2月樓市呈現(xiàn)復(fù)蘇新態(tài)勢，熱銷樓盤特征及后市備受關(guān)注

　　近日，2025 年 2 月樓市相關(guān)數(shù)據(jù)新鮮出爐，諸多亮點(diǎn)引發(fā)廣泛關(guān)注。春節(jié)假期剛過，樓市成交就展現(xiàn)出穩(wěn)步復(fù)蘇的良好勢頭。盡管新房成交面積環(huán)比有所下降，然而其絕對量水平卻顯著高于去年同期。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，28 個典型城市項(xiàng)目的平均去化率高達(dá) 33%，已成功重回 2023 年的水平。?

　　從 28 城的去化率及城市具體表現(xiàn)來看，2 月整體推盤策略呈現(xiàn)出 “提質(zhì)縮量” 的特點(diǎn)，在 28 個重點(diǎn)城市里，有 7 城在本月沒有項(xiàng)目開盤加推。重點(diǎn)城市 2 月的平均開盤去化率為 33%，環(huán)比下降了 11 個百分點(diǎn)，相較于 2024 年年末的跌幅也有 9 個百分點(diǎn)，但?

　　同比卻上了 12 個百分點(diǎn)，與 2023 年的高位水平基本保持一致，整體處于弱復(fù)蘇走勢。?

　　在城市表現(xiàn)方面，上海、深圳、成都、長沙等城市短期內(nèi)熱度較高。上海和深圳憑借新政效應(yīng)以及強(qiáng)大的購買力支撐，去化率均在六成以上;成都和長沙則由于短期開盤采取提質(zhì)縮量的方式，去化率更是飆升至 100%。從變化趨勢分析，環(huán)比情況漲跌各半，而同比則漲多跌少。除了上海、深圳、成都這些短期內(nèi)持續(xù)熱門的城市外，像南京、重慶、昆明、濟(jì)南等二三線城市也呈現(xiàn)出同環(huán)比齊增的態(tài)勢。一方面，這些城市開盤 “提質(zhì)縮量”，適銷對路的樓盤加速進(jìn)入市場;另一方面，經(jīng)過前期的深度調(diào)整，市場逐漸顯現(xiàn)出弱復(fù)蘇的趨勢。不過，也有部分城市，例如天津、鄭州等，受到 2 月供給結(jié)構(gòu)的影響，去化率不升反降，市場依舊處于低迷狀態(tài)。值得一提的是，當(dāng)前整體市場止跌企穩(wěn)的征兆十分明顯，在 29 個城市中僅有 3 城 2 月去化率低于去年同期，多數(shù)城市的市場熱度正穩(wěn)步上升。?

　　在熱銷樓盤的共性特征上，隨著政策的不斷放寬，樓市產(chǎn)品邏輯發(fā)生了轉(zhuǎn)變。在因城施策調(diào)減限制性措施以及構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的大背景下，以四代宅為代表的新規(guī)類住宅不僅銷量領(lǐng)先，還能實(shí)現(xiàn)高溢價，成為當(dāng)下改善產(chǎn)品中的熱門選擇。以上海為例，土拍雙限政策放開后，10% 的溢價上限被突破，市區(qū)項(xiàng)目普遍溢價率超過 15%，地價上漲 10 - 50%，房價也出現(xiàn)局部上漲，倒掛邏輯逐漸消失，核心區(qū)高端 “限價” 項(xiàng)目近期也有價格上漲的趨勢，這為產(chǎn)品力創(chuàng)新提供了更多空間。從 2 月的熱銷項(xiàng)目來看，四代宅等新規(guī)產(chǎn)品已在多個核心二線城市逐步落地，并且基本都成為了區(qū)域銷量冠軍。比如重慶的海成云湖郡項(xiàng)目，分兩個地塊打造，主力產(chǎn)品包括 90 - 100㎡小高層及 127 - 170㎡四代宅，對比項(xiàng)目內(nèi)部不同產(chǎn)品的量價，四代宅產(chǎn)品無論是整體溢價還是銷量流速都遠(yuǎn)超非四代宅產(chǎn)品，充分展現(xiàn)出有市有價的優(yōu)勢。在武漢，準(zhǔn)四代宅的推貨節(jié)奏普遍加快，且大多能夠?qū)崿F(xiàn)熱銷。通過對比武漢 2025 年 2 月開盤的四代宅項(xiàng)目和傳統(tǒng)老規(guī)范項(xiàng)目，四代宅去化率明顯高于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目。像建發(fā)望湖、松閱等項(xiàng)目憑借稀缺資源、高性價比和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力實(shí)現(xiàn)首開熱銷;城投金沙樾主打武昌二環(huán)內(nèi)低總價準(zhǔn)四代宅，戶型設(shè)計(jì)新穎，產(chǎn)品力突出，99 平南向四開間，邊戶享獨(dú)梯入戶，平均得房率達(dá) 90% 以上，自首開后 2 個月內(nèi)三次補(bǔ)貨推新，市場熱度極高，去化持續(xù)優(yōu)異;武漢城建萬科云泊江岸首推二期準(zhǔn)四代宅，由于地塊條件不及一期，所以增加戶型贈送且優(yōu)化戶型內(nèi)部空間，得房率提升至 85 - 90%，價格較前期有所下調(diào)，首開去化情況良好。?

　　此外，在南京、蘇州、鄭州等二線城市，部分位于近遠(yuǎn)郊區(qū)域的剛需盤，在本月借助政府存量房收購及房票安置政策，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目熱銷。例如南京的榮鼎幸福城、北大資源頤和翡翠府等遠(yuǎn)郊板塊項(xiàng)目，因政府存量房收購及房票安置集中備案，成交大幅增長;蘇州的仁恒溪棠、金地峯范等項(xiàng)目，均因房票集中網(wǎng)簽，成交套數(shù)位列蘇州 2 月認(rèn)購套數(shù) TOP5;鄭州的保利縵城和頌項(xiàng)目，位于金水區(qū)花園路，大盤屬性自帶配套，但因地理位置原因，成交長期被金水北項(xiàng)目壓制，銷量不佳，本月開始預(yù)收房票后，成交量顯著提升。?

　　同時，北京、深圳、成都、西安等熱點(diǎn)城市次核心板塊的部分項(xiàng)目，通過依托渠道分銷提點(diǎn)的方法刺激銷量，短期內(nèi)成效顯著，來訪、認(rèn)購量穩(wěn)步提升。以北京大興西紅門板塊的御璟星城?元啟項(xiàng)目為例，本月通過渠道點(diǎn)位跳點(diǎn)刺激、來訪認(rèn)購禮品獎勵等一系列營銷措施，2 月周平均成交量攀升至 4 套以上;深圳本月的熱銷樓盤中洲迎璽項(xiàng)目，地處深圳北站商務(wù)核心區(qū)，開盤前半月節(jié)點(diǎn)密集，采用高傭轉(zhuǎn)介的方式，三期轉(zhuǎn)介傭金由一二期的 3% + 3w 購物卡提升至 3% 跳 3.5% + 3w 購物卡，全城造勢，2 月 22 日開盤推售 780 套房源，開盤去化 512 套，去化率高達(dá) 66%。對于深圳部分處于次核心弱勢和高庫存項(xiàng)目而言，節(jié)后房企迅速加大營銷力度，啟動或提高轉(zhuǎn)介傭金 / 現(xiàn)金獎 / 特價房等措施，效果顯著。本月成都非核心次級板塊的剛需、剛改部分項(xiàng)目，通過增強(qiáng)渠道力度，憑借渠道 + 性價比優(yōu)勢走量，也實(shí)現(xiàn)了單月銷量突破 50 套的佳績。?

　　對于后市，隨著 “金三銀四” 傳統(tǒng)營銷旺季的來臨，預(yù)計(jì)推盤量將實(shí)現(xiàn)質(zhì)與量的雙增長，整體市場熱度有望維持在高位。對于一線城市來說，限價政策的松動無疑為高端產(chǎn)品力的發(fā)揮提供了更多空間，市場競爭也將逐步加劇;而隨著地方政府主導(dǎo)的存量房收購和房票政策逐步落地，部分剛需剛改項(xiàng)目有望持續(xù)走量，局部小陽春值得期待。樓市未來走向如何，我們將持續(xù)關(guān)注。