上半年福州五城區(qū)商品房供求雙雙下滑 成交均價(jià)逐月走低

　　2024上半年正式收官，今年以來(lái)，政策側(cè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向去庫(kù)存，居民信貸政策迎來(lái)史詩(shī)級(jí)利好，首付比例低至15%、取消房貸利率下限等。盡管政策上保持積極支持，但市場(chǎng)仍未呈現(xiàn)出持續(xù)的回暖態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)指標(biāo)仍在低位運(yùn)行。

　　成交規(guī)模同比跌4成，上榜門檻全線降低

　　據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年1-6月，福州五城區(qū)供求雙雙下滑，且成交均價(jià)也逐月走低。具體來(lái)看，供應(yīng)面積同比下滑約62.44%，成交面積同比下滑約42%。

　　成交均價(jià)相比去年下半年逐月走低，一方面原因在于高端改善產(chǎn)品成交占比降低，諸多核心區(qū)高端盤將于下半年上市。

　　再者，五城區(qū)降價(jià)潮已蔓延至中心板塊，昔日不少“3字頭”項(xiàng)目降至“2字頭”，1.5萬(wàn)以下的極剛需房源占比高達(dá)64%，使得整體均價(jià)在低位徘徊。

　　成交規(guī)模上，福州上半年同比下跌約39.8%，也創(chuàng)下近十年同期成交金額新低。從上榜門檻來(lái)看，前十上榜門檻均有不同程度的下滑。

　　具體來(lái)看，福州主戰(zhàn)場(chǎng)（五區(qū)+閩侯）流量榜中，TOP1從去年同期的36.35億降至25.26億，降幅高達(dá)30%；TOP10的上榜門檻僅為4.56億，降幅則高達(dá)44%，也為近年來(lái)TOP10上榜門檻新低。

　　昔日熱門地塊頻“遇冷”，國(guó)企托市難續(xù)

　　一直以來(lái)，土地市場(chǎng)都是樓市風(fēng)向標(biāo)。此前，位于核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，成為房企競(jìng)相爭(zhēng)搶的地塊，尤其在土拍放開(kāi)限價(jià)后，土地溢價(jià)率、成交樓面價(jià)頻頻上漲。

　　而質(zhì)量不佳、位置偏遠(yuǎn)、配套欠缺的地塊則底價(jià)成交，甚至無(wú)人問(wèn)津。如今，核心區(qū)土地供應(yīng)上漲，各大房企幾乎都手握“王牌”地塊。

　　隨著核心地塊上市，中心高端住宅的可選擇性也更多，加之市場(chǎng)在前兩年消耗了大量的高凈值買家，豪宅市場(chǎng)的“供求天平”也開(kāi)始逐漸傾斜，即從此前的供不應(yīng)求，到如今的供需逐漸平衡。

　　所以，在福州最近兩次的土拍中，此前大受青睞的核心區(qū)地塊，如今幾乎是“底價(jià)成交”，甚至都由本土國(guó)企兜底。

　　過(guò)去的幾年時(shí)間，國(guó)央企成為拿地主力，但本土國(guó)企整體拓儲(chǔ)的速度遠(yuǎn)不及銷售速度，即使并未放棄土地獲取，但拿的量已難與前些年相比，縮量趨勢(shì)已成。

　　而土地市場(chǎng)的熱度往往取決于新房市場(chǎng)行情的改變，若新房市場(chǎng)始終萎靡，向土地市場(chǎng)的信心傳導(dǎo)更是局限頗多，預(yù)期的改善有限，所以很難帶動(dòng)市場(chǎng)的整體回暖，以上都為核心區(qū)土地開(kāi)始“變天”的原因所在。