武漢漢陽冒出幾個準四代新盤 方島金茂曉棠即將首開

　　盤點最近市場上賣得比較好的幾個紅盤，不難發現，他們大都有一個特點——準四代住宅。

　　之前我們盤點過漢口、武昌的準四代住宅，不少漢陽的粉絲也一直在問，漢陽的準四代住宅什么時候出來？

　　其實漢陽市場小妹也一直在關注，正好最近漢陽冒出來了幾個準四代新項目，今天小妹就給大家盤點一下。

　　四新板塊：方島金茂曉棠

　　最新動態：方島金茂曉棠目前正在認籌中，預計首開1號樓建面約105、127三房、143四房毛坯高層房源，預計均價約1.7w/平。

　　1、漢陽主城首個準四代住宅

　　這個項目應該是漢陽三環內最早面世的項目，其他項目還只是出了規劃，戶型圖還沒有，它的實體樣板間、實景示范區已經差不多建好了。

　　既然戶型圖已經出了，那我們先來看看產品。

　　作為準四代住宅，項目合同公攤約22%，優化后得房率超90%，陽臺最大進深約1.8米左右。

　　戶型亮點除了得房率，還有雖然是毛坯交付，但陽臺是提前封好的，陽臺部分可以整體納入客廳，使用率會更高。

　　還有一個特點就是項目面寬都做得非常大，105面寬約10.1米，127面寬約12米，143面寬約12.9米。項目建面約143平戶型主臥面寬達到了約5米，幾乎是同類型戶型客廳的寬度。

　　項目建面約143平樣板間實拍

　　項目建面約127平戶型，門口還有一個獨立的家政空間，這基本是180+大戶型才有的設計。

　　項目還要一個特點就是內部采用了少梁化設計，很多墻體都是可以改造的，像這套建面約105平戶型，你可以把次臥與客廳打通，變成一個整體空間。

　　2、首開1號樓視野最好，南向樓間距約120米

　　方島金茂曉棠屬于方島A2地塊，這塊地也是整個百萬方大盤島外收官之作。

　　項目共規劃有6棟樓，目前首開1號樓，2梯4戶，32層，這棟樓位于整個小區的東南角，應該是小區視野最好的一棟樓。

　　這棟樓南面是園林、A4地塊的商業、北面是四新大道、以及項目規劃的商業體金茂秀覽秀城，商業樓層不高，可以說項目南北向幾乎無高層遮擋。

　　其中，南向樓間距約120米，樓下就是小區打造的實景示范區。另外，項目的交付時間預計是2026年6月25日。

　　3、鐘家村+晴川雙學區

　　項目配套中的亮點就是學校，項目旁邊就是鐘家村方島小學，直線距離約370米，目前已開學2年，雖然新項目還沒劃片，但后期大概率對口這所學校。

　　初中旁邊約1.2公里就是晴川初中英才校區，按照2024年最新劃片，方島金茂所在的梅林都匯社區，對口的是這所中學。

　　另外，項目距離漢陽最好的高中——武漢三中直線距離約1公里，去年武漢文科狀元，今年湖北理科狀元均出自三中。如果將來小孩考上三中，住在這里還是蠻方便的。

　　至于其他配套，項目門口四新大道上有萬達廣場、剛開業的奧特萊斯也距離不遠。生態資源方面旁邊有鳳凰湖，交通方面項目門口就是11號線/12號線換乘站芳草路站（在建中），以及25萬方金茂覽秀城，這些都算是項目貼身配套，住在這里生活還是蠻方便的。

　　4、價格分析

　　四新板塊一直以來都沒什么新房項目，是武漢樓市中，少有的二手房為主導的市場，據貝殼顯示，四新板塊掛牌的房源就有4877套。

　　周邊二手房來看，海格公館最近成交均價1.47w、方島金茂智慧科學城成交均價1.55w。對比一下項目1.7w的放風價略高于周邊二手房價。

　　其實在金茂方島整個大盤中，項目門檻已經降了不少了，不僅賣毛坯，而且還推出了105平小戶型，前期幾個地塊都賣精裝，A5地塊帶裝修均價約1.85w/平。

　　如果和前期對比，項目的價格還是有一定優勢的。

　　王家灣板塊——天創云和樾

　　最新動態：天創云和樾天創主推建面約103-129平高層、建面約135-170平洋房，營銷中心預計8月中旬開放，項目開盤時間預計8月底9月初。

　　1、漢陽首個低密準四代住宅

　　天創云和樾容積率約2.5，分為兩個地塊，每個地塊各6棟樓。項目12棟住宅中，有5棟高層住宅，5棟小高層住宅，以及2棟洋房，整體低密產品占比還是蠻高的。

　　其中西地塊1、2、4、5、6號樓為29-34層的高層住宅，3號樓為11層小高層。東地塊7號樓為5層洋房、12號樓為6層洋房，8、9、10、11號樓為10-11層小高層。

　　2、部分高層可瞰墨水湖

　　項目所處的位置，緊鄰墨水湖的一線小區，是水墨清華、水墨甲秀、南國明珠等小區，項目只能算二線看湖，但項目直線距離墨水湖僅約300米，前排小區樓層也不高，前排的水墨甲秀，只有2棟18層高層，其余都是4層別墅，所以部分高層看湖的視野還是不錯的。

　　3、項目拿地價約6500

　　項目土拍地塊為P（2023）074號地塊，2023年10月出讓，天創（漢陽城建）拿下，拿地價為6500元/平。

　　這個地價在王家灣算比較低的，這意味著項目未來定價時，價格空間可以做得比較大。

　　目前周邊新盤，瀧悅長安地價15110，目前均價約1.4w左右，銀孚漢陽首府接近清盤，毛坯均價約1.48w。

　　項目這個地價，將來賣1.35w都是可以的，可以想象，將來項目入市，準四代的低密產品+較低的定價，不僅對于周邊的瀧悅長安，對于內環邊的漢江云赫、二環的花語汀瀾、四新的金茂、以及國博城等項目，都是一個沉重的沖擊。

　　搞不好，漢陽將會迎來新一輪價格的全面下調。

　　經開——招商武漢城建未來中心

　　其實招商武漢城建未來中心，目前沒有明確公布自己是四代住宅，只是根據項目C2地塊，最新公示的規劃圖中可以看出，是帶空中花園的完全體第四代住宅。

　　根據項目6月28日公示規劃，C2地塊容積率約2.1，一共規劃有3棟25層高層，1棟23層高層，以及6棟8層洋房住宅。

　　目前漢陽這邊準四代住宅，數量還不是很多，很多甚至只出了規劃圖，后續產品實際做得如何，我們會持續關注。