3年前黃埔的一二手倒掛的現(xiàn)象 又出現(xiàn)了？

　　原標(biāo)題：時(shí)隔3年，黃埔一二手房價(jià)又倒掛了

　　黃埔新房市場，越來越有意思了。

　　前兩天，黃埔全新盤星河·盛世禧悅、科城·新世代相繼開盤入市。

　　前者售價(jià)2.4-2.6萬/平，直沖周邊二手市場價(jià)格底線;后者最低1.4萬/平，比萬科幸福譽(yù)二手價(jià)還低。

　　話說，3年前黃埔的一二手倒掛的現(xiàn)象，又出現(xiàn)了？

　　|黃埔航拍圖

　　廣州樓市發(fā)布 攝

　　壹

　　事實(shí)上，說黃埔一二手倒掛，并不是夸張說法。

　　中秋第一天，知識城舊改項(xiàng)目科城新世代開盤價(jià)曝光，立馬在市場上引起了不小關(guān)注。

　　從開盤情況看，項(xiàng)目1.4-1.6萬/平的新房價(jià)，直接與周邊二手盤“對拼刺刀”。

　　要知道，與它只相隔一個(gè)地鐵站的萬科幸福譽(yù)、時(shí)代天韻等二手網(wǎng)紅小區(qū)，最新成交價(jià)普遍在1.8-2.0萬/平左右。

|圖源：貝殼找房

　　也就是說，科城新世代的新房價(jià)，與周邊二手小區(qū)價(jià)格相比，已經(jīng)出現(xiàn)了明顯倒掛。

　　值得注意的是，出現(xiàn)這種情況的，不僅僅是科學(xué)城的何棠下舊改項(xiàng)目。

　　包括新規(guī)樓盤星河盛世禧悅，以及前段時(shí)間開盤的中建海絲城，都有這樣倒掛情況。

　　比如與科城新世代同一天開盤的星河盛世禧悅，它的首開價(jià)是2.4-2.6萬/平，比萬科東薈城今年大部分成交的二手房源價(jià)格，還要低。

　　樓市君查詢了下，目前萬科東薈城主流成交價(jià)是2.6-2.7萬/平左右。

　　|星河盛世禧悅售樓部現(xiàn)場

　　|廣州樓市發(fā)布 攝

　　可能有人覺得，這個(gè)倒掛差距并沒有想象中的那么大。

　　但事實(shí)上，如果把新規(guī)產(chǎn)品高使用率因素考慮進(jìn)去，在套內(nèi)維度進(jìn)行對比的話，會(huì)發(fā)現(xiàn)，一二手的實(shí)際價(jià)格，其實(shí)已經(jīng)拉開了很大距離。

　　就拿老黃埔板塊的中建海絲城為例，它的78平戶型，在使用率超100%的條件下，單價(jià)是3.5-4.1萬/平。

　　而萬科金色悅府、悅時(shí)代花園、保利學(xué)府里等，套內(nèi)的實(shí)際單價(jià)其實(shí)都在4.5萬/平以上。

　　類似城市之光、富頤都薈等次新小區(qū)，二手成交價(jià)折算下來，那就更高了。

|廣州樓市發(fā)布 制圖

　　另外，從上表我們其實(shí)也可以看到，黃埔的一二手倒掛，已經(jīng)不算局部現(xiàn)象，從老黃埔，到科學(xué)城，再到知識城，都有案例出現(xiàn)。

　　接下來，隨著黃埔多個(gè)舊改新盤集中到來，可能會(huì)有越來越多的新房，加入“低開”行列，直接硬剛二手。

　　貳

　　說實(shí)話，回顧黃埔近年的行情，一二手倒掛并不是首次出現(xiàn)。

　　早在2020年-2021年期間，彼時(shí)市場火熱，黃埔很多板塊，都有過二手房價(jià)反超一手的案例。

　　甚至，有些熱門的二手小區(qū)，能領(lǐng)先新房1-2萬/平。

　　比如2021年黃埔花園二手曾一度站上6.2萬/平，而當(dāng)時(shí)的城光、富頤、中鼎“三劍客”，新房價(jià)也才4.9-5.5萬/平。

　　約1.3萬/平的價(jià)格差，現(xiàn)在看來，簡直是倒反天罡。

|圖源：貝殼找房

　　值得注意的是，雖然黃埔現(xiàn)在也出現(xiàn)了一二手倒掛趨勢，但從背后的市場邏輯來看，兩者是有很大區(qū)別的。

　　我們都知道，2021年黃埔二手價(jià)“狂奔”，與新房拉開距離，主要和市場熱度以及新房限價(jià)有關(guān)。

　　尤其是當(dāng)時(shí)行情火熱，市場炒作情緒濃烈，一些二手房趁勢站上高位，而新房則由于價(jià)格“限高”，漲幅相對克制，兩者因此形成了鮮明水位差。

　　|黃埔航拍圖

　　|廣州樓市發(fā)布 攝

　　而這次的一二手倒掛，有人認(rèn)為是新房供應(yīng)上來，開始內(nèi)卷二手，事實(shí)上，原因并沒有那么簡單。

　　數(shù)據(jù)顯示，目前的黃埔，新房供應(yīng)仍然是近6年來低位。

　　上半年整個(gè)黃埔的住宅供應(yīng)只有950套，僅僅只是2020年高峰時(shí)期的零頭。

　　也就是說，新房卷二手，問題不出在新增供應(yīng)上。

|廣州樓市發(fā)布 制圖

　　樓市君認(rèn)為，此次黃埔一手放低姿態(tài)，更多還是因?yàn)檎w市場去化放緩的緣故。

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年黃埔新房賣出2740套，雖說去化超過了上半年的供應(yīng)套數(shù)，但比起前幾年，黃埔的新房銷量還是相對比較萎靡。

　　就拿今年1-8月來說，全區(qū)新房月銷量基本維持在300-500套左右，對比前兩年，的確有肉眼可見的下滑。

|廣州樓市發(fā)布 制圖

　　與此同時(shí)，它的去化周期也在顯著拉長。

　　截止到今年上半年，住宅新房的去化周期已經(jīng)達(dá)到21.95個(gè)月，為近5年來最高。

|廣州樓市發(fā)布 制圖

　　從這里我們能清楚看到，如今市場價(jià)格體系出現(xiàn)“反常”，主要問題需求端低迷。

　　黃埔的幾個(gè)新盤相繼低開，直接開卷二手，說白了，就是為了刺激更多購買力進(jìn)入市場。

　　從而實(shí)現(xiàn)快速走量、去化，避免陷入“持久戰(zhàn)”。

　　叁

　　對于黃埔的二手業(yè)主而言，新房在價(jià)格上開卷，并不是什么好事。

　　要知道，現(xiàn)在市場購買力就那么多，二手業(yè)主要么躺平，要么繼續(xù)讓利，消除價(jià)格鴻溝。

　　原因在于，現(xiàn)在的新房在產(chǎn)品、規(guī)劃等多個(gè)層面上，都能把二手秒殺。

　　一方面，現(xiàn)在的新房大多都是新規(guī)后的產(chǎn)品。

　　采取了新規(guī)設(shè)計(jì)后的戶型，得房率基本上都能在100%以上。

　　比如云埔舊改大盤星河盛世禧悅，建面約88平就能做到三房兩衛(wèi)、南北通透、98平就能做到3+1房、108平做到了五開間南向!

　　像是大陽臺(tái)、大飄窗基本都是標(biāo)配，居住空間感基本可以越級挑戰(zhàn)二手。

|星河·盛世禧悅約88平 戶型空間 展示

　　對比舊標(biāo)準(zhǔn)的戶型，得房率一般都只在80%左右。

　　也就是說，一套新規(guī)80平的戶型，整體空間利用率，差不多跟舊規(guī)的100平戶型相似。

　　如果按使用面積計(jì)價(jià)，這些多出來的贈(zèng)送面積，足夠讓二手房價(jià)再打個(gè)8折。

　　所以，二手房憑什么比新房貴?憑樓齡高嗎?

　　另一方面，新盤大多數(shù)都有完整的配套。

　　比如黃埔最近入市的星河盛世禧悅、中建海絲城、科城新世代等等，都是舊改大盤，配套的數(shù)量和質(zhì)量，都很高。

　　以中建海絲城為例，配套了24班小學(xué)和54班完全中學(xué)，并且已經(jīng)引入了全國TOP1的華中師范大學(xué)第一附屬中學(xué)。

　　約31萬平的商業(yè)綜合體，即將與華潤萬象系簽約，成為廣州第三個(gè)萬象商業(yè)。

|中建海絲城規(guī)劃

　　關(guān)鍵的，接下來黃埔還有多個(gè)舊改會(huì)入市，比如老黃埔，目前中建海絲城已經(jīng)率先開盤，中建玖合·未來方洲也計(jì)劃于月底開盤。

　　其他像是中交珠江村、華潤新溪舊改等等，都有望今年入市。

|廣州樓市發(fā)布 制圖

　　這些新規(guī)產(chǎn)品到來，在產(chǎn)品上對于二手，會(huì)有一個(gè)持續(xù)的擠壓。

　　這就意味著，黃埔的二手業(yè)主，大概率會(huì)長期面臨新房的不少挑戰(zhàn)。

　　當(dāng)然，對比新房，二手也有自身的天然優(yōu)勢，比如現(xiàn)房，有現(xiàn)成的配套資源，確定性相對較高。

　　在樓市君看來，只要消除一二手倒掛，黃埔的二手業(yè)主，同樣也還有機(jī)會(huì)。

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