專家：樓市去庫存政策難解開發商困境

　　分析師和開發商表示，盡管官方試圖推動地方國企購買滯銷房產，清理住房市場庫存，但由于計劃規模有限且購買價格可能偏低，對資金短缺的開發商來說，這項行動卻不太可能有所幫助。

　　上個月，政府宣布了一項3,000億元的貸款機制，計劃為地方國有企業提供5,000億的融資，并要求國企以“合理的價格”購買已建成的滯銷房產，將其轉化為保障性住房。

　　然而，一些民營開發商透露，由于貸款機制規模太小，估計只會在有保障性住房的大城市推出，他們的項目很難被選中，即使被選中，國企的報價可能也很低。

　　開發商的觀望態度對北京來說可能是一項挑戰。過去兩年中一系列支持措施，都未能重振房市，目前房地產危機仍是拖累中國經濟的主因。

　　5月30日廣州新塘鎮宣布，將以成本價購買“市場化商品房”作為安置房源，這是該措施出臺后，第一個發布公告的地方政府。

　　據報導，國企金茂集團和大型開發商萬科集團共同擁有的一個項目已提出申請。

　　一些開發商表示，若按成本價購買（即比市價低20%至30%），這超過了他們的預期。

　　一家違約私人開發商的高層表示，如果其它城市提供類似新塘鎮的報價，他的公司有興趣申請，但他預計報價會更低，不足以支付建造貸款。

　　這位上海開發商的高管說：“如果連開發貸款都不夠，我們怎么還貸款？貸款銀行也不會同意。”

　　花旗銀行和美國銀行的分析師表示，要確保國企的有所回報，價格需打50%的折扣，因為保障性住房的售價通常比私人住宅低10%至50%。

　　即使開發商能向國企出售已建成的公寓，地方政府也可能要求將收益用于完成現有項目，而非償還債務。

　　另一家違約的開發商高管說：“作為一家上市公司，這對我們或我們的海外債務沒有任何幫助。”

　　研究機構龍洲經訊估計，按市場均價計算，5,000億元的購房款，只可消化12%的住房庫存，如果以折扣價購買，則可消化20%的庫存。

　　標普表示，將現有庫存轉化為保障性住房，將增加低端住房的交易并降低整體房價。

　　標普評級公司信用分析師Esther Liu表示：“只有少數陷入困境的開發商將從中受益。”

　　他表示，對許多陷入困境的開發商來說，他們并沒有大量已完工的庫存，如何完成項目才是更大的問題。

　　目前，還不確定國企會提出什么樣的價格。與此同時，一些銀行家表示，該計劃可能導致國企資產質量惡化，難以產生足夠的利潤來償還銀行貸款。

　　銀行可依1.75%的利率，從3,000億的再貸款機制中借款，最終向國企提供5,000億人民幣的資金。

　　分析師估計，總體來說，國企必須為這些貸款支付2.5%左右的利息。一位銀行高管表示：“該計劃雖有利于房地產業，但這對國企和銀行不利，因為從本質上講，你把部分風險轉嫁給了他們。”

　　可以肯定的是，房地產是燙手山芋，銀行和地方政府都在規避風險。

　　去年2月，央行向8個城市的地方政府推出了1,000億的再貸款計劃，用于購買住房庫存，但截至2024年3月底，僅動用了其中的20億。

　　CreditSights研究公司高級分析師Zerlina Zeng表示：“鑒于銀行和地方國有企業必須完全承擔信貸和投資風險，我們認為執行風險很高。”