開發商賣房還債 深圳麓灣居首批15套別墅全部流拍

　　首批法拍的15套房源全部因無人競拍而流拍。32套別墅一次性上架法拍，深圳大鵬新區麓灣居的法拍房源近期引起市場的關注。

　　別墅法拍在深圳并不是什么稀罕事兒，但一次性法拍32套的“大單”卻并不常見。這批次別墅法拍背后涉及了怎樣的糾紛？最終又能否全部賣出？

　　最低起拍價978.77萬

　　據阿里法拍平臺，大鵬新區麓灣居近期在阿里法拍平臺集中上架32套別墅，上述別墅分別在不同時間段進行拍賣，其中一拍別墅20套，二拍別墅12套，最低起拍價978.77萬元，總起拍價達6.26億元。

　　6月14日10點，麓灣居15套房源結束法拍。但遺憾的是，當日法拍的15套房源全部因無人競拍而流拍。

　　其余17套麓灣居別墅中：5套房源為一拍，起拍價相較于評估價約打了8折；另外12套房源均為二次法拍，起拍價相較于評估價打了約6.5折。

　　開發商被執行5.91億

　　麓灣居開發商為三科控股集團有限公司，成立于1996年，總部坐落于深圳大鵬新區。據官網介紹，公司以建筑、市政為龍頭，房地產為支柱，涉足工程顧問、酒店管理、物業管理等業務。

　　本次上架法拍平臺的32套別墅房屋的權利人均為三科控股集團有限公司，即是該項目開發商自持的產品。

　　而麓灣居別墅被法拍的背后，是開發商由于債務問題引發的資產拍賣。據天眼查，三科控股集團目前共有9條被執行人信息，被執行總金額共5.91億元。

　　從本批次法拍房源的裁定文書中可以看到，三科控股集團與中國信達資產管理股份有限公司廣東省分公司以及廈門國際銀行股份有限公司珠海分行之間分別具有公證債權與借款合同糾紛案件。因三科控股集團逾期未履行義務而被申請變賣房產以清償債務。

　　值得一提的是，本次三科控股集團的債主之一中國信達，作為中國四大資產管理公司之一，深耕不良資產經營核心主業。面對房地產市場的變化，為化解潛在的風險，回收債務，中國信達已經多次對外掛牌出售房地產項目。

　　去年7月，中國信達牽手阿里資產在廣州舉行了一場特殊資產推介會，信達篩選出了500多項商業地產相關資產，債權本金合計近千億元，涵蓋了商場、酒店、寫字樓、綜合體、產業園、倉儲/物流、文旅等商業地產主要類型，這場推介會的直播觀看流量更是達到百萬人次。

　　隨著麓灣居被掛上阿里法拍，這次中國信達的債務能收回來嗎？

　　相關項目開盤已近10年

　　公開資料顯示，麓灣居位于葵涌溪涌村，項目建筑面積約48000平方米；占地面積約78682平方米；容積率≤0.61；土地使用年限70年；項目為度假型別墅社區，由98套別墅和238套小戶型公寓組成，產品類型包括獨棟、雙拼、聯排、公寓。

　　深圳房地產信息網的資料，該項目的開盤時間是2015年，至今已有近10年的時間。

　　以目前關注度較高的12棟F房產為例，據其不動產登記信息查詢結果上可以看到，房源登記日期為2015年9月，登記價格約為161.5萬元。

　　麓灣居12棟F房產目前在法拍平臺的評估價約為1223.5萬元，也是本批次法拍房源中最便宜的一套，該房源起拍價約為978.8萬元，建筑面積197.55平方米，折合起拍單價約為4.95萬元/平方米。

　　拆解A

　　片區房源流通率較低 小區僅兩套房源在租 別墅租金2.49萬元/月

　　據樂有家中介平臺數據，麓灣居目前暫無二手房源掛牌，小區僅有兩套房源在租，其中建面約178平方米的別墅產品租金為2.49萬元/月，建面約76平方米的普通住宅租金僅為3500元/月。這樣的市場行情同麓灣居所在的片區有極大關系。

　　從項目的基本特點來看，盡管項目位于“中國最美麗的八大海灘之一”深圳葵涌洋疇灣“一線建設控制區”以內，但麓灣居為度假型別墅社區，周邊商業、教育等配套不足，交通不便，生活便利度的缺點較為明顯。

　　“這個板塊即使在市場火爆期都掀不起波瀾，更何況是現在這樣一個市場極度分化的時期。”有業內人士告訴記者，葵涌相對深圳傳統市中心較為偏遠，片區房源流通率較低，雖然法拍房的起拍價通常低于市場價，但考慮到地理位置、配套以及市場行情等因素，潛在買家可能認為價格并不具有足夠的吸引力。

　　拆解B

　　不屬于“稀缺”豪宅房源 本身價值認可度不高 法拍市場行情走低

　　另一方面，法拍市場的行情可能影響買家的判斷。

　　深圳同致評估今年一季度法拍數據顯示，深圳90.09%的住宅法拍房低于評估價成交，1.72%的住宅法拍房等于評估價成交，8.19%的住宅法拍房高于評估價成交。從今年一季度深圳住宅法拍房成交價與二手房參考價相比較，86.96%的住宅法拍房低于參考價成交，僅有13.04%的住宅法拍房高于參考價成交。

　　灣財社記者注意到，高于評估價或者二手房參考價成交的法拍房大多是較為“稀缺”的豪宅房源。

　　今年4月3日，深圳5套法拍豪宅順利成交，均多人報名，而且都高出起拍價不少。最高1套的沙河高爾夫獨棟別墅，更是由起拍價3906萬，經過近500輪競價，拍到1.6億元，溢價率高達310%，成為深圳司法拍賣史上溢價最高法拍房。據了解，該別墅為南山區沙河東路一棟整棟別墅，房產證面積424平方米，起拍價為3906萬元，吸引了14人報名，超3萬人圍觀。

　　而對于大鵬新區麓灣居的別墅來說，在本身價值認可度不高且市場行情走低的情況下，其余17套房源的法拍或許同樣難言樂觀。