深圳皇崗村改造工程正式啟動 開啟發展新篇章

　　近日，深圳市住建局公示福田區皇崗村改造一期(暫定名)一期一標段主體工程施工許可，標志著擁有 700 多年歷史的皇崗村改造工程正式拉開帷幕。皇崗村位于深圳福田中心區，是為數不多現存的城中村，村集體資產市值達 350 億，素有 “深圳第一村” 之稱。

　　此次改造工程的一期一標段主體工程建設規模 22.51 萬平方米，項目位于福民路與皇崗二街交匯處西北角，緊鄰 7 號線地鐵皇崗村站。建設單位為深圳市皇崗實業股份有限公司和深圳卓越皇崗舊城改造有限公司，合同開工時間為 2024 年 11 月 1 日，合同竣工時間為 2028 年 8 月 30 日。

　　皇崗村舊改之路追溯至 2008 年，卓越與皇崗村合作，將村里兩層高的家具城改造成為中心區最早的大型商務綜合體卓越世紀中心，這也是卓越的首個舊改項目。當時回遷給皇崗村民的皇崗商務中心總建面約 10 萬平方米，每年超 2 億元租金回報，實現村民 “未拆先富”。整體舊改項目于 2010 年 3 月上報審批，根據規劃，皇崗村舊改規劃用地面積 50.38 萬平方米，建設用地面積 31.4 萬平方米，總建筑面積約 200 萬平方米，其中住宅面積約 70 萬平方米。此外，還計劃打造 “會展南廣場”，建成福田區內最大的綜合居住社區。

　　然而，專規通過公示后，項目卻陷入長達十年的停滯。直到 2020 年 10 月，皇崗村部分區域開始圍欄封樓，舊改工作重新啟動。開發商給出的租金補償為每平方米超 100 元，每套房子平均每月補償 4000 元租金直至交房。

　　與皇崗村同宗同源的水圍村，舊改起步稍晚，2014 年被列入城市更新單元計劃，2018 年動工拆遷，由承翰集團合作建設開發。如今，水圍村部分地塊已建起樓盤灣尚庭璽家園，2022 年 8 月首銷，單價 8.9 萬 / 平方米起，均價約 11.28 萬 / 平方米。相比之下，皇崗村舊改體量龐大，進展緩慢。

　　業內人士分析，皇崗舊改進度緩慢有多方面原因。最初專規中住宅面積與需拆除舊宅面積相差不大，即便按 1:1 補償，可售貨源也極少，后續規劃的容積率、宅地比例等方面或有調整空間，補償方式也可能面臨變化。

　　此外，皇崗村和水圍村都有大量統建房。水圍村統建房被改造為人才公寓，而皇崗村部分統建房在中介平臺低價放售，部分位于舊改拆除紅線范圍內的二手房價格也有波動。有中介稱回遷后回報率高，但也有分析人士指出部分統建房 “小產權” 屬性導致流通性和拆遷賠償難以保障。

　　皇崗村改造工程的啟動，將為這片古老的城中村帶來全新的發展機遇，后續改造進程及相關變化，我們將持續關注。