南京新房結(jié)束了連續(xù)15個(gè)月的下跌 上海、西安新房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺

　　原標(biāo)題：南京新房止跌、廈門二手房領(lǐng)跌，144㎡以上房?jī)r(jià)更抗跌

　　近期，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2024年8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，從結(jié)果來(lái)看，依然還是上海、西安新房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺，同時(shí)南京結(jié)束了連續(xù)15個(gè)月的下跌，環(huán)比上漲0.3%，漲幅排名全國(guó)第二，僅次于上海。

　　二手房方面，2024年8月70個(gè)大中城市僅吉林環(huán)比微漲，廈門同比領(lǐng)跌，不僅僅是8月，從1-8月平均來(lái)看，廈門與廣州、徐州跌幅均靠前。

　　具體到面積段來(lái)看，部分城市雖然整體房?jī)r(jià)下跌，但144平方米以上面積段房?jī)r(jià)卻仍保持上漲。

　　從克而瑞地方機(jī)構(gòu)的情況反饋來(lái)看，部分城市房?jī)r(jià)保持上漲主要還是受成交結(jié)構(gòu)影響，部分城市二手房下跌則為受新房市場(chǎng)價(jià)格“內(nèi)卷”、二手房掛牌量居高位、產(chǎn)業(yè)支撐不足等多方面不同因素影響。

　　2024年9月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2024年8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，除了上海、西安新房仍保持堅(jiān)挺之外，南京新房環(huán)比上漲0.3%，漲幅僅次于上海，排全國(guó)第二。

　　這是南京新房?jī)r(jià)格自2023年5月至今首次止跌回升。

　　對(duì)此，克而瑞南京機(jī)構(gòu)表示，南京新房?jī)r(jià)格止跌主要是因?yàn)閮纱笤颍湟皇切路渴袌?chǎng)方面：南京河西中、大校場(chǎng)、鼓樓濱江這些板塊高價(jià)項(xiàng)目的網(wǎng)簽量增加，同時(shí)在6月年中沖刺后，有些熱銷的主城項(xiàng)目收回部分折扣。其二則是因?yàn)?strong>南京二手房?jī)r(jià)格趨穩(wěn)，掛牌總量大幅下降，市場(chǎng)出現(xiàn)筑底征兆。

　　克而瑞南京機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，從掛牌量上看，截至2024年8月底，南京全市二手房掛牌總量為98827套，較上月減少67324套，環(huán)比下降40.5%。

　　同時(shí)從成交情況來(lái)看，8月南京全市二手房成交套數(shù)為8109套，同比上漲20.5%，環(huán)比下降19.3%，全市二手房成交均價(jià)為23604元/㎡，同比下降15.5%，環(huán)比上漲2.6%。

　　當(dāng)前南京市場(chǎng)一二手房區(qū)域分布較為明顯，主城四區(qū)中玄武、建鄴、鼓樓等區(qū)域二手房成交占比要遠(yuǎn)高于一手房，看似差異很大，但實(shí)際上400萬(wàn)以內(nèi)二手房成交占比達(dá)74%，250萬(wàn)以內(nèi)的二手房成交占比51%，這些區(qū)域二手房全面承接剛需。一手房則偏向首改、改善，300-600萬(wàn)成交占比最大，雨花臺(tái)和高淳這兩個(gè)區(qū)域則是一手房成交占比要高于二手房，其中雨花臺(tái)為今年一手房主力成交區(qū)域，占比17%，二手房?jī)H占比6%。

　　一方面是南京二手房掛牌量的降低、成交價(jià)格的上升，對(duì)于一手房來(lái)說(shuō)有一定的托舉作用。另外一方面是南京新房市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)連續(xù)15個(gè)月下跌，伴隨新房產(chǎn)品端持續(xù)迭代及市場(chǎng)逐步修復(fù)，8月南京新房市場(chǎng)價(jià)格止跌。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年8月70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格僅吉林環(huán)比微漲，漲幅為1%，其余69城同環(huán)比皆下降。

　　具體來(lái)看，廈門同比跌幅最高，達(dá)14.6%。廈門不僅僅是8月單月同比跌幅較高，從1-8月平均來(lái)看，廈門平均跌11.1%，在70城1-8月平均跌幅中排第二，跌幅最高的為徐州。

　　廈門作為熱點(diǎn)城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度曾一度追一線城市，隨著市場(chǎng)調(diào)整，廈門房?jī)r(jià)開(kāi)始回落。廈門二手房?jī)r(jià)格的下跌，與多重因素有關(guān)，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力、財(cái)政實(shí)力和人口規(guī)模不足以支撐較高均價(jià)。

　　與蘇州、南京等城市相比，廈門的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，上半年廈門全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3983.77億元，而蘇州上半年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值12059.4億元，南京這一數(shù)值為8607.42億元。

　　在工信部劃分的41個(gè)工業(yè)大類中，廈門僅有9大類產(chǎn)業(yè)，且千億產(chǎn)業(yè)僅有一個(gè)。這種產(chǎn)業(yè)格局較難支撐廈門的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長(zhǎng)。廈門的房?jī)r(jià)收入比曾超過(guò)25年，高房?jī)r(jià)與低收入的矛盾，使得廈門樓市難以持續(xù)健康發(fā)展，因此，在整體市場(chǎng)承壓之下，廈門房?jī)r(jià)下行明顯。

　　除了廈門之外，1-8月平均跌幅靠前的城市中，廣州平均跌10.1%次于廈門，排第三。

　　對(duì)此，克而瑞廣佛區(qū)域表示廣州二手房?jī)r(jià)格的下降主要原因有兩點(diǎn)，其一是二手房掛牌量的暴漲，其二則是廣州新房市場(chǎng)倒逼二手房?jī)r(jià)格“內(nèi)卷”。

　　2024年5月28日，廣州發(fā)布通知，進(jìn)一步優(yōu)化廣州房地產(chǎn)政策措施，內(nèi)容涵蓋降首付、降低社保繳納年限、松動(dòng)首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以及退出限售等。限售方面，通知顯示，居民家庭和企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位轉(zhuǎn)讓或辦理析產(chǎn)名下住房手續(xù)時(shí)不再審核取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證時(shí)間。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，政策松綁當(dāng)日，廣州二手房掛牌量新增875套，達(dá)到當(dāng)月最高值，總掛牌量達(dá)181127套。截至目前，廣州已經(jīng)過(guò)二手房掛牌量的高峰，但也有近15萬(wàn)套。

　　與此相對(duì)的，2024年8月，廣州二手房成交套數(shù)僅8929套。可以看到當(dāng)前廣州二手房市場(chǎng)已供過(guò)于求。

　　從2024年8月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格分類指數(shù)來(lái)看，144平方米以上面積段不僅更抗跌，漲幅也更高。

　　首先從上海、南京、西安這三個(gè)8月新房?jī)r(jià)格表現(xiàn)更好的城市來(lái)看，2024年8月上海全市環(huán)比、同比及1-8月平均漲幅分別為0.6%、4.9%和4.4%，其中144平方米以上環(huán)比、同比及1-8月平均漲幅分別為0.5%、6.3%和5.8%。上海除了環(huán)比漲幅是90-144平方米最高之外，其他所有漲幅都是144平方米以上戶型更高。同樣的情況也發(fā)生在南京和西安這兩個(gè)城市。

　　從其他8月新房?jī)r(jià)格下跌的城市來(lái)看，可以看到，部分城市雖然全市新房?jī)r(jià)格指數(shù)下跌，但大面積戶型依然保持上漲。

　　如杭州全市環(huán)比房?jī)r(jià)下跌0.1%，但144平方米以上戶型環(huán)比上漲1%，天津全市1-8月平均房?jī)r(jià)下跌0.1%，但144平方米以上的戶型平均上漲0.3%。

　　這在一定程度上也體現(xiàn)出當(dāng)前新房市場(chǎng)改善及中高端市場(chǎng)活躍度更高。

　　2024年至今房地產(chǎn)市場(chǎng)整體承壓，一二手房房?jī)r(jià)均出現(xiàn)不同程度下跌，熱點(diǎn)城市逐漸減少，隨著市場(chǎng)進(jìn)入第四季度，部分城市企業(yè)為了沖刺年終業(yè)績(jī)或采取“以價(jià)換量”策略，未來(lái)整體房?jī)r(jià)不會(huì)有明顯提升。

　　其中部分城市或因?yàn)橹懈叨耸袌?chǎng)集中成交抬高整體均價(jià)，但隨著中高端市場(chǎng)供應(yīng)的上升，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將進(jìn)一步加劇。