東方資產再次接盤昆明爛尾項目 藍楹灣有望重新被盤活

　　7月18日，被破產清算的昆明經之典房地產公司最值錢的資產，位于大漁片區的兩宗共348.8畝觀滇房地產開發用地，推廣時曾先后叫昆明灣和藍楹灣的項目，在京東法拍平臺開始拍賣。在拍賣最后一天，距拍賣結束約16小時的時候，有人報名并出價，所出價格是兩宗土地的起拍價。

　　7月23日上午10點，拍賣結束，除了唯一的出價者，再無競拍者，唯一的競買人就以起拍價獲得這兩宗土地以及地上尚未完工的爛尾樓。網絡競價確認書顯示，獲得兩宗土地及地上建筑的是昆明東之云置業有限公司。

　　經之典兩宗拍賣地塊的成交確認書昆明東之云置業公司是去年底才成立的一家公司，是東銀實業成員，其實也就是東方資產的下屬企業。如此一來，東方資產就以收割者姿態，再次在昆明接盤破產企業的爛尾項目。此前，東方資產已經通過拍賣、參與重整等方式，獲得了經典集團多個破產項目的土地，有些已經在重新開發當中，比如由龍湖代建的龍湖·學宸府，其實就是當年的經典尚城。

　　藍楹灣土地及地上建筑物在拍賣評估中被大幅度減值，是此次拍賣成功的關鍵原因。當年在經之典公司手上名叫昆明灣，后來佳兆業試圖接盤時更名為藍楹灣的兩宗土地，面積總共有348.8畝，其中一個地塊已經蓋了一部分尚未完工的別墅，2021年會計師事務所審計時的賬面價值還有8.6億，但去年底北京中天華資產評估公司評估的價值卻只有2.88億，減值5.76億元，減值率66.7%。

　　由于土地和地上建筑物的評估價大幅度減值，兩宗觀滇地塊的平均地價已經下降到約82萬/畝，按規劃建筑面積計算，其中經典湖院（A地塊）的樓面地價只有1520元/平米，B地塊（經典名院）的樓面地價為1156元/平米，已經十分低廉，而且兩個地塊都完成了部分工程，其中B地塊蓋了56棟已經封頂斷水的別墅，A地塊則完成了57棟別墅的基礎工程。

　　藍楹灣B地塊上已經封頂的爛尾別墅兩個地塊的容積率都不高，規劃的都是低層建筑，建筑成本不高，后續投入不會太大，只需要不多的資金就能盤活，當年度假區國投之所以放棄重整，主要是經之典的負債太高，如今經之典已破產清算，獲得土地的開發者不再為經之典的債務負責，競得土地后只需要完成后續建筑施工，修建道路和完成綠化即可，風險已經不大。當然，由于建筑成本不高，東方資產甚至可以將原來爛尾樓推倒重建。

　　這個項目后續開發的難點其實在于土地性質對開發方向的影響，兩宗土地中面積更大的A地塊（凈用地257.7畝）其實是旅館業用地，當年土地出讓條件中應該有物業自持并引入酒店的要求。正因為如此，2019年地塊過規后當時打算接盤的佳兆業將項目推廣名定位藍楹灣，宣布建設一座旅游度假小鎮，其中包括度假酒店、商業街，甚至還規劃有一座教堂。

　　藍楹灣A地塊過規效果圖面積較小的B地塊（凈用地91.13畝）則是商業金融用地，開發的是打擦邊球的所謂商墅，對外則號稱是觀滇別墅，也是當年經之典主推的產品，早在2014年就已過規，首先建設的也是這一部分，總共有56棟對外銷售的度假別墅。

　　東方資產接盤藍楹灣之后，在昆明投資的項目就有至少七八個了，儼然已成昆明最大的開發商。根據慣例，藍楹灣也應該委托其他房企代建，目前負責代建東方資產昆明項目的公司已經有龍湖和綠城管理。