武漢雙學區豪宅中海東湖玖章首開熱銷7.8億元 去化率54%

　　今年以來，賣的不錯的項目大多都引入了不錯的學區資源。

　　最近，引入并已經開建了的武漢小學+武珞路實驗中學校區的中海東湖玖章備受關注，正好今天迎來首開，一起來看看。

　　最新動態：中海·東湖玖章已于7月6日首開，推出1、9、10#建面約125、128平三房，建面約141、150、153㎡四房（其中1#150平未推售），共推出334套。帶裝修備案均價約35504元/平，折后均價31500元/平起，開盤當天總價優惠30萬起。據項目發布信息顯示，截止發稿前首開銷售180套，銷售7.8億。

　　樓盤聚焦：

　　1、一次推3棟，334套，截至發稿銷售7.8億！

　　今日上午9：30，中海東湖玖章是在東湖國際會議中心長江廳進行線下開盤的，這是武漢今年下半年首個線下開盤的項目了。

　　與去年一直賣的很火的建發朗玥，同屬于中北沙湖豪宅區，目前該區域可選其實不多，而且門檻都比較高。而中海東湖玖章在產品上有一定差異化和提升，而且還有武漢小學+武珞路實驗中學華中金融城校區雙學區加持，總價門檻要低于同區域產品。

　　因此項目沒開正式售樓部，人氣就非常旺了，原本計劃開2棟，后來因前期蓄客情況太火爆了，又臨時加了1棟樓。據說開盤前起碼有3000+組到訪了。

　　此次，項目一口氣推3棟334套，足見項目開盤的底氣和自信了。

　　今日早上8:30開始簽到，已經有不少購房者已經到場。

　　九點不到，內場基本上座無虛席。

　　接近九點半的時候，長江廳差不多坐滿了上千人。

　　小妹也拿到了這次開盤的具體選房流程

　　9點30，正式開始搖號了。

　　10點多，已經搖號進去120組了。

　　快11點了，還在搖號中，小妹的粉絲還在等搖號選房，不過幸運的已中獎。

　　從選房時剩余房源來看，10#兩個單元連接戶的141平戶型銷售情況不錯，沒幾套了，貴一點的141平東邊戶選擇還有部分。9#選的七七八八沒剩多少樓層。單價最貴的1#，當時可選樓層相對多一點。

　　接近11點半了，還在搖號。

　　截至發稿前，銷量已突破7.8億，銷售180套，而項目本次共計推出334套房源，去化已經達到54%了。在當下市場，這么短時間內這樣的成績對于3w+項目來說還是不錯的了。

　　2、首開不同戶型折扣不同，均價31500

　　首開1、9、10#三棟，備案均價約35504元/平。

　　對比不同樓棟整體均價來看，10#總層高33層，備案均價34879元/平；9#總層高45層，備案均價35774元/平，1#總層高43層，備案均價35935元/平。

　　1#備案價最貴，其次是9#，最便宜的是10#。

　　對比單獨樓棟價格來看，1#最高價出現在35-40樓150平西邊戶，單價39315元/平；最低價出現在2、3樓的125平中間戶，單價30670元/平；

　　同樓層，大部分的西邊戶150平和東邊戶128平一樣貴，2-3樓低樓層西邊戶比東邊戶貴1396元/平；35-40樓西邊戶比東邊戶價差比較大，主要是可以部分看沙湖。要便宜2212-2503元/平不等；41-43樓西邊戶比東邊戶貴2445、2386、873元/平。

　　不同樓層，同一個戶型除了部分樓層無差價，其余大多差價在93-590元/平左右。

　　9#價格規律和1#差不多，最高價同樣出現在35-40層，單價39082元/平；最低價出現在2、3樓的125平中間戶，單價31633元/平。

　　10#全部是兩梯兩戶的大戶型，最高價出現在二單元27-32樓3202號房，單價37802元/平；最低價出現在1單元202號房，單價30934元/平。

　　三個141平戶型，一單元東邊戶最貴，其次是二單元東邊戶，最便宜的是一單元西邊戶。

　　2-20樓，一單元東邊戶的141平、二單元西邊戶的153平，一樣貴；

　　從21層起，一單元東邊戶的141平（東邊高樓層可以遠眺東湖）比二單元西邊戶的153平，便宜233-1106平左右。

　　兩個單元連接戶都是141平，二單元的要比1單元貴466元/平。

　　小妹就在開盤前就聽到風聲，這次125平最貴2.9萬，約82折；128平最貴大概3.2萬，約85折。

　　小妹粉絲當天關注的一套125平房源折扣大概84折。據了解，此次開盤帶裝修大概2.8萬起，折后均價31500。

　　這個價格水平如何？

　　對比同梯隊新房，武昌的國樾濱江目前128平特價2.7-2.8萬，內環濱江+武昌實驗一小，目前中學規劃中。

　　建發璞玥勝在容積率僅2.67，有11、14、15層的小高層產品，高層起步門檻比較高，全部是154、166平，只有2#（總層高22層）有少量2號樓主打117、134平，小高層也都是137、155、185平。目前暫時還沒開盤，不確定先推什么產品，不過小高層估計不會便宜。有可能是對口武昌一梯隊學區組合珞珈山小學+武漢初級中學，目前還不確定。

　　洪山的龍湖御湖境，面積小一點的122、143平，其他都是175、220平了，整體在售均價約3.2w/㎡。后面說是有準四代產品，目前還不清楚具體產品情況。預計對口學校比較一般，屬于洪山的第三梯隊。

　　保利·澗山觀奕，類四代住宅，據說得房率約99%，首開戶型面積整體偏大，預計7月首開B1#、B4#143㎡四房帶裝修房源，B2#197㎡四房毛坯房源，共計74套。后面才會賣120和132㎡戶型，但是房源不多?？粗苓吳闆r很可能也是賣3萬+。有可能是對口卓刀泉小學+卓刀泉中學，洪山區第一梯學校。但是目前不確定。

　　漢口的武漢潤府對口育才二小+二初廣雅，目前快清盤了，均價35000，最小的125平也要400多萬。

　　武漢江城府，對口的一初學苑南校區已開學，周邊環境一般，4#（59層超高層）140、180平，帶裝修24500；2#（58層超高層）、3#（52層超高層）少量122、127、160、180平，均價29500，小面積段的選擇也不多。

　　綠城湖畔雲廬也是超高層，35000-36000，最小123、141平沒幾套，其他都是172平+，基本上都上600萬了，快交房了，品質還可以，但是可能對口的學區目前相對會一般點。

　　對比二手房，復地東湖國際不同分期的成交價在3.4-3.9萬，賣的還可以。

　　比如五六期今年賣了差不多24套，成交單價在3.26-4.46萬；七期賣了7套，成交單價在3.6-4.萬；八期賣了4套，成交價在3.6-3.9萬之間。

　　百瑞景中央生活區20150-27787元/平，有小戶型，成交的比較多的都是82-110平戶型。對比六期，同樣是151平，實得125平，得房率83%，稅前總價478萬。

　　月亮灣壹號對口武昌濱江實驗一小，次新房源未滿二，近期成交價30736.7元/平，今年成交的155平次新不含稅總價455-470萬，132平總價385-390萬。去年成交價127平未滿二，總價407-437萬。

　　現在帶頂級雙名校校區的中海東湖玖章，差不多的地段，更好的產品和學區，起價才2.8萬，部分高樓層戶型也能遠眺沙湖或東湖。而且新產品得房率85%，比同區域新房門檻更低，比二手房學區更有優勢。

　　對比市面上同等帶學區四五百萬的新盤，中海東湖玖章能上車更大面積，比部分樓盤的實得套內面積也會略高一點。

　　3、首開125-153平戶型，優化后得房率85%。

　　首開一期1、9、10#，其中1#只推125、128平，此次1#150平暫時沒賣。

　　1、9#都是三梯三戶；10#兩梯兩戶，基本上都可實現一梯一戶。面積段是豪宅市場上非常稀缺的125平三房、128平邊戶三房、141平邊戶四房（東邊單元高區部分樓層可遠眺東湖）；還有150、153平西邊戶四房，高區部分戶型可以看沙湖。

　　所有戶型都是改善定位，圈層比較純粹。85%得房率對于一個超高層的項目來說很優秀了。

　　作為中北路主軸上的難得中等體量小區，中海·東湖玖章建面約21.7萬方，規劃有10棟住宅，不僅產品實現全面迭新，最大約76米的樓間距以及適中的體量也留給開發商更多發揮的空間。

　　中海·東湖玖章產品做的不錯，超寬樓間距、極限面寬，陽臺進深更是達到極致的2.4米，通過減少客廳面積，增加陽臺面積（陽臺只算一半建面），再加上多個全贈送的飄窗，大大提升了得房率。

　　對購房者而言，高得房率相當于變相拉低門檻，得到了實惠。

　　戶型設計也不錯，南向陽臺和面寬都足夠大，最小的南向陽臺都有7.35米，南向面寬最小11米起步；2個邊戶四房戶型都做了約11.9米的L型景觀視野，整體采光通透性都很好。

　　建面約125㎡三房，是中北沙湖豪宅板塊多年沒有的小面積段三房，準入門檻更低。戶型方正，南向約7.35米陽臺連通客廳和次臥；還有多個飄窗可優化面積。

　　建面約128㎡三房，是豪宅區少有的130平內邊戶三房。

　　南北通透，三開間朝南，動靜分區好，功能性更強。南向約7.45米陽臺連通客廳和次臥。

　　建面約141㎡邊戶四房，可實現電梯入戶，三房南向，南向約7.4米陽臺連通客廳和次臥，約4.3米南北通透大客廳；U型廚房，LDK一體化，適合二胎、三代同堂家庭。

　　建面約150㎡邊戶四房，三開間朝南，超奢配U型廚房帶約7.6米的操作臺，該戶型最大特色就是L型景觀端廳，景觀視野不錯，還可以做一個超大的家庭廳。

　　建面約153㎡四房，三面采光通風，四開間朝南，約11.9米L型景觀陽臺，采光通風性強；主臥帶超大的獨立衣帽間，獨立衛生間，互不干擾，功能性強。

　　4、自帶9年一貫制學校，雙頂級名校校區加持！

　　學區的加持也是項目本次開盤熱銷的助力之一，對于后期的樓盤保值也有很大幫助。

　　項目引入武漢小學+武珞路實驗中學品牌資源，目前正在新建武漢小學華中金融城校區、武珞路實驗中學華中金融城校區。

　　據說將選派兩校干部、師資組建團隊入駐。這與此前常見的掛牌的分校有很大區別。

　　這個配置可以說是武昌TOP級的雙學區了；學區前置這一招也是項目如此受歡迎的一個因素之一。

　　5、華中金融主軸，地鐵4號線東亭站旁邊，武昌核心位置，周邊配套齊全，交通便利，生活較為宜居。

　　項目距離地鐵口約100米，地鐵出行較為方便；中北路城市主干道，自駕或公交出行都很方便，而且中北路東亭段基本不堵車，從這里上岳家嘴高架，武漢大道，二環線都很方便。

　　中北路沿線的商業配套較多，全國TOP級的重奢商業——武漢SKP7月13日試營業，7月26日正式營業，與漢街萬達開業同日。

　　沙湖公園、東湖基本步行可達，直線距離2公里內還有武漢大學中南醫院；整體來說，項目可以盡享武昌各項核心配套。

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　　一、基本信息

　　項目一期用地面積約2.2萬方，總建面約14.7萬方，計容建面約9萬方，住宅約8.6萬方，容積率約4.11，共包含約622套房源，戶均建面約137㎡。

　　機動車位1117個，其中一期814個，二期303個；非機動車位450個，其中一期221個，二期229個。

　　戶均建面比較大，按面積來看是一個改善項目；一期車位比約1:1.3，還算可以，還配了比較多的非機動車位，實用性強。

　　項目一期共包含5棟33-45層的住宅，包含了高層和超高層，其中1號樓為43層，7號樓41層，8號樓33層，9號樓45層，10號樓33層。

　　二、拿地情況

　　2023年12月26日，武昌中北路東亭地鐵站旁的134號地塊被中海以底價30億元拿下，成交樓面價13824.88 元/平，地塊內要求配建1所36班小學。

　　地塊主要要求：

　?、俚貕K內需配建一所9班幼兒園，用地面積不少于 3780 平方米，建筑面積不小于 2730 平方米；

　?、诘貕K內控制 1所36 班小學，用地面積不小于 1.44 公頃，建筑面積不小于 1.7 萬平方米；

　　拿地點評：地塊面積也比較大，用地5.37萬方，規劃建面21.7萬方，體量還不錯，容積率4.04稍微高了一點，但內部規劃有一所小學，武昌教育局出具的文件顯示，將安排省實驗在此開辦九年一貫制學校，值得期待。

　　三、項目地段、交通、配套

　　1、區位

　　項目位于武昌區中北路與黃鸝路交匯處，在內環線中北路旁，與二環線直線距離不到800米，緊鄰地鐵4號線東亭站，位置相當優越。

　　微觀上看，項目北側是沱塘路、亙星濱湖苑，南側是黃鸝路、東亭小區，西側是規劃商業用地、中北路、地鐵4號線東亭站、世紀彩城，東側是東亭路、東亭小區-牡丹苑。

　　區位點評：該地塊位于東亭地鐵站旁，沙湖邊上，武昌內環邊，周邊多以成熟社區為主，居住氛圍、地鐵出行都是比較成熟的。

　　2、交通

　　自駕方面：項目西側就是中北路，向北約700米就是岳家嘴立交橋和二環線，而且岳家嘴立交那里有掉頭車道，方便掉頭前往洪山廣場方向；中北路東亭這段路平時基本不堵車，堵點主要在楚河漢街，中南路那一段；總體來說，自駕還算方便。

　　中北路主干道雙向6車道，輔路雙向4車道。

　　黃鸝路雙向2車道，高峰期可能會堵車。

　　地鐵方面：項目距離地鐵4號線東亭站B出口約100米左右，基本可以算地鐵口樓盤；從東亭站2站可到楚河漢街，4站到中南路，6站到武昌火車站，8站到武漢火車站，地鐵出行還是很方便的。

　　公共交通：地鐵4號線東亭站B出口的旁邊就有公交站點，中北路地鐵東亭站；公交路線很多，包括530、540、566、577等多條線路。

　　交通點評：項目緊鄰地鐵4號線東亭站，4號線縱貫整個武昌主城，通達性不錯；旁邊就是中北路主干道，北向約700就到岳家嘴立交和二環線，自駕出行較為方便。

　　3、配套

　　商業配套：周邊是一些老小區，底商比較少；項目西側對面是東亭上街，有一些比較大的商業配套；另外項目周邊2公里內有武漢SKP，楚河漢街，居然之家，麥德龍，群星城等大型商業綜合體，逛街購物不愁地方。

　　項目南側對面的老小區底商配套比較少。

　　項目西側中北路對面的東亭上街，商業配套還比較多。

　　教育配套：項目拿地之初就規劃自帶一所九年一貫制學校。

　　據了解，九年一貫制學校分別為武漢小學華中金融城校區、武珞路實驗中學華中金融城校區。目前學校已開工。

　　醫療配套：距離項目約2公里就是武漢大學中南醫院，在武漢的公立醫院里面，僅次于協和、同濟、省人民。

　　其他配套：項目西側約500米就是沙湖公園，東側約1公里就是東湖公園，均步行可到，整體非常宜居。

　　配套點評：項目位于武昌內環核心地段，周邊各項配套都比較齊全，包括武漢SKP，中南醫院，沙湖公園，東湖這些重量級配套，都在項目2公里范圍內；最值得期待的還是項目自帶的九年一貫制學校，如果真能引入武漢小學+武珞路中學，那就是頂級雙學區了。

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