興業銀行66億接手恒大深圳灣地塊 “債主”變身“業主”

　　興業銀行發布公告稱，其深圳分行擬在深圳市南山區購置T208-0054地塊的部分物業，用于深圳分行及集團內各子公司運營管理使用，購置總價不超過66億元。

　　該地塊位于深圳灣超級總部基地核心區域，總建筑面積約為35.51萬平方米，建筑高度394.4米。此前曾是恒大集團深圳超級總部大樓的選址，卻在恒大暴雷后停工爛尾，歷經國資紓困、設計調整、復工代建等幾番波折，如今重新回到聚光燈下，再次引發業界關注。

　　八年沉浮

　　追溯這一地塊的起源，最早在2017年，恒大集團以55.52億元底價競得深圳灣超級總部基地T208-0054地塊，計劃建造394米高的“天圓地方”金色摩天大樓，總建筑面積34.3萬平方米，意圖打造為深圳地標性總部大廈。

　　彼時的恒大年銷售額超5000億元，戰略轉型高調推進，深圳灣項目則被市場視為其“去地產化”進軍高端商務的象征。

　　然而，隨著恒大流動性危機爆發，項目自2021年9月開始全面停工，深達42.35米的基坑因長期積水導致支護結構變形、鋼筋銹蝕，成為重大安全隱患，淪為“爛尾”資產。

　　2022年11月，地塊重新掛牌轉讓，深圳安和一號房地產公司以底價約75.4億元競得。

　　在安和一號接手后，項目更名為“深圳灣超級總部B塔”，建筑設計也進行了重新調整，規劃升級為地上82層、400米高的復合業態超甲級寫字樓。

　　深圳灣超級總部B塔效果圖 圖源：創新南山 2023年7月，項目重新復工，由萬科南方區域負責代建。

　　據創新南山官方最新消息，2024年7月，B塔項目的鋼結構工程已完成首吊。項目目前尚處在施工狀態，預計將在2029年竣工。

　　興業銀行表示，目前已與項目開發建設單位安和一號房地產達成初步交易意向，將及時簽訂商品房買賣合同并履行權屬轉讓登記程序。

　　資本暗流

　　盡管興業銀行在此次公告中表示“本次交易未構成關聯交易”，但從安和一號的股權架構中可以發現二者之間早有淵源。

　　天眼查數據顯示，2022年拍下該地塊的安和一號，是深圳安居建業的附屬公司。安居建業成立于2022年初，是由深圳國資主導的紓困平臺。

　　在多層股權穿透后發現，安和一號由深圳安穩房地產開發有限公司100%持股，安穩房地產則由深圳安興一號投資合伙企業和深圳安興二號投資合伙企業共同持股，比列分別為99%和1%。

　　安興一號的背后則是興業國際信托、深圳恒嶼實業發展有限公司和深圳安居建業投資運營有限公司，持股比例分別為98%、1%、1%、

　　而興業國際信托則是興業銀行的子公司，持股比例73%。

　　“興業銀行此次接盤，絕非簡單的辦公需求升級，或與恒大此前遺留的債務相關。興業銀行曾是恒大的債權人，此前通過子公司興業信托介入項目紓困，收購早有‘伏筆’”，業內有關人士對界面新聞表示。

　　“這可以理解為一次對高風險地產資產的處置嘗試。即通過將土地資產從民營企業剝離至國有平臺，再引入銀行資本完成價值重塑，既化解了房企的債務危機，又為金融機構提供了優質資產配置機會。”

　　戰略落子

　　興業銀行成立于1988年，是經國務院、中國人民銀行批準成立的首批股份制商業銀行之一，總行設在福建省福州市。深圳分行成立于1998年，目前的辦公地址位于深圳福田區的興業銀行大廈。

　　在公告中，興業銀行強調此舉為進一步強化落實“粵港澳大灣區布局”，有利于提高全集團在深圳地區的業務發展協同效率，滿足業務經營需要，提升綜合經營成效。

　　不過，上市銀行大手筆購買物業并不常見，與銀行通常偏好租賃的輕資產模式相悖。

　　“購置66億元重資產看似矛盾，但實則該行也試圖通過持有核心地段的稀缺物業來對沖金融資產波動風險”，上述業內人士指出。

　　從業績表現來看，興業銀行當前的財務緩沖空間充足。

　　2024年度業績快報顯示，興業銀行2024年實現營業收入2122.26億元，同比增長0.66%;實現利潤總額871.20億元，同比增長3.31%;歸屬于母公司股東的凈利潤772.05億元，同比增長0.12%，加權平均凈資產收益率為9.89%。

　　從深圳當下的寫字樓市場來看，整體空置率雖然常年徘徊在20%以上，去化壓力未減，但結構性分化日益顯著，核心地段具有稀缺價值的寫字樓依舊火熱。

　　B塔所在的深圳灣超級總部基地，毗鄰深圳科技園，與香港隔海相望，是深圳十九個重點開發建設片區之一，未來將吸引科技、金融頭部企業入駐，長期價值可期。

　　并且，“自用+投資”模式也可以實現長期的成本優化，B塔的復合業態設計(商業出租、總部辦公、文化配套)可平衡資產收益與業務協同。

　　然而，風險亦不容忽視，B塔項目的竣工周期長達5年，具有不確定性。再加上深圳寫字樓市場的空置率和租金下行壓力，若期間宏觀經濟波動、區域競爭加劇均有可能影響資產估值，

　　這一地標重生的背后，也折射出中國房地產行業風險處置的復雜博弈。未來，這場價值66億的豪賭能否平衡資產配置的短期風險、兌現長期紅利，仍需時間檢驗。