賃面積58500㎡斬獲。

　　深超總宅地突破了兩個限制：

　　1、限售均價突破深圳目前新房最高備案均價，最高限售價13.3萬/㎡；

　　2、戶型不受限制，突破深圳“7090”限制，可以全部建大戶型。

　　也就說這個項目，沒有可售人才房，沒有小戶型，平均銷售價格不高于13.3萬（不含裝修價格），未來這個盤入市后將會成為真正的超級豪宅，同時也能將這塊熱土的價值發(fā)揮到極致。

　　這個頂豪項目，中海可能會作為一個在深圳的標桿項目來打造，畢竟這兩年中海在深圳的項目讓置業(yè)者有些操心，因此中海深超總備受質(zhì)疑和關(guān)注，最終豪宅品質(zhì)、調(diào)性如何，懸念與期待并行。

　　地塊位于深超總片區(qū)，靠近2號線紅樹灣站約200米，一路之隔就是知名的萬科臻灣匯項目，西側(cè)是深圳灣超級總部基地城市展廳和中信紅樹灣豪宅樓盤，北側(cè)是南山實驗教育集團華僑城高級中學。

　　方圓一公里內(nèi)匯聚了深圳最優(yōu)越的自然景觀和城市配套，比如深圳灣海岸線、華僑城濕地公園、世界之窗、京基百納廣場等等，周邊眾多知名企業(yè)環(huán)繞，天音、神舟、深投控、萬科、京東、中興通訊等，不勝枚舉。

　　宗地T207- 0060地塊總用地3.63萬㎡，容積率≤6.0，建面20.77萬㎡，其中住宅約19萬㎡，共6棟，商業(yè)6000㎡，以及配建一所3300㎡的9班幼兒園等。限高200米，不受7090限制。

　　周邊房價

　　深圳灣超級總部基地宅地供應(yīng)更是非常稀缺，上一次宅地出讓還要追溯至22年前，中信紅樹灣、紅樹西岸的前身，由百仕達拿下的地王震驚全國。

　　片區(qū)絕大多數(shù)土地為產(chǎn)業(yè)用地，目前有少量的公寓產(chǎn)品，宅地極度稀缺。此宗地塊目前在深圳也算得非常優(yōu)質(zhì)的地塊，可與中信東角頭地塊相媲美。

　　而片區(qū)內(nèi)最新入市的新盤還是中信紅樹灣，今年上半年二手成交價在13-14萬，

　　但樓齡已經(jīng)15年，看似沒太多倒掛價差，但中海深灣玖序有新房的溢價優(yōu)勢在，再看更靠近深圳灣的紅樹西岸，近幾個月的成交價在15-21萬，平均在19萬左右，深超總地段價值深受認可，但是得房率約95%，對比新房高出很多，而且擁有土豪最看重的稀缺海景。

　　這么看下來中海深灣玖序產(chǎn)品就差點意思，看效果圖是沒有外凸陽臺，現(xiàn)在不確定最終有沒有，且周邊高層建筑比較多，可能視野會受到影響，也許只有高樓層戶型才能看到海景，說實話還挺考驗中海的產(chǎn)品打造能力的，但是有限價優(yōu)勢在，地段又很稀缺，這項目還是有很大的潛力和吸引力。

　　設(shè)計亮點

　　效果圖很高大上，看起來是全玻璃幕墻的外觀。

　　整體上呈現(xiàn)出東高西低的樣態(tài)，這是符合深超總天際線秩序的。

　　此前，地塊出讓時就有規(guī)定，而且項目整體限高200米，西側(cè)地塊建筑高度<150米，東側(cè)地塊建筑高度<200 米。

　　不過，這個項目是不能設(shè)計凸陽臺的，從效果圖也能看出來，并沒有陽臺，對于大平層豪宅，不能不說是一個遺憾。

　　設(shè)計基于總圖邏輯展開，為了能滿足6.0高容積率數(shù)據(jù)指標，最終以3棟T3 (一梯三戶) ，2棟T2 (一梯二戶) ，1棟相對獨立的 “三芒星” 平面高梯戶比垂直社區(qū) (業(yè)主自持) ，共6棟住宅便實現(xiàn)。

　　這不僅釋放了更多住區(qū)內(nèi)公共空間，也讓住宅形式更城市化、公共化，在視覺上更好地融入?yún)^(qū)域環(huán)境。樓棟通過扭轉(zhuǎn)布局避免了高密度布局容易產(chǎn)生的對視問題，設(shè)計也讓每個戶型都有270度觀景面，將城市風光極致 “引入” 室內(nèi)。

　　在垂直維度打造了一套過度城市與住區(qū)的 “城市甲板” 系統(tǒng)：將城市商業(yè)，社區(qū)配套服務(wù)，文化活動等置于底層，以模糊的邊界與公共的功能布局與城市相連。

　　二層布局少量 “森系商業(yè)” ，二層中心則限定作為僅限住戶使用的社區(qū)花園，在各樓棟之間創(chuàng)造一個步行友好、安全、安靜的社區(qū)共享空間；再往上則是獨立、私密的居住空間。

　　片區(qū)價值

　　深圳灣超級總部基地說是深圳最核心的地段也不為過，是深圳唯一一個全南向擁有一線海景資源的總部基地，也有“深圳曼哈頓”之稱。在這個片區(qū)，政府投資了3000億，規(guī)劃總建筑面積約520萬平米。

　　定位整個產(chǎn)業(yè)鏈的終端，目標是吸引世界/中國500強總部。目前已入駐企業(yè)開工項目達到16個，其中深灣匯云中心、神州數(shù)碼集團總部、天音大廈、中國電子總部主體結(jié)構(gòu)已封頂，中信金融中心、中興通訊總部、OPPO國際總部、招商銀行總部、碳云大廈等項目已進入主體施工階段。

　　項目周邊有眾多正在建設(shè)的寫字樓，將會支撐片區(qū)的崛起，也能保證片區(qū)的土地價值。

　　中海深超總項目東側(cè)，則是天音大廈、TCL先進半導(dǎo)體顯示產(chǎn)業(yè)總部。

　　天音大廈分為南北兩座塔樓，分別高150米和100米，目前已經(jīng)基本落成。TCL先進半導(dǎo)體顯示產(chǎn)業(yè)總部項目，仍在進行基礎(chǔ)工程。

　　往南側(cè)一點是神州數(shù)碼總部基地，由2棟200米超高層塔樓及裙房商業(yè)組成，目前已基本落成。

　　中海項目南側(cè)緊挨著的，是歐加大廈，也就是OPPO國際總部，目前已經(jīng)建到地上3層左右。

　　再往南，就是深圳灣超級總部基地C塔項目，高達399.8米，在進行基礎(chǔ)工程。

　　由此可見，未來整個深圳灣超級總部基地的城區(qū)功能，將集總部聚集區(qū)、都會文化高地、國際交流中心、城市濱海客廳為一體。

　　優(yōu)勢：

　　1、時隔22年，深超總唯一的住宅項目，稀缺性和高價值；

　　2、突破7090政策限制，全都是大戶型設(shè)計，；

　　3、顏值高，融入深超總?cè)虺鞘忻貥耍?/span>

　　4、純粹商品住宅社區(qū)，沒人才房和小戶型，總價2000萬起步。

　　不足：

　　1、戶型得房率一般，且沒有大陽臺（外凸陽臺），只有較小的內(nèi)陽臺和生活陽臺；

　　2、項目位于深超總腹地，被旁邊住宅和寫字樓環(huán)繞，景觀資源一般，尤其是低樓層。

　　總而言之，中海深超總宅地，又給土豪們進住深圳灣海景豪宅的機會，優(yōu)越地段+海景大平層的住宅新盤，在市面上非常稀缺，且與周邊二手有較大的剪刀差，值得打新。