武漢天創云和樾營銷中心預計8月開放 4個戶型已曝光 得房率103%！

　　今年武漢樓市出了不少準四代產品，但是大多集中在漢口、武昌，漢陽出現準四代項目并不多。

　　因為三環內大多都是老盤，已拍未開發的地塊其實并不多。之前只有金茂方島改規劃后的A2地塊（方島金茂曉棠）號稱是準四代。

　　最近報規的天創云和樾，也打著第四代的名號來了。據小妹了解，天創云和樾目前2個地塊目測差不多建了三層多了，準備趕著下半年入市了。

　　最新動態：天創云和樾（漢陽-王家灣）預計8月開放營銷中心，主力戶型包括建面約103-129平高層、建面約135-170平洋房。預計8月底9月初首開，目前已曝光4個戶型。

　　1、共12棟低密住宅，大部分可瞰湖，超過一半為11層以下小高層。

　　天創云和樾分兩個地塊開發，容積率低至2.5，共規劃12棟住宅。

　　1-6#為西組團，主大門在龍珠路，小區帶下沉庭院，正中央為中心花園。1、2#臨近隆祥東街，6#臨近龍珠路。

　　1#與5#、2#與6#樓間距分別在約67米以上、63米以上，3#與4#樓間距最小22-30米之間。

　　1#34F（2個單元）、2#33F（2個單元）、3#11F（1個單元）、4#34F（1個單元）、5#31F（1個單元）、6#29F（1個單元）。

　　西組團這邊高層29-34層，南面的高路小區（最高7層）、水墨甲秀（只有2棟18層，其余最高4層）基本上樓層都不高，部分高樓層是可以看墨水湖的。

　　7-12#為東組團，分兩排分布，樓間距基本上都在二三十米左右，樓間距東邊是最開闊的，西邊的兩棟樓間距最小，另外東組團南北相鄰的小區都只有十幾層，采光遮擋影響估計不會太大。南面的水墨甲秀大部分是3-4層別墅，高樓層瞰湖視野也是沒什么遮擋的。

　　7#5F（1個單元）、8#11F（2個單元）、9#11F（1個單元）、10#10F（1個單元）、11#11F（2個單元）、12#6F（2個單元）。

　　2、漢陽準四代住宅，主推103-170平高層、小高層，高層得房率約93%，小高層得房率103%。

　　住宅建面約114469.9平，東西地塊共計1015戶，套均建面約112.78平。公眾號目前曝光了面積段：建面約103-129平高層、建面約135-170平洋房（實際為11F小高層）

　　之前判斷高層產品里大概率會有不少戶型面積段在110平以下的。目前項目已曝光的戶型圖也印證了小妹的判斷。已公開了四個面積段戶型：高層建面約103、117、129平、小高層建面約142平。

　　高層得房率約93%，小高層得房率約103%。

　　戶型詳細數據現在還沒出來，后續出來將第一時間和大家共享。從現有資料來看，這幾個戶型有幾個共有特點：

　　1、玄關S型墻（將原本順直的直墻做成S型，預留出玄關柜位置，比普通玄關多出更多收納空間）。

　　2、次臥半贈送部分的進深比陽臺進深還要大，整個戶型多飄窗、高得房率。

　　3、大進深陽臺，封閉交付，贈送一半面積。

　　其中建面約103平三房，獨創玄關S型墻設計，大陽臺，少承重墻設計，大進深主臥套房。全屋就有四個飄窗，面積全贈送。南向陽臺和北向次臥半贈送。

　　建面約117平戶型，可以做3+1房，還是罕見的南北雙陽臺。四開間朝南，方廳設計，洄游空間，南北通透。5個飄窗贈送，2個陽臺和南向次臥都有半贈送。

　　建面約129平戶型，直接做四房，南北通透雙陽臺。南向開間12.6米，約7.7米寬廳設計。全屋有5個飄窗，面積全贈送。南向次臥有差不多一般面積是半贈送，全封閉陽臺也是算一半面積。該戶型實得面積相當于市面上一般的140平。

　　建面約142平戶型，4+1房設計，獨梯入戶。行政主臥大套房設計。4.5開間朝南，南向開間約14.7米，客廳功能性和實用性更強，約6.8米開間的大客廳或做大橫廳，或再放個吧臺，或做個開放式小茶室都可以。

　　開間約6.8米大陽臺，面積半贈送。全屋6飄窗贈送。北向次臥也有半贈送面積。得房率約103%。

　　這款戶型空間也是空間充分利用，沒什么浪費面積，還是真正的小高層。和上周末熱銷保利·澗山觀奕面積差不多，南向面寬要小一點，但是客廳和主臥開間更大一點，得房率可能比保利澗山觀奕142平要高（保利優化后套內將近136平）。

　　因為是規劃的準第四代產品，得房率會比周邊超高層要高不少，尤其是對之前體量不大、已報規的小區會有一波沖擊。

　　3、高標準公區配置。

　　據了解，項目社區大門是寶格麗風格。

　　小區內部規劃有雙會所，包括高規格的健身房、私宴會所等。還包括大面積的下沉庭院。

　　4、二環邊、正地鐵，高層、小高層南向可看墨水湖。

　　項目優勢比較明顯，靠近二環的地段，周邊非常成熟，生活氛圍濃厚。出小區步行就是3號線陶家嶺站，最近的組團（西邊組團）到地鐵站距離大概約400米；到墨水湖不到200米。高層部分高樓層是可以看墨水湖的，小高層前面也都是水墨甲秀的三層別墅，大部分也能瞰湖。

　　關于對口學校有不確定性。如果按社區劃分，對口學校一般，不過據置業顧問介紹可能對口芳草小學西校區。因為芳草小學西校區（報建的建設名為陶家嶺小學）是天創代建的，但是能否對口還得等交付后當年的學校劃片范圍。

　　5、地價不到王家灣單價地王的1/2，定價彈性空間比較大，有望突破板塊價格底線！？

　　至于價格，放風價暫時還沒出來，可以周邊新拿地塊地價以及新房二手房房價。對比地價來看，天創云和樾地價6500，比周邊新房地價便宜超1/2。項目所在的P（2023）074號地塊，2023年10月19日出讓，天創（漢陽城建）拿下，2024年6月27日報規，而且還是緊跟四代住宅政策的規劃，可以說這個速度也是比較快了。王家灣單價地王紀錄保持著——瀧悅長安地價15110，也才賣15000左右。

　　位置差不了太多的天創云和樾，地價便宜快一半，定價空間還是比較大的。

　　對比周邊新房，距離項目比較近的新房有銀孚漢陽首府，只有2棟樓，毛坯14800左右，已經快清盤了，剩下的也是大面積的126㎡三房、141㎡四房。電建地產瀧悅長安折后毛坯均價約15000元/㎡，特價房源單價13500-14200元/㎡。產品面積偏大，只有116㎡三房、143㎡四房兩種戶型。

　　還有一個就是四新的領地銀保城因開發商暴雷暫無進度。

　　從目前周邊新房房價來看，大多數毛坯14000左右，如果天創云和樾也以14000左右的價格入市的話，最直接受影響的是王家灣、國博片、方島片、經開核心以及漢陽濱江的幾個低價盤，還有就是差不多環線的古田板塊新房。目前，方島金茂A2地塊方島金茂曉棠已經跟進了在賣準四代住宅了，預計折后毛坯17000，與方島片在售現房價格差不多。

　　對比周邊二手房，項目周邊二手房房齡基本上都在10年以上，15年+的水墨甲秀普通高層單價在12000元/平左右，復式產品21000元/平，但是大多是100平以下戶型。

　　房齡20年的世紀龍城與天創云和樾屬于同一社區，近期成交價才8190元/平。房齡10年+的龍陽御園近期成交價也才8382元/平。

　　因為房齡和產品老化，二手房價格普遍不高。就看天創云和樾8月底9月初入市怎么定價了。如果真像此前傳聞的14000左右的定價，估計其他新房價格都很可能做調整了。有興趣的也可以加小妹微信了解更多詳情

　　下面來看看項目詳細信息

　　一、基本信息

　　天創云和樾位于漢陽區隆祥東街與龍珠路交叉口以北，規劃總用地面積:48341平；其中東側地塊規劃用地面積約1.8萬平，西側地塊規劃用地面積3萬平。總建面（含地下室）約16.4萬平，計容建面約12.1萬方。容積率2.5，住宅建面114469.9平，其中高層住宅建面約85850.4平，多層/小高層建面約28619.5平。項目還規劃自帶一所6班幼兒園。

　　住宅1015戶，套均建面約112.78平。機動停車位1202個，車位配比1：1.18。

　　二、關于土拍

　　天創云和樾所在地塊為龍陽實業地塊，即P（2023）074號純宅地，由漢陽城建集團關聯公司以底價7.865億元拿下，成交樓面地價6500元/平。二環邊，容積率2.5。

　　地塊分析：該地塊位于二環外，歐亞達家居旁，最近的地鐵是3號線陶家嶺地鐵站。該地塊分為東西兩個地塊，其中東側地塊規劃用地面積18574平，西側地塊規劃用地面積29796平方；最大計容建筑面積控制在121000平以內。而且有限高要求，建筑高度東側不高于35米，整體不高于100米。從數據來看，預計不會有超高層。

　　三、區位、交通情況

　　項目位于二環邊，屬于王家灣板塊，與二環線直線距離約1.3公里，與新二環線（楊泗港快速通道）直線距離約1.1公里。

　　項目距離主干道龍陽大道不到200米，出入還是比較方便的。

　　不過，因為龍陽大道兩側，形成了十余公里的汽車后市場。項目周邊成片的汽車銷售店，西邊組團靠近龍陽大道的就是汽車4S銷售店，城市面貌一般。

　　地鐵方面，從項目西組團側門到3號線陶家嶺站B出入口約400米，步行可達。

　　自駕方面，項目周邊的龍陽大道可直通漢口，也可以通過芳草路到墨水湖北路上二環線，可到CBD、武昌、光谷。如果經知音橋、月湖橋到漢口可能在早高峰期會擁堵。

　　商業方面，項目自帶部分商業，而且項目就在王家灣人信匯商圈，這里是漢陽商業最密集的區域，但是只有摩爾城人氣相對好一點。

　　周邊有人信匯（商業約20萬方）、摩爾城（商業約18萬方）、漢商21世紀購物中心、海天廣場（招商情況和人氣都比較一般）、大洋百貨等商業，基本上都是1-2站地鐵間隔，步行也比較近。只要不是特別高端的需求還是可以滿足的。

　　其中距離項目大概600米左右的人信匯分為A-LIFE、B-BOX、C-PARK三座館，走過去或者坐一站地鐵即到。小妹去過幾次，感覺這里的人氣相對一般，不過內部各類商業形態還是比較豐富的，逛吃大半天還是可以的。

　　這里還有一個圣地就是人信匯B座的物外書店，平時物外會定期舉辦豐富多彩的活動：開設物外講堂，邀請作家、學者進行學術交流、專題講座、新書發布；邀請藝術家在此舉辦各類藝術展覽、跨界交流。經常還會放映各類優質電影。

　　小妹之前就去過好幾次，還在這里聽過豎琴演奏和作家新書分享會，還比較有趣，非常適合有娃的家庭。如果覺得不夠，A座二樓還有為12歲以下孩子設計的海豚兒童書店也可以一逛。人信匯購物中心還新入駐了川渝地區比較火的硬折扣連鎖品牌店“奧特樂”，人氣還比較旺。各類精品百貨商品琳瑯滿目，價格均為1-5折之間。平時飯后陪著家人一起去淘一淘。

　　坐兩站地鐵就是武漢摩爾城，這也是王家灣人氣最旺的商場了。在經歷了幾次品牌調整后，比之前好多了。

　　新入駐了不少新的品牌，快銷品牌不少。摩爾城有個小問題就是停車會麻煩點，這一小段每次會有一點點堵車，而且停車費不便宜，6塊一個小時，到了飯點各種餐館經常要等位是常事。

　　摩爾城西西弗書店稍微遠一點還有新開業的方圓薈奧特萊斯，距離項目也只有一站路，就在3號線四新大道站，體量也不小，約21.37萬㎡，地上四層、地下一層，項目改造后定位為集社交、購物、餐飲、文化、娛樂、親子等為一體的家庭優選生活中心。

　　學校方面，從目前周邊小區對口學校來看，很大可能是鐘家村實驗小學+七里中學。如果按社區劃分，對口學校一般，不過據置業顧問介紹可能對口芳草小學西校區。因為芳草小學西校區是天創代建的，但是能否對口還得等交付后當年的學校劃片范圍。

　　據了解，漢陽區鐘家村實驗小學建于2011年，是“全國生態環境教育百強學校”、“武漢市綠色學校”，學校秉承“體驗教育”理念，打造了超800平方米的樓頂“智慧百草園”特色體驗基地。雖然屬于鐘家村系，但是比較一般。

　　七里中學在漢陽只能屬于中等水平，今年新生招8個班。

　　2024年中考，七里中學應屆畢業生中，武漢市第三中學分配生15人，武漢市二十三中學分配生15人。總分496分以上110人，上線率接近41.2%，市級示范線534分56人，占普高上線人數51.4%。生態方面，項目距離墨水湖比較近，直線距離不到200米。

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