珠城東老牌豪宅1年降1000萬！珠城有業主的內心已經入冬了

　　原標題：1年降1000萬!珠城東老牌豪宅，撐不住了

　　中秋剛過，珠城有業主的內心已經入冬了。

　　節日當天，珠江新城海濱花園成交了一套房源，與1年前同戶型相比，掉了1000個W。

　　都知道二手去“虛火”痛，沒想到放在豪宅身上這么痛。

|圖源：中介供圖

　　壹

　　珠江新城海濱花園以往討論不多，但也是實打實的豪宅。

　　這個盤夾在凱旋新世界廣粵尊府和匯悅臺兩位大佬中間，盛光之下存在感似乎不太高。

　　但珠城東+一線江景的靚位，也足以證明這個盤的地位不一般。

|廣州樓市發布 制圖

　　小區分南北兩期開發，北區均價普遍15萬+，比南區12-15萬+/平稍貴。

　　然而 北區9月 最新成交的一套約179平戶型，總價僅1800萬，折合單價約10.04萬/平，還是高層單位，讓人大跌眼睛 。

　　去年北區同個戶型的低樓層，成交總價2800萬，單價15.62萬/平。

　　同為北區，相同的戶型，時隔1年降價1000萬! 去年同個戶型的買家，得多郁悶啊。

　　|廣州樓市發布 制圖

　　而且珠城的大戶型，向來都比小戶型貴，價格也更堅挺。

　　誰也沒想到這套大戶型會直接把整個小區的單價從15萬+拉到了10萬出頭，跌破近3年新低。

　　雖然是急賣，但價格難免會成為參考，后面同個戶型再想賣出好價，有點難。

　　珠江新城海濱花首次開盤是在2000年左右，均價大概6000元/平，隨著珠城起飛，普遍來到了15萬+。

　　第一批持有的買家，確實賺得盆滿缽滿。

　　在珠城東區容積率普遍6.0-7.0的豪宅堆了，新城海濱花園容積率低至2.9，僅次于新世界廣粵尊府的2.6.住起來也很舒服。

　　但后面2021到2023年高位接手的，就難說了。

　　現在的二手這行情，就是匯悅臺急賣，可能都要掉一層皮。

　　貳

　　從珠城西剛需到珠城東豪宅，都在去泡沫。

　　好消息是，珠城的現狀：大量炒家離場，而真正的自住客趕著進場了。

　　自住客進場至少傳遞出兩個信息：

　　其一價格差不多降到位了;其二，自住客進場更有利于珠城價格回歸理性，逐漸企穩。

　　不信大家可以留意以下三個跡象：

　　1、價格降到位后，幾批自住客搶一套房。

　　中介透露，下半年珠城看房的自住客變多了。

　　比如珠江新城海濱花園那套179平戶型，就是自住客買走的。

　　這套戶型剛放出來就有很多批客戶在談，甚至有買家愿意加價50萬搶，最終因為簽約等條件協商不了作罷。

　　可見，珠城依然是自住客向往的終極目標，只要價格一到位，大把人搶。

　　體現在看房人數上也明顯升溫，單月上漲了36%。

　　|珠江新城海濱花園看房人氣

　　|圖源：貝殼找房

　　此外，近期降價比較明顯的嘉裕公館，也帶動了自住客進場。

　　上個月嘉裕公館單盤看房人數426人，看房量高達1316次，果然降價是最有效的辦法。

　　一位在珠城工作了10年的中介表示，他中秋一天帶看的3臺客中，有2臺都想買來置換，還是覺得住珠城舒服。

　　嘉裕公館從去年普遍17萬+，到今年陸續出現14萬+、13萬+，9月13號成交的約119平戶型，創下11萬+新低。

　　炒家加速離場，而自住客恰好抓住這波價格優勢，實現了入住珠城的夢想。

　　|嘉裕公館看房人氣

　　|圖源：貝殼找房

　　2、大戶型走俏，100平以上大戶型占64%。

　　自住客買珠城大多偏向大戶型，因為大戶型價格相對穩定，且能達到改善的目的。

　　小戶型反而炒家買的比較多，畢竟相比現在普遍使用率超100%的新房，小戶型性價比實在不高，且兩房的產品過時。

　　從9月的珠城成交數據來看，25套房源中，100平以上的房源占比高達64%，總價過千萬的超過50%。

　　可見，珠城自住客的購買力，還是很強悍的。

|廣州樓市發布 制圖

　　3、大戶型業主為出貨，調價吸引自住客。

　　自住客進場，部分大戶型業主為了快速出貨，紛紛把掛牌價下調。

　　尤其嘉裕公館破12萬后，48小時內，近50位珠城業主緊急調價。(來源：貝殼找房平臺)

　　中海花城灣285平、嘉裕丹頓陽光198平、雋峰苑181平等明星房源，總價調低146萬-220萬不等。

|廣州樓市發布 制圖

　　經歷了這波大調整，炒家離場，自住客進場，珠城的價格將會被重塑。

　　加上9月美聯儲大概率會降息，一定程度也是傳遞底部預期的信號。

　　珠城作為“頭部”的價格企穩后，其他板塊也會逐漸跟上。

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