深圳深灣玖序花園二批次預(yù)計(jì)8月加推 共有222套房源

　　六月底萬(wàn)眾矚目的中海深超總豪宅項(xiàng)目深灣玖序花園熱賣，收金約100.2億，看官方銷控板賣了258套，去化約88%。

　　均總價(jià)3700萬(wàn)，最貴那個(gè)1.097億，直接被秒殺，有錢人可真多，開始抄底深圳優(yōu)質(zhì)豪宅新盤。

　　截止目前，所剩房源已不足10套，當(dāng)然，買不到的朋友也別氣餒，剩下的第二批222套預(yù)計(jì)在8月中上旬加推。

　　項(xiàng)目首推2棟A/B/C座，共計(jì)293套，建面約196-252-328大平層產(chǎn)品和少量500平稀缺頂復(fù)產(chǎn)品，帶豪裝均價(jià)14.3萬(wàn)/㎡，含裝修最低價(jià)格才約11萬(wàn)/㎡。

　　深超總時(shí)隔22年后再出讓宅地，是深圳第8宗百億地塊，也是近3年總價(jià)最高的宅地。

　　戶型資料

　　該項(xiàng)目5月30日調(diào)整總平面圖，建筑面積由292897平調(diào)整為293040平，總戶數(shù)由991戶調(diào)整為1015戶，全年期自持租賃住房戶數(shù)由476戶調(diào)整為500戶，預(yù)計(jì)會(huì)做成高端總裁公寓，戶型套內(nèi)建筑面積小于90平的戶數(shù)由296戶調(diào)整為344戶。

　　首推西區(qū)地塊三棟（2A、2B、2C棟），共計(jì)293套。

　　約196㎡3+1房四衛(wèi)  四梯三戶/部分四梯兩戶，只有74套；約252㎡4+1房三衛(wèi)  四梯三戶/部分四梯兩戶（專梯入戶），有144套；約328㎡4+2房三衛(wèi)  三梯兩戶（專梯專戶），僅有72套，

　　而500平頂復(fù)，只有3套，位于每棟樓的頂層。

　　土拍時(shí)有“公建化”標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)內(nèi)所有戶型幾乎沒(méi)有主陽(yáng)臺(tái)，只有小型內(nèi)陽(yáng)臺(tái)和生活陽(yáng)臺(tái)，也沒(méi)有飄窗，因此實(shí)際使用率會(huì)低于得房率。

　　項(xiàng)目介紹

　　6月30日，深超總T207- 0060宅地被中海151輪競(jìng)價(jià)125.32億元+競(jìng)配自持租賃面積58500㎡斬獲。

　　深超總宅地突破了兩個(gè)限制：

　　1、限售均價(jià)突破深圳目前新房最高備案均價(jià)，最高限售價(jià)13.3萬(wàn)/㎡；

　　2、戶型不受限制，突破深圳“7090”限制，可以全部建大戶型。

　　也就說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目，沒(méi)有可售人才房，沒(méi)有小戶型，平均銷售價(jià)格不高于13.3萬(wàn)（不含裝修價(jià)格），未來(lái)這個(gè)盤入市后將會(huì)成為真正的超級(jí)豪宅，同時(shí)也能將這塊熱土的價(jià)值發(fā)揮到極致。

　　這個(gè)頂豪項(xiàng)目，中海可能會(huì)作為一個(gè)在深圳的標(biāo)桿項(xiàng)目來(lái)打造，畢竟這兩年中海在深圳的項(xiàng)目讓置業(yè)者有些操心，因此中海深超總備受質(zhì)疑和關(guān)注，最終豪宅品質(zhì)、調(diào)性如何，懸念與期待并行。

　　地塊位于深超總片區(qū)，靠近2號(hào)線紅樹灣站約200米，一路之隔就是知名的萬(wàn)科臻灣匯項(xiàng)目，西側(cè)是深圳灣超級(jí)總部基地城市展廳和中信紅樹灣豪宅樓盤，北側(cè)是南山實(shí)驗(yàn)教育集團(tuán)華僑城高級(jí)中學(xué)。

　　方圓一公里內(nèi)匯聚了深圳最優(yōu)越的自然景觀和城市配套，比如深圳灣海岸線、華僑城濕地公園、世界之窗、京基百納廣場(chǎng)等等，周邊眾多知名企業(yè)環(huán)繞，天音、神舟、深投控、萬(wàn)科、京東、中興通訊等，不勝枚舉。

　　宗地T207- 0060地塊總用地3.63萬(wàn)㎡，容積率≤6.0，建面20.77萬(wàn)㎡，其中住宅約19萬(wàn)㎡，共6棟，商業(yè)6000㎡，以及配建一所3300㎡的9班幼兒園等。限高200米，不受7090限制。

　　周邊房?jī)r(jià)

　　深圳灣超級(jí)總部基地宅地供應(yīng)更是非常稀缺，上一次宅地出讓還要追溯至22年前，中信紅樹灣、紅樹西岸的前身，由百仕達(dá)拿下的地王震驚全國(guó)。

　　片區(qū)絕大多數(shù)土地為產(chǎn)業(yè)用地，目前有少量的公寓產(chǎn)品，宅地極度稀缺。此宗地塊目前在深圳也算得非常優(yōu)質(zhì)的地塊，可與中信東角頭地塊相媲美。

　　而片區(qū)內(nèi)最新入市的新盤還是中信紅樹灣，今年上半年二手成交價(jià)在13-14萬(wàn)，

　　但樓齡已經(jīng)15年，看似沒(méi)太多倒掛價(jià)差，但中海深灣玖序有新房的溢價(jià)優(yōu)勢(shì)在，再看更靠近深圳灣的紅樹西岸，近幾個(gè)月的成交價(jià)在15-21萬(wàn)，平均在19萬(wàn)左右，深超總地段價(jià)值深受認(rèn)可，但是得房率約95%，對(duì)比新房高出很多，而且擁有土豪最看重的稀缺海景。

　　這么看下來(lái)中海深灣玖序產(chǎn)品就差點(diǎn)意思，看效果圖是沒(méi)有外凸陽(yáng)臺(tái)，現(xiàn)在不確定最終有沒(méi)有，且周邊高層建筑比較多，可能視野會(huì)受到影響，也許只有高樓層戶型才能看到海景，說(shuō)實(shí)話還挺考驗(yàn)中海的產(chǎn)品打造能力的，但是有限價(jià)優(yōu)勢(shì)在，地段又很稀缺，這項(xiàng)目還是有很大的潛力和吸引力。

　　設(shè)計(jì)亮點(diǎn)

　　效果圖很高大上，看起來(lái)是全玻璃幕墻的外觀。

社區(qū)鳥瞰  圖源：gad

　　整體上呈現(xiàn)出東高西低的樣態(tài)，這是符合深超總天際線秩序的。

　　此前，地塊出讓時(shí)就有規(guī)定，而且項(xiàng)目整體限高200米，西側(cè)地塊建筑高度<150米，東側(cè)地塊建筑高度<200 米。

　　不過(guò)，這個(gè)項(xiàng)目是不能設(shè)計(jì)凸陽(yáng)臺(tái)的，從效果圖也能看出來(lái)，并沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，對(duì)于大平層豪宅，不能不說(shuō)是一個(gè)遺憾。

　　設(shè)計(jì)基于總圖邏輯展開，為了能滿足6.0高容積率數(shù)據(jù)指標(biāo)，最終以3棟T3 (一梯三戶) ，2棟T2 (一梯二戶) ，1棟相對(duì)獨(dú)立的 “三芒星” 平面高梯戶比垂直社區(qū) (業(yè)主自持) ，共6棟住宅便實(shí)現(xiàn)。

　　這不僅釋放了更多住區(qū)內(nèi)公共空間，也讓住宅形式更城市化、公共化，在視覺(jué)上更好地融入?yún)^(qū)域環(huán)境。樓棟通過(guò)扭轉(zhuǎn)布局避免了高密度布局容易產(chǎn)生的對(duì)視問(wèn)題，設(shè)計(jì)也讓每個(gè)戶型都有270度觀景面，將城市風(fēng)光極致 “引入” 室內(nèi)。

　　在垂直維度打造了一套過(guò)度城市與住區(qū)的 “城市甲板” 系統(tǒng)：將城市商業(yè)，社區(qū)配套服務(wù)，文化活動(dòng)等置于底層，以模糊的邊界與公共的功能布局與城市相連。

　　二層布局少量 “森系商業(yè)” ，二層中心則限定作為僅限住戶使用的社區(qū)花園，在各樓棟之間創(chuàng)造一個(gè)步行友好、安全、安靜的社區(qū)共享空間；再往上則是獨(dú)立、私密的居住空間。

　　片區(qū)價(jià)值

　　深圳灣超級(jí)總部基地說(shuō)是深圳最核心的地段也不為過(guò)，是深圳唯一一個(gè)全南向擁有一線海景資源的總部基地，也有“深圳曼哈頓”之稱。在這個(gè)片區(qū)，政府投資了3000億，規(guī)劃總建筑面積約520萬(wàn)平米。

　　定位整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的終端，目標(biāo)是吸引世界/中國(guó)500強(qiáng)總部。目前已入駐企業(yè)開工項(xiàng)目達(dá)到16個(gè)，其中深灣匯云中心、神州數(shù)碼集團(tuán)總部、天音大廈、中國(guó)電子總部主體結(jié)構(gòu)已封頂，中信金融中心、中興通訊總部、OPPO國(guó)際總部、招商銀行總部、碳云大廈等項(xiàng)目已進(jìn)入主體施工階段。

　　項(xiàng)目周邊有眾多正在建設(shè)的寫字樓，將會(huì)支撐片區(qū)的崛起，也能保證片區(qū)的土地價(jià)值。

　　中海深超總項(xiàng)目東側(cè)，則是天音大廈、TCL先進(jìn)半導(dǎo)體顯示產(chǎn)業(yè)總部。

　　天音大廈分為南北兩座塔樓，分別高150米和100米，目前已經(jīng)基本落成。TCL先進(jìn)半導(dǎo)體顯示產(chǎn)業(yè)總部項(xiàng)目，仍在進(jìn)行基礎(chǔ)工程。

　　往南側(cè)一點(diǎn)是神州數(shù)碼總部基地，由2棟200米超高層塔樓及裙房商業(yè)組成，目前已基本落成。

　　中海項(xiàng)目南側(cè)緊挨著的，是歐加大廈，也就是OPPO國(guó)際總部，目前已經(jīng)建到地上3層左右。

　　再往南，就是深圳灣超級(jí)總部基地C塔項(xiàng)目，高達(dá)399.8米，在進(jìn)行基礎(chǔ)工程。

　　由此可見(jiàn)，未來(lái)整個(gè)深圳灣超級(jí)總部基地的城區(qū)功能，將集總部聚集區(qū)、都會(huì)文化高地、國(guó)際交流中心、城市濱海客廳為一體。

　　優(yōu)勢(shì)：

　　1、時(shí)隔22年，深超總唯一的住宅項(xiàng)目，稀缺性和高價(jià)值；

　　2、突破7090政策限制，全都是大戶型設(shè)計(jì)，；

　　3、顏值高，融入深超總?cè)虺鞘忻貥?biāo)；

　　4、純粹商品住宅社區(qū)，沒(méi)人才房和小戶型，總價(jià)2000萬(wàn)起步。

　　不足：

　　1、戶型得房率一般，且沒(méi)有大陽(yáng)臺(tái)（外凸陽(yáng)臺(tái)），只有較小的內(nèi)陽(yáng)臺(tái)和生活陽(yáng)臺(tái)；

　　2、項(xiàng)目位于深超總腹地，被旁邊住宅和寫字樓環(huán)繞，景觀資源一般，尤其是低樓層。

　　總而言之，中海深超總宅地，又給土豪們進(jìn)住深圳灣海景豪宅的機(jī)會(huì)，優(yōu)越地段+海景大平層的住宅新盤，在市面上非常稀缺，且與周邊二手有較大的剪刀差，值得打新。