瑞安房地產(chǎn)2024業(yè)績分析：保守與韌性并存

　　在 2024 年房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的大背景下，瑞安房地產(chǎn)(HK00272)的表現(xiàn)引人關(guān)注，其業(yè)績呈現(xiàn)出 “保守與韌性并存” 的態(tài)勢。全年收入為 81.73 億元，與上一年相比下降了 16%;股東應(yīng)占溢利 1.8 億元，同比下滑幅度高達 78%。利潤的下降主要歸因于住宅物業(yè)落成數(shù)量以及已確認的物業(yè)銷售減少。不過，其商業(yè)物業(yè)組合卻在市場波動中發(fā)揮了關(guān)鍵的支柱作用，租金及相關(guān)收入總額(包括合營公司及聯(lián)營公司)逆勢增長 9%，達到 35.47 億元，其中上海核心資產(chǎn)的貢獻占比達 77%。?

　　商業(yè)物業(yè)：高端零售引領(lǐng)，輕資產(chǎn)模式加速推進?

　　零售物業(yè)：創(chuàng)新業(yè)態(tài)驅(qū)動增長?

　　面對零售消費復(fù)蘇分化的局面，瑞安的商業(yè)物業(yè)展現(xiàn)出了強大的抗風(fēng)險能力。2024 年，其零售物業(yè)整體出租率穩(wěn)定保持在 94% 左右，客流量與整體銷售額分別同比增長 12% 和 8%。其中，2023 年開業(yè)的蟠龍?zhí)斓嘏c鴻壽坊兩大項目成為核心增長動力。這兩個項目以 “文化 + 自然 + 社交” 為特色，通過創(chuàng)新的業(yè)態(tài)組合，吸引了大量的消費者，成功拉動了租金增長。例如，蟠龍?zhí)斓貙⒔纤l(xiāng)風(fēng)貌與現(xiàn)代商業(yè)融合，引入眾多特色文創(chuàng)、餐飲品牌，成為周邊居民及游客休閑打卡的熱門地點，其租金及相關(guān)收入在 2024 年同比增長 64%，達到約 1.15 億元;鴻壽坊則聚焦社區(qū)商業(yè)，打造了具有煙火氣的鄰里生活中心，租金及相關(guān)收入同比大幅增長 290%，約為 0.82 億元 。?

　　辦公樓物業(yè)：地段優(yōu)勢支撐穩(wěn)定出租率?

　　上海成熟辦公樓盡管面臨企業(yè)降本外遷的壓力，但憑借優(yōu)越的地段優(yōu)勢，平均出租率維持在 91%。不過，受激烈市場競爭及宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響，截至報告期末，辦公樓續(xù)約租金出現(xiàn)轉(zhuǎn)跌情況。整體來看，瑞安房地產(chǎn)辦公樓物業(yè)組合的整體出租率為 69%，同比增長 3 個百分點 。公司通過靈活租金策略以及打造一站式辦公解決方案等措施，努力維持出租率穩(wěn)定。?

　　輕資產(chǎn)模式深化布局?

　　公司高層在業(yè)績發(fā)布會上透露，城市微度假產(chǎn)品線新項目將于 2025 年啟動，進一步深化輕資產(chǎn)模式。在 2024 年，瑞安已成功簽約上海永年里和奉賢南橋兩個管理輸出項目。這種輕資產(chǎn)模式不僅降低了重資產(chǎn)投入帶來的風(fēng)險，還能借助瑞安的品牌溢價拓展收入來源。以永年里項目為例，瑞安將為其提供從項目定位、開發(fā)到營銷、資產(chǎn)管理和運營的全方位專業(yè)管理服務(wù)，在減輕自身資本投入的同時，持續(xù)擴大品牌影響力，契合當下消費升級趨勢下消費者對于 “品質(zhì)化、個性化” 的追求 。?

　　市場分化：一線城市核心資產(chǎn)凸顯價值?

　　住宅市場：高端住宅逆勢上揚?

　　瑞安的業(yè)績反映出房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性分化特征明顯。住宅市場整體疲軟，物業(yè)銷售確認收入同比下降 26%。然而，上海高端住宅市場卻表現(xiàn)突出，如均價高達 21 萬元 / 平方米的翠湖天地?六和項目，開盤后迅速售罄，為公司貢獻了 119.79 億元的合約銷售額。這充分顯示出高凈值客群對核心地段稀缺資產(chǎn)的強烈需求。在全國范圍內(nèi)，2024 年四個一線城市總價超過 3000 萬元的高端豪宅銷售同比增長 70%，在全部 30 個重點城市中的總占比從 2023 年的 91% 上升到 94% 。?

　　商業(yè)地產(chǎn)：冰火兩重天?

　　商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也呈現(xiàn)出 “冰火兩重天” 的景象。低能級城市商業(yè)地產(chǎn)空置率持續(xù)攀升，而上海等一線城市由于人口持續(xù)流入以及消費升級，零售與辦公市場依然具有韌性。瑞安超過 70% 的商業(yè)投資集中在上海，其商業(yè)物業(yè)總估值達 790 億元，成為公司穿越市場周期的關(guān)鍵保障。上海在 2024 年出臺的一系列政策，如 “927” 新政，極大地推動了樓市走穩(wěn)向好，也帶動了土地市場升溫，優(yōu)質(zhì)住宅土地拍出高溢價 。?

　　財務(wù)狀況：負債率可控，流動性壓力緩解?

　　面對行業(yè)普遍存在的流動性挑戰(zhàn)，瑞安將降杠桿作為核心任務(wù)。截至 2024 年末，其凈資產(chǎn)負債率穩(wěn)定在 52%，現(xiàn)金儲備為 77.34 億元。自 2021 年以來，瑞安累計償還離岸債務(wù) 452 億元，2025 年到期債務(wù)余額僅剩 27 億元，償債高峰已過。公司通過輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型以及非核心資產(chǎn)處置(如出售鴻壽坊 65% 股權(quán))等方式，進一步優(yōu)化了資金結(jié)構(gòu)，為后續(xù)投資活動留存了空間，有效緩解了流動性壓力 。