▍上半年市場仍相對低迷,萬科銷售金額領先
2024年上半年,東莞商品住宅市場整體供應較少,市場低迷期房企取證謹慎,成交仍相對低迷,上半年新房市場整體偏冷,購房者觀望情緒偏濃。上半年(截至6月15日),新增商品住宅供應4351套,共51.7萬㎡,成交商品住宅6396套、73.8萬㎡。
▍房地產市場解讀
圖:2022年6月-2024年6月東莞房地產項目TOP10項目分布
注:6月數(shù)據截至6月15日
上半年供應:上半年東莞整體供應較少,市場低迷期房企取證謹慎,仍以消化存量庫存為主。1-6月(截至6月15日)東莞市新增商品住宅供應4351套,共51.7萬㎡,新增供應商品住宅套數(shù)、面積約為去年同期的45%。從供應板塊來看,麻涌鎮(zhèn)上半年新增供應7.0萬㎡,占全市比重最高,約13.6%;鳳崗鎮(zhèn)次之,新增供應6.5萬㎡,全市共有4個板塊上半年供應超5萬㎡。
上半年成交:成交仍相對低迷,上半年新房市場整體偏冷,購房者觀望情緒偏濃,且廣州、深圳兩大一線城市均推出較大力度房地產支持政策,虹吸了部分東莞購房需求。1-6月(截至6月15日)東莞市共成交商品住宅6396套、73.8萬㎡,約為去年同期的42%;從板塊上來看,鳳崗鎮(zhèn)成交面積領先,上半年共成交6.2萬㎡,虎門鎮(zhèn)以6.1萬㎡排名第二。另外松山湖高新區(qū)、南城街道分列3、4位,全市僅上述4個板塊上半年成交面積高于5萬㎡。
上半年價格:今年上半年新建商品住宅價格為29937元/㎡,部分項目加大營銷力度,以較大折扣促進去化,成交價格有所回落。
圖:2023年1月-2024年6月東莞涉宅用地供求走勢
數(shù)據來源:
2024年上半年,東莞無新增宅地供應及成交,土地市場平淡,僅1宗宅地于5月掛牌,但后續(xù)已中止交易,當前市場環(huán)境下,房企拿地仍然相對謹慎。
2024年1-6月東莞房地產企業(yè)銷售業(yè)績top20
房地產企業(yè)銷售數(shù)據統(tǒng)計是以2024年1月1日-6月15日期間銷售的商品住宅為統(tǒng)計口徑,6月16日-6月30日數(shù)據為預估值,包括商品住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)全口徑,主要依據在東莞市域范圍的銷售監(jiān)測數(shù)據,并參考當期總體經營情況和推盤去化情況進行分析統(tǒng)計;對于少數(shù)沒有在監(jiān)測范圍內的企業(yè)和項目,由企業(yè)提供相關文件,經審核,也納入統(tǒng)計范圍。本報告僅供參考,不對使用報告及其內容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔責任。
銷售金額整體情況:2024年1-6月,東莞房地產銷售金額TOP20企業(yè)合計銷售262.9億元,入榜門檻值為3.9億元。
萬科以52.6億元位居榜首,其在莞布局項目數(shù)量較多,且多個續(xù)銷項目成交維持良好,如萬科瑧灣匯、瑧山境等,帶動業(yè)績保持領先。保利發(fā)展(600048)以37.3億元位居第二,其項目主要集中在虎門、寮步等板塊。金地集團(600383)以27.7億元位居第三,松山湖金地青云境項目去化良好,成交額占其銷售業(yè)績比重較高,帶動業(yè)績提升。
按企業(yè)銷售額分三大陣營,其中第一陣營(30億元以上)共2家,合計銷售金額89.9億元;占TOP20銷售額34.6%;第二陣營(10-30億元)5家,合計銷售金額106.8億元;占TOP20銷售額40.6%;第三陣營(10億元以下)共13家,合計銷售金額66.2億元;占TOP20銷售額25.2%。
名次變動:與2024年1-3月銷售金額排行榜相比,1-6月排行榜中6家排名上升,5家下降,3家新上榜,6家維持不變,前6名排名維持不變。上升幅度較大企業(yè)是鴻榮源,較1-3月排行榜年上升8位,廣東光大地產下降8位,下降幅度較大。
銷售面積:2024年1-6月東莞房地產銷售面積TOP20企業(yè)合計銷售81.9萬㎡,入榜門檻值為1.5萬㎡。保利發(fā)展、萬科和金地集團分別位列全市前三位,銷售面積分別為14.8萬㎡、14.8萬㎡、7.9萬㎡,與1-3月榜單相同。共有6家房企銷售面積超過5萬㎡。與1-3月銷售面積排行榜相比,6家房企排名上升,6家下降,6家持平,2家新上榜。瓏遠集團上升幅度較大,較1-3月排名上升8位。
2024年1-6月東莞商品住宅項目銷售業(yè)績top10
數(shù)據來源:、企業(yè)填報
特別聲明:房地產項目銷售數(shù)據統(tǒng)計是以2024年1月1日-6月15日期間銷售的商品住宅為統(tǒng)計口徑,6月16日-6月30日數(shù)據為預估值,主要依據在東莞市域范圍的銷售監(jiān)測數(shù)據,對于監(jiān)測不全的項目數(shù)據,由企業(yè)提供相關文件并審核,也納入統(tǒng)計范圍。本報告僅供參考,不對使用報告及其內容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔責任。
2024年1-6月東莞房地產項目銷售金額前10門檻值為5.2億元。排名前兩名項目均位處松山湖高新區(qū),另外還有部分項目分布在中心區(qū)的南城、東城街道,以及虎門、濱海灣等板塊。其中金地集團開發(fā)的金地青云境以13.3億元的銷售額位居榜首,松山湖另一個熱銷項目華潤置地松湖潤府以11.4億元位居榜單第二。位于中心城區(qū)南城街道的萬科·瑧灣匯項目以11.1億元的銷售金額位居榜單第三。從上榜項目的開發(fā)企業(yè)來看,萬科、華潤置地分別有3個項目上榜,金地、中海等知名房企有1個項目上榜。
從銷售面積來看,1-6月東莞房地產項目銷售面積前10門檻值為1.6萬㎡。其中濱海灣板塊的濱海潤府項目以2.6萬㎡的銷售面積躍居榜首,松山湖高新區(qū)的金地青云境以2.6萬㎡位居榜單第二,松山湖另一熱銷項目松湖潤府以2.5萬㎡的成交面積位居第三。
圖:2024年1-6月東莞房地產項目top10項目分布
數(shù)據來源:
板塊分布:TOP10項目銷售額榜單中,南城街道有3個項目上榜、松山湖高新區(qū)有2個項目上榜,其余項目分布在虎門、萬江、塘廈等鎮(zhèn)街。上榜項目多分布在城市發(fā)展重點片區(qū)及臨深片區(qū)。
趨勢展望
政策方面:東莞樓市限購政策在去年年底已全面放松,517后貸款利率、首付比例均下調,對市場有一定的刺激作用,但仍需面臨周邊廣深兩大一線城市的需求虹吸。
土地方面:上半年無宅地成交,年內出讓宅地總量或將延續(xù)去年態(tài)勢,維持相對低位,預計成交宗數(shù)或維持個位數(shù)。優(yōu)質地塊房企競爭或相對激烈。
新房供應:房企取證積極性相對不足,前期庫存量仍在持續(xù)消化中,當市場有明顯轉暖趨勢后新房供應或有望上行。
市場需求:進入2024年后,宏觀經濟,特別是出口數(shù)據出現(xiàn)邊際好轉,作為出口大市,東莞宏觀經濟形勢有望出現(xiàn)好轉,疊加政策力度加大,以及在高能級城市市場回暖帶動下,或將促進東莞本地新房需求的回暖。
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