廣州老黃浦全新網紅盤曝光！總住宅體量約4000-5000套

　　文沖東舊改將接過城市之光棒子，成為老黃埔又一個“網紅盤”。

　　中建二局和知識城將推出首開區融資地塊（R-R-3地塊）。該地塊位于黃埔東路，萬科黃埔倉對面，總用地面積4.09萬㎡，總建筑面積超過30萬㎡，容積率4.91。

　　文沖東舊改融資地塊總住宅體量約60.85萬㎡，約4000-5000套，與城市之光體量相近，高度或將超過城光。

文沖東舊改首開區融資地塊（圖源@文沖家園）

　　城市之光兄弟版

　　更有“故事”可講

　　首開融資區附近配套比較完善，比城市之光更有“故事”可講。

　　首先在出行方面，該地塊雙地鐵環繞，距離13號線雙崗站約500米，距離5號線文沖站約900米。鄰居黃埔東路，不過汽車噪音、粉塵也將伴隨而至。

　　其次在教育方面，該地塊配建12班幼兒園，北面則規劃九年一貫制學校。如果文沖東舊改配建學校想在眾多新項目中突圍，引進優質教學資源將成為該項目重要手段。

　　目前已經開學的富頤都薈是廣附黃埔西區，城市之光是華師附小學，中鼎珺合府官宣六中辦學。

文沖東舊改首開區融資區示意圖

　　融資地塊隔著黃埔東路是黃埔倉，旁邊是黃埔東路口袋公園，前面則是一大片低矮廠房及未開發的地塊，項目與珠江距離約1公里，即使前面沒有高樓遮擋，望江有點遠了。

文沖東舊改首開區融資區示意圖

文沖東航拍圖

　　高度或超城市之光

　　體量約4000-5000套

　　招標文件顯示，融資區金額約26億，總工期1341個日歷天，大約是三年半。

　　文沖東融資地塊總住宅體量約60.85萬㎡，總貨量大約4000-5000套左右，與隔壁城市之光不會差太多。

　　文沖舊村改造項目地處廣園快速路南側，鄰近黃埔東路，緊鄰文沖、雙崗地鐵站。

　　項目舊改范圍內在冊總人口近6000人，現狀建筑面積約108.273萬㎡。改造范圍內的文物、古樹均原址保護，多處祠堂、風水塘原址保留或重建。

文沖東規劃效果圖

　　文沖（石化路以東）改造項目范圍包括渡頭村、文元村、江北村三個片區。

　　根據規劃，文沖舊村改造項目將打造成為集住宅、商業、養老健康為一體的大型品質社區，將提供大量的住宅供應、學校和公建配套設施。

　　項目改造范圍總用地面積74.27公頃，規劃計容總建筑面積219.8萬㎡。其中，居住用地31.14公頃，容積率4.8-4.92，計容建筑面積150.94萬㎡。

　　二類居住用地容積率為4.80-4.92，商業商務用地容積率為2.00-7.34，居住密度和商業布局密度較高，看來文沖東舊改又將是一座座超高層，整體高度也將超過城市之光。

　　改造范圍內規劃人口4.64萬人，公建配套達到143處。規劃1所39班完全中學、2所36班九年一貫制學校、1所36班小學、1所15班幼兒園。

項目效果圖

　　根據規劃，改造后文沖以東會依托中國軟件CBD，聚焦以游戲、電競、動漫、影視等為代表的泛娛樂信息經濟產業，成為廣州人工智能與數字經濟試驗區的軟件聚集高地。

文沖以東項目部分商業效果圖

　　老黃埔已經開卷

　　“剛需房價”卷土而來

　　文沖東舊改+雙沙、珠江村，都將在年內入市，或將成為老黃埔”新三劍客“。

　　文沖東融資項目賣多少錢，相信這是最多人關心的地方。

　　文沖西舊改已先行一步（即城市之光），目前該項目已經進入清盤階段，許多業主也收樓入住。去年5月，城市之光推出最后一棟“樓王”——A8棟，其最高價6.5萬/㎡推出惹來不少爭議。

　　不過，現在的城市之光作為二手次新房在市場也蹦跶不起來了。

　　528新政前，黃埔有不少二手房不能賣，現在放開后，部分投資客及置換業主急于出售，開始降價“砸盤”。

　　比如黃埔這些樓盤傳出的二手成交價（合富研究院統計），大多都遠低于當年一手均價峰值：

　　要知道，2020年10月城市之光開盤，均價3.9-4.5萬/㎡，當時這個盤的熱門程度可以用夸張來形容。

　　據廣州市房地產中介協會統計，黃埔區6月二手房網簽657套，在全市11區當中倒數第三，僅多于南沙、從化，黃埔二手房競爭力在9區中處于“弱勢”。

　　這其中有次新房之間的價格“踩踏”，也有新房對二手房價格的“壓制”。

　　一向價格堅挺的老黃埔，目前新房均價4字頭起，科學城熱門板塊均價3字頭起。如果購房人買入“未滿2”的次新房，需要繳交較高的稅費，疊加起來折算到單價，二手房吸引力迅速降低。

　　據合富研究院統計，中央公館開盤最低價4萬/㎡，城市之光一口價單位4.3萬/㎡，黃埔新城特價單位2.8萬/㎡，富頤華庭特價單位4.5萬/㎡，保利錦上一口價單位3萬/㎡，合生中央城3.2萬/㎡，黃埔時代天韻3.6萬/㎡。

　　今年老黃埔市場將更加卷，很多體量巨大的新盤都來了。

　　目前在售的，有7個新盤，還有4個全新項目即將上市。

圖源@AI合富

　　文沖舊改融資項目4字頭入市是沒問題的，但是4萬多少，這個要看項目自身的定價策略，大概率會低開高走，說句不負責任的話，復制城市之光2020年10月的開盤價3.9-4.5萬/㎡，不是沒有可能。

　　老黃埔已經卷成夾心餅，想在老黃埔上車的剛需們要擦亮雙眼了。