武漢新盤建發璞玥擬6棟住宅樓 套均面積149平 入手門檻降低

　　原標題：建發璞玥|最小僅117平？建發新盤門檻大降！超多爆料，速度圍觀！

　　今年武昌核心區真的是新項目頻出。

　　前有準四代的招商武昌序、城投金沙府、中海東湖玖章，后有保利卓刀泉項目澗山觀奕。

　　就在近期，建發位于武昌夢時代旁的項目也進行了規劃公示。

　　這還是建發在今年（2024年）3月底拿下的新地塊，到現在也只剛剛3個月的時間，不得不說這個速度真的快到驚人。

　　不僅如此，這塊地還是建發溢價拿下的，溢價率高達31.9%，也是武漢自2023年以來少有的溢價住宅地塊。

　　高溢價拿地+3個月火速報規，建發的目的很明顯——加速入市，搶占武漢市場。

　　建發在武漢的口碑還是不錯，前期也打造了建發朗玥豪宅，今天我們就一起來看看建發這個夢時代新盤。

　　最新動態：建發夢時代項目已報規，容積率僅2.67，有11、14、15層的小高層產品，主打建面約117、134、137、154、155、166、185平戶型！

　　項目在夢時代內的展廳也已準備完成，前期工作籌備的非常快，從現場照片來看，案名定為建發璞玥。

　　樓盤聚焦：

　　1、武昌區二環內，容積率2.67，還有11、14、15層的小高層，套均面積約149平

　　建發夢時代項目所處的位置不用多說，在武商夢時代隔壁，武昌區二環內，確切的說是武昌1.5環，地段沒得說。

　　自身規劃硬件數據也不錯，容積率只有2.67，在核心區算非常低的了。

　　總共規劃6棟住宅，其中3號樓最低，只有11層，1號樓14層，4號樓15層，這三棟都屬于比較少有的小高層產品；

　　2號樓22層，5、6號樓31層，最高31層也不算很高。

　　風雨連廊也都有設計，并且基本上連接了大部分樓棟。

　　從外立面效果圖來看，建發夢時代項目并不太像四代住宅，不過這里我們也先不早下結論，等后續有更多的細節圖了再看。

　　除了1、2號樓首層為配套用房之外，3、4、5、6號樓1樓均為架空層。

　　2、起步117平，總價門檻預計更加親民

　　有個驚喜就是，按照它的住宅總建面計算，套均面積為149平，并且，根據目前流傳的消息顯示，項目最小戶型預計為117平，然后是134、137、154、155、166、185平。

　　最小面積117平，這個起步面積段并不算大，也意味著入手門檻對比建發朗玥會明顯降低。

　　樓棟分布上：

　　1號樓主打137平

　　2號樓主打117、134平

　　3、4號樓主打155、185平

　　5號樓主打166平

　　6號樓主打154平

　　目前具體的戶型產品還未正式對外公布，后續有新消息了小妹再跟大家分享。

　　3、溢價31.89%拿地，樓面地價17145.9元/平

　　2024年3月29日，經過51輪競價，P（2024）007號涉宅地塊最終被黃石悅發房地產有限公司以103390萬元的總價拿下，溢價率31.90%，成交樓面地價17146元/平。

　　這一地塊是龍年首宗高溢價涉宅地塊，也是2023年以來武漢土拍市場少有的高溢價涉宅地塊。

　　4、關于價格

　　至于價格，放風價目前是肯定沒有的，拿地價是一個因素，但更重要的還是周邊價格。

　　周邊新房，同樣主打高品質的主要有龍湖御湖境以及融創靜雲府，靜雲府目前還沒開盤，前期放風毛坯2.5萬左右，御湖境帶裝修售價3.2萬左右，不過行政區域屬于洪山。

　　附近稍微品質高一點的二手房，龍湖天璽帶裝修的成交價在2.4-2.9萬左右不等，百瑞景價格最高的六期帶裝修房源成交價在2.7-2.8萬左右，毛坯低一些，2.4左右的也有。

　　從這個角度來看，新房二手房多數還是在3萬以內，建發夢時代項目價格大概也會參考這個來。

　　3萬左右或者3萬+的價格，加上最小117平米起的面積段設計，建發夢時代項目的門檻明顯比建發朗玥要低一截，整體更偏向品質改善（建發6月28日拿下的中北路新地塊有望成為建發朗玥2.0版本）。

　　建發夢時代項目跟中北路上的中海東湖玖章定位比較一致，都在武昌，都有學區加持（建發夢時代項目劃片可能為珞珈山小學+武漢初級中學，武昌一梯隊學區組合，最終劃片需等交付后；中海則引進武漢小學+武珞路實驗中學，雙名校），價格區間、套均面積等從目前來看都差不多，兩項目預計會成為最直接的競品。

　　加上隔壁還有御湖境要分流，而且從今年開盤的一些新項目來看，多數項目都走的低開路線，沒準建發夢時代項目的入市價格會有驚喜也說不定。

　　下面來看看項目詳細信息

　　一、基本信息

　　2024年6月21日，武漢市自然資源和規劃局武昌分局公示了武漢兆恒房地產有限公司申報的新建居住、防護綠地、公園綠地項目的規劃方案。

　　根據規劃方案，項目總用地面積22574.02平米，總建筑面積83156.97平米，計容建筑面積60299.88平米，其中住宅建筑面積58741.77平米，配套建筑面積1128.09平米，商業面積430.02平米。

　　整體容積率2.67，建筑密度20.53%，規劃總戶數394戶，規劃機動車停車位531個，非機動車停車位300個。

　　項目配備風雨連廊與景觀構架面積1886.36平米，架空層1888.14平米。

　　項目共規劃6棟住宅，1號樓14層，2號樓22層，3號樓11層，4號樓15層，5、6號樓31層。

　　從這個外立面的效果圖來看，建發夢時代項目的樓棟長的跟建發朗玥還是蠻像的，至于是不是目前武漢爆火的四代住宅，這一點我們后續再看。

　　二、關于土拍

　　2024年3月29日，經過51輪競價，P（2024）007號涉宅地塊最終被黃石悅發房地產有限公司以103390萬元的總價拿下，溢價率31.90%，成交樓面地價17146元/平。

　　地塊詳情：

　　武珞路007號地塊位于武昌區武珞路與寶通寺路交匯處，緊鄰武珞路、武鍋醫院，與武商夢時代一路之隔。

　　該地塊土地面積22600㎡，出讓用途為住宅、公園與綠地。起拍樓面價13000元/平，容積率僅2.67，隔壁就是武商夢時代。

　　不得不說，地塊位置、容積率等條件都非常不錯。

　　這一地塊其實就是2023年12月終止出讓的武珞路P（2023）139號地塊（武鍋B1地塊）中的住宅部分。

　　P（2023）139號地塊

　　武鍋B1地塊用地面積2.8萬方，規劃建面12萬方，其中有一半是商業，起拍樓面價為10417元/平，007號地塊為純住宅用地，降原來的商業地塊進行切分出去了，起拍樓面價也相應有所提高。

　　地塊要求：

　　1、最大計容建筑面積不大于6.03萬平方米；

　　2、最高容積率按最大計容建筑面積與規劃總用地面積的比值計算；

　　3、建筑高度為住宅建筑不超過100米；

　　4、地塊北側沿武珞路控制一條20米到25米寬防護綠地和一處0.18公頃公園綠地，上述綠地由項目競得單位負責建設，并向社會公眾開放。

　　5、住宅建筑設計應采取公建化立面處理，重點對臨武珞路建筑進行精細化設計，提升主干道沿線建筑的城市形象。

　　6、國有建設用地使用權出讓年限為住宅70年、其他50年。

　　根據天眼查顯示，黃石悅發房地產有限公司的背后最終指向利百控股有限公司。

　　利百控股為建發國際的全資子公司，建發國際是福建省國有企業建發集團成員企業建發房產的香港上市公司。

　　國企廈門建發，在武漢曾成功創造高端盤神話——建發朗玥

　　廈門建發集團有限公司系廈門市屬國有企業，創立于1980年，目前主要業務涵蓋供應鏈運營、房地產開發、旅游酒店、會展、醫療健康、城市公共服務以及投資等。

　　建發在武漢也開發過幾個項目，比如江夏的建發·金茂|璽悅、花山的武漢璽院，以中式風殺進武漢，并且在武漢贏得了不錯的口碑。

　　但建發在武漢最出彩的還要數建發朗玥。

　　建發朗玥，地處武昌中北路上，主打戶型最小152平，然后是183、224平，均價在3.7-4.1萬左右，總價最少也是500萬以上，在武漢妥妥的豪宅！

　　這里提幾組數據

　　全盤共計6棟住宅，2023年8月底首開3棟，2023年9月底加推2棟，2023年10月下旬加推1棟，3個月全盤推完，這個速度，近兩年武漢無盤能比。

　　并且每次開盤去化都很優秀。

　　不到1個月加推，單月累計銷量超20億

　　并且，自2023年8月底首開以來，牢牢占據武漢頂豪榜榜首

　　這一點我們從它的月度備案數據也可見一斑，單月最高甚至達到了141套的備案。

　　要知道，建發朗玥是總價最低500萬起的豪宅，整個武漢單月能破100套的也不算多，更別提豪宅了，同類豪宅一個月能破20套、10套都算很不錯的，由此可見建發朗玥的熱度之高。

　　即便是算到現在，也就剛好10個月的時間，全盤408套只剩下17套未網簽了，基本可以叫清盤了。

　　408套總價500萬起的豪宅，不僅3個月全盤推完，并且不到10個月就全盤清盤，的的確確稱得上豪宅神話。

　　我們以前說過多次，相比剛需盤，豪宅不僅對地段、配套有要求，對品質的要求更高，建發朗玥能成功熱賣也變相印證了建發的高品質。

　　不過，建發朗玥已經清盤，建發在武漢的其余兩個項目也都基本售完了，不拿地就要暫且退出武漢，剛剛嘗到了建發朗玥甜頭的建發怎么舍得？！

　　這也是建發今年高溢價在武漢拿地、并且火速報規面世的直接原因。

　　ps：就在6月28日，建發再次進軍中北路，拿下武昌中北路031號涉宅地塊，這是今年內建發第二次在武漢拿地，并且還是與建發朗玥同一板塊的中北路，目的已經很明顯了。

　　三、區位、交通情況

　　建發夢時代項目地處武昌區，武珞路與寶通寺路的交匯處，武商夢時代隔壁，武昌1.5環的位置。

　　地段無疑是非常核心的。

　　具體來看，項目北面為武珞路以及寶通禪寺、中部戰區總醫院；南面為時代花園、百瑞景中央生活區住宅小區；東面為武商夢時代，西側為南院小區、武鍋醫院。

　　里面不少都是我們日常耳熟能詳的名字，比如夢時代、百瑞景、寶通禪寺等等。

　　也正是因為過于核心，這一片又是我們熟悉的老武昌板塊，堵車情況比較嚴重。

　　出行方面，項目北面緊挨著的武珞路，往西直連長江大橋，可直達漢口、漢陽核心，往西連接二環線，可前往東湖綠道、沙湖片。雖然比較容易堵車，不過項目緊挨著武珞路主干道，可以避開一些次干道，相比靠里的比如百瑞景、濱湖等社區，要稍微強一點。

　　地鐵方面，項目緊鄰著地鐵2號線寶通寺站，即便從距地鐵最遠的項目最南端步行前往，也就不到500米的距離，正地鐵口無疑。

　　2號線的通達性就不用過多強調了，這附近坐地鐵還是很方便的，不過2號線地鐵人流量也大，乘坐體驗相對一般，避開高峰期會強一點。

　　四、區域生活配套

　　建發夢時代項目最不缺的就是配套了。

　　商業配套：項目東側緊挨著武商夢時代。

　　這是武商集團打造的80萬方全球最大的純商業體，集“商文旅體”一體，不僅有目前全國最大的空中動力樂園WS夢樂園，還有全國最大的城市中心室內滑雪場，去過的人都有一個共同的感受：太大了，逛不完，根本逛不完。

　　如果還覺得不夠，項目往東一站地鐵就是中南商圈，往西一站地鐵就是街道口商圈，群光、銀泰、中商、亞貿，隨你選擇。

　　教育配套：項目旁邊距離最近的就是珞珈山小學和武珞路小學。

　　根據2024年武昌區劃片顯示，項目所處的位置屬于珞珈山小學的劃片范圍

　　（新房未交付對口無法確定，要等交付之后教育局劃片，目前信息僅供參考）

　　這跟百瑞景、龍湖天璽的對口學校是一樣的，劃片初中為武漢初級中學。

　　2023年武漢初級中學共236人參加中考，示范線以上126人，占比53.4%，公辦普高線167人，占比70.8%。

　　雖然不算武昌頂級學區，但也是武昌第一梯隊學區組合，整體實力還是比較強的。

　　醫療配套：項目東北面，一路之隔就是中部戰區總醫院，南面還有武鍋醫院，省婦幼與項目也就1.3公里的距離，就醫非常方便。

　　自然環境：項目北面就是洪山公園，步行即達。

　　里面的樹木比較茂密，夏天休閑乘涼好去處。

　　另外，項目不遠處還有武漢理工大學跟華中師范大學，兩所高校環繞，整體生態環境還是很不錯的。

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