和樾望雲(yún)盛大登場：14棟低密洋房，解鎖海淀居住新高度

　　3 月 14 日，北京住建委發(fā)布和樾望雲(yún)預(yù)售許可預(yù)告，其備案名為和樾苑。有意思的是，前天拿證的和樾玉鳴備案為玉鳴苑，照此規(guī)律，和樾望雲(yún)似乎叫望云苑更為合適，看來并非出自同一操盤手的思路。?

　　和樾望雲(yún)項目規(guī)劃建設(shè) 14 棟 6 - 10 層住宅樓，共計 693 戶。從預(yù)售許可預(yù)告中的批準(zhǔn)預(yù)售部位來看，所有地上全部住宅一次性拿證，準(zhǔn)許銷售面積共 82378.86㎡。?

　　該項目所在地塊成交于 2024 年 11 月 5 日，由越秀地產(chǎn)以 63.825 億元觸頂價搖號摘得，后續(xù)引入華潤置地聯(lián)合開發(fā)。項目位于海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)馬連洼地區(qū)，規(guī)劃總建筑面積約 14.13 萬㎡，其中地上建面 8.92 萬㎡，地下約 5.2 萬㎡。?

　　在戶型方面，產(chǎn)品以 139㎡首改戶型為主，搭配部分 98/108㎡剛需房型，還有少量 172/178㎡改善性大平層。139㎡戶型作為絕對主力，共有 276 套，占比近四成。該戶型為四居兩衛(wèi)，南向三面寬，客廳面寬 4 米，采用落地窗設(shè)計。值得一提的是，針對隔壁和樾玉鳴開門正對餐廳被吐槽的情況，和樾望雲(yún)將入戶門正對著的區(qū)域巧妙設(shè)計為 “家庭圖書館”，既顯得高大上，又迎合了海淀家長的心理。近兩年室內(nèi)裝修流行去客廳化，這種 “去餐廳” 的設(shè)計在大戶型里頗為前衛(wèi)。此外，和樾望雲(yún)還推出了 X 空間概念，區(qū)別于和樾玉鳴未打響的雙書房概念，X 空間可以靈活用作書房、瑜珈房、電競房，甚至能和旁邊次臥打通做一個大套房，“X” 的設(shè)計讓空間功能更具多樣性，可見在主力戶型的營銷層面花了不少心思。?

　　其余幾款常規(guī)戶型分別如下：?

　　98 平入門戶型：為中間戶，共 140 套。這是一款實用三居，南向兩開間，擁有通面寬飄窗。主臥采用套間設(shè)計，餐客廚一體，但廚房僅在天井有個窗戶，通風(fēng)條件一般。北向設(shè)有兩間次臥和三分離次衛(wèi)，還帶有獨(dú)立家政區(qū)和玄關(guān)。?

　　108 平戶型：此戶型可看作 98 三居的 PLUS 版本，僅 63 套。其功能布局基本與 98 平戶型一致，不過由于是邊戶，客廳擁有 270 度轉(zhuǎn)角大飄窗，廚房的窗子更大，整個客餐廚分區(qū)也更方正。在采光方面，108 平戶型完勝其他所有戶型，且數(shù)量稀少，預(yù)計會成為搶手房源。?

　　頂配戶型：共 160 套，分為 172㎡(中間戶)和 178㎡(邊戶)兩個建面。采用四葉草格局，南向雙套間設(shè)計，最小的臥室面積也有 11 平，充分展現(xiàn)了大平層的空間感。客廳面寬達(dá) 5.4 米，配備全景落地窗，從南至北依次為客廳 - 餐廳 - 廚房，通風(fēng)采光極佳。主臥設(shè)有步入式衣帽間、三分離衛(wèi)浴、雙臺盆，并圍繞大浴缸打造了洄游動線。該戶型品質(zhì)高端，但沒有額外贈送面積。?

　　整體來看，首付 150 萬便能入手上地板塊新房，戶型設(shè)計等方面也較為出色。與豐臺、順義等地相比，和樾望雲(yún)所在區(qū)域優(yōu)勢明顯;同比本區(qū)域新盤以及海淀老樓，更是具有顯著優(yōu)勢。然而，海淀業(yè)主也有自己的考量。之前地塊規(guī)劃方案公示時，有反饋意見指出 “退臺戶型太多，影響市容市貌，建議不設(shè)置退臺”。項目規(guī)劃建設(shè)的 14 棟 6 - 10 層住宅樓中，位于小區(qū)正中間的 6 棟樓均為 9 層退臺 8 層的設(shè)計。公眾在反對退臺的同時，還要求建設(shè)單位確認(rèn)屋頂退臺層是否為悶頂空間，坡屋面是否大于 30 度，消防高度算至檐口還是檐口至屋脊的中心。對此，建設(shè)單位回應(yīng)稱，本項目建筑高度、層數(shù)設(shè)置均合理合規(guī)，屋面形式采用坡屋頂設(shè)計，與區(qū)域城市風(fēng)貌統(tǒng)一協(xié)調(diào)。同時，關(guān)于坡屋頂設(shè)計明確了兩點：其一，屋頂退臺層屋面下方為混凝土填充，無使用功能，即該項目的坡屋頂僅作裝飾，并未設(shè)計閣樓。悶頂通常指坡屋面與頂棚之間的空間，是坡屋頂建筑結(jié)構(gòu)的重要部分，多數(shù)悶頂為空，若用于住人則俗稱閣樓，住人悶頂?shù)臉前宀糠忠话阌赡举|(zhì)梁和木板構(gòu)成，而和樾望雲(yún)屋面下方采用混凝土填充，且平面圖上無天窗或老虎窗設(shè)計。其二，樓棟的斜屋面坡度均小于 30 度，消防高度計算至該樓棟頂層的屋面面層。此前，海淀已有新盤因坡屋頂設(shè)計導(dǎo)致消防不過關(guān)，和樾望雲(yún)將斜屋面坡度控制在 30 度以下，意味著屋頂高度不計入建筑總高度，因此消防高度未超過 27 米，無需設(shè)置消防撲救場地。?

　　小區(qū)在規(guī)劃上，東西兩側(cè)中部位置各設(shè)一個人行出入口，西入口為小區(qū)大門，進(jìn)門處是一棟居住公共服務(wù)樓，1 層為物業(yè)，地下設(shè)有菜市場和其他商服空間。此外，大門南側(cè)的 11# 樓首層也設(shè)有便利店等小型商服，因而未設(shè)置地下室。穿過物業(yè)樓是一大片室外活動場地，再往東便是下沉庭院。另外，在物業(yè)樓北邊以及小區(qū)東南角靠近 13# 的位置，還各有一塊標(biāo)記為下沉庭院的空間，未來泛會所空間豐富。?

　　相較于豐臺的 “好房子” 產(chǎn)品，功德寺兩個項目(包括和樾望雲(yún))在產(chǎn)品力上并無太大創(chuàng)新，但勝在性價比高。與朱房地塊 9.5 萬 / 平的樓板價相比，功德寺項目 10.5 萬 / 平的銷售指導(dǎo)價顯得十分親民，預(yù)計去化難度不大。?

　　項目地理位置優(yōu)越，臨近中關(guān)產(chǎn)業(yè)園，步行至地鐵約 1.5 公里，待 13B 號線建成后距離將縮短至 1 公里左右。周邊大型商業(yè)雖不多，但南邊有大體量安置房，約 2100 戶居民回遷后，基本生活配套將逐步完善。?

　　該項目最具吸引力的當(dāng)屬學(xué)區(qū)資源。根據(jù)之前規(guī)劃，功德寺地塊屬于上地街道樹村地區(qū)的 0702 街區(qū)，眾所周知，上地是派位最好的學(xué)區(qū)之一，擁有排名海淀前十的 “牛小” 上地實驗小學(xué)、清華附中上地學(xué)校。不過，和樾玉鳴和和樾望雲(yún)能否被劃入上地學(xué)區(qū)尚未確定。官方回復(fù)稱，目前不確定功德寺新房的學(xué)區(qū)歸屬。據(jù)悉，上地實驗小學(xué)目前學(xué)位已飽和，即使是樹村校區(qū)也優(yōu)先保障當(dāng)?shù)鼗剡w房，只有在有學(xué)位的情況下，才會保證商品房小區(qū)部分入學(xué)。功德寺兩個項目大概率會被劃到東南側(cè)新建的 101 學(xué)校。該校由北京市一零一中學(xué)承辦并參與建設(shè)，其中十二年制學(xué)校規(guī)劃建設(shè) 72 個班，幼兒園規(guī)劃 9 個班，計劃于 2028 年秋季開學(xué)前交付使用。