時(shí)隔18個(gè)月，福州哪些二手房跌得最狠？

　　Part1

　　近兩年以來，福州二手房成交量遠(yuǎn)超新房的消息不絕于耳。從成交數(shù)據(jù)來看，二手房實(shí)際網(wǎng)簽成交量也遠(yuǎn)超新房。隨著市場變化，并未出現(xiàn)像新房一樣的“斷崖式下滑”現(xiàn)象。

　　過去的幾年時(shí)間，一二手房樓市價(jià)格戰(zhàn)愈演愈烈。福州新盤中，外圍板塊萬元以下的樓盤隊(duì)伍逐漸壯，腰斬不足為期。而二手房成交量保持穩(wěn)定的原因，主要在于其價(jià)格屬于“自主定價(jià)”，只要房源沒有明顯短板，價(jià)格足夠低，成交的可能性也更大。

　　此外，二手房成交量較多的樓盤多位于二環(huán)內(nèi)核心板塊，剛需客群占比較高。反觀一手房，打折力度較大的樓盤都位于偏遠(yuǎn)地區(qū)，客戶基數(shù)也遠(yuǎn)超外圍板塊。從掛牌數(shù)量來看，福州五城區(qū)二手房樓盤多達(dá)數(shù)千個(gè)，遠(yuǎn)超于一手樓盤，也是二手房成交量遠(yuǎn)超一手房的原因之一。

　　Part2

　　為了更直觀了解福州二手房變化，我們對(duì)近10年交房的房齡較新的二手房進(jìn)行數(shù)據(jù)監(jiān)測。與上一次進(jìn)行對(duì)比發(fā)現(xiàn)（2023年1月），僅18個(gè)月時(shí)間，福州二手房價(jià)已發(fā)生翻天覆地的變化。

　　通過對(duì)比，福州95%以上的房源都有不同程度跌幅，跌幅從2%-45%不等。具體來看，鼓臺(tái)區(qū)降幅較低，平均降幅約為9%，無項(xiàng)目跌幅在20%以上；晉安區(qū)平均跌幅約為13%，大部分項(xiàng)目跌幅為10-20%，其次是20%，僅極少數(shù)項(xiàng)目跌幅在5%以下；倉山區(qū)中，大部分房源的跌幅為10%-20%，20%占比則明顯增多；馬尾區(qū)中，近8成的項(xiàng)目跌幅在20%左右，且個(gè)別項(xiàng)目跌幅高達(dá)40%。平均跌幅最高的當(dāng)屬閩侯，平均跌幅高達(dá)22%，跌幅在30%以上的項(xiàng)目也不在少數(shù)。

　　顯然，樓盤的抗跌性與地段有本質(zhì)關(guān)系。除此之外，板塊間同一時(shí)間開發(fā)的樓盤，二手房表現(xiàn)也截然不同。通過對(duì)比，好的物業(yè)和高品質(zhì)樓盤更具保值增值性，且好的戶型也是好的加分項(xiàng)。與一手房不同的是，二手房能實(shí)地感受物業(yè)、樓盤品質(zhì)和戶型的好壞，所以這幾項(xiàng)也決定樓盤在二手房市場中的價(jià)值。

　　統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2024年7月；

　　統(tǒng)計(jì)范疇：福州五城區(qū)+閩侯，近10年交房二手盤；

　　注：2023年1月前未交房的項(xiàng)目未計(jì)入統(tǒng)計(jì)范疇。

　　除了地段條件，擁有優(yōu)質(zhì)和稀缺自然資源的樓盤抗跌性也更強(qiáng)。典型如一線江景豪宅。雖然相比18個(gè)月前價(jià)格有所下調(diào)，但從房價(jià)調(diào)整的幅度來看，能跑贏市場平均值。但這類房源畢竟僅代表一小波塔尖人群，并不能代表真實(shí)市場的樓市走勢。

　　值得一提的是，隨著福州各大安置型商品房取證，同一小區(qū)的商品房價(jià)格會(huì)受到嚴(yán)重?cái)D壓。據(jù)統(tǒng)計(jì)，不少安置房占比較高的樓盤，其商品房價(jià)格與安商房價(jià)格差異并不大，也讓當(dāng)初以高價(jià)購買這類房源人群備受困擾。

　　Part3

　　那么，福州各樓盤二手房價(jià)格究竟如何？且看2027年7月福州二手房掛牌價(jià)。（具體成交價(jià)格以實(shí)際成交為準(zhǔn)）

　　福州二手次新房掛牌價(jià)

　　（2024年7月）

　　數(shù)據(jù)說明

　　注：

　　數(shù)據(jù)來源：幸福里、麥田在線、貝殼找房；

　　因二手房由房東定價(jià)，各房源因所處的樓棟、朝向、樓層、面積不同，價(jià)格差距較大，以上數(shù)據(jù)也是目前在售二手樓盤的最新報(bào)價(jià)范圍，除了開發(fā)商自帶的精裝，其他均為毛坯價(jià)，精裝房請根據(jù)房子的實(shí)際情況酌情加價(jià)（除開發(fā)商自售精裝房外），已剔除極個(gè)別不符合市場行情的價(jià)格。

　　ps：我們選取的是該樓盤在售的掛牌價(jià),若同一個(gè)小區(qū)內(nèi)有商品房和安置房，只展示商品房掛牌價(jià)格。因樓盤內(nèi)在售房源面積存在差異，客戶看的房源面積如果是該樓盤面積偏小或較為稀缺的戶型，則均價(jià)上浮，反之亦然，具體根據(jù)房源情況而定。

　　以上報(bào)價(jià)僅供參考，具體小區(qū)二手房價(jià)以實(shí)際成交價(jià)為準(zhǔn)。