房地產市場呈現結構性分化 多領域表現亮眼

　　近日，房地產市場動態引發廣泛關注。3 月 14 日，申萬房地產指數強勢上揚，單日漲幅達到 2.0%，內房股指數更是表現卓越，漲幅高達 4.0%，顯著彰顯出市場的結構性分化特征。在這一行情中，深耕核心城市的改善型房企、具備穩健基本面的物業服務企業以及頭部中介機構脫穎而出，成為市場焦點。?

　　從企業表現來看，綠城中國、越秀地產、華潤置地等改善型房企股價單日漲幅超 3%。這類企業的出色表現并非偶然。當下樓市成交熱度分化明顯，核心城市帶看量依舊維持在高位，改善型產品需求強勁。重點城市憑借其堅實的經濟、人口及產業基礎，為改善型住房購買力筑牢根基，使得房企在核心城市的項目在去化速度、價格穩定性和利潤率水平上，均大幅優于低能級市場。?

　　政策層面的預期也為改善型房企的發展注入強心針。隨著 “小陽春” 窗口期的日益臨近，市場對于政策進一步優化的預期持續升溫。從行業基本面分析，新房售價天花板逐步松動，高價項目的去化情況將成為決定房企盈利能力的關鍵指標。若改善型項目持續熱銷，房企的利潤水平及估值中樞有望迎來重塑。同時，政府工作報告中關于 “建設安全、舒適、綠色、智慧好房子” 的明確表述，為產品力突出的房企提供了清晰的政策指引。以綠城中國、越秀地產為代表的頭部企業，精準聚焦一線及核心二線城市，通過精細化產品設計、科技賦能以及服務升級等舉措，全力搶占改善型市場，其戰略布局與政策導向高度契合，進一步穩固了市場競爭力。?

　　在物業服務領域，綠城服務、中海物業等物企漲幅居前。盡管房地產行業仍處于調整周期，但頭部物企憑借降本增效、優化服務結構以及拓展多元業態等策略，成功維持了營收與利潤的穩健增長。例如，綠城服務和中海物業在管面積持續擴張，非住宅業態占比不斷提升，有效緩解了住宅物業費增長面臨的壓力。此外，部分物企通過強化應收賬款管理、優化現金流結構，進一步增強了抗風險能力。曾經制約物企估值的關聯房企風險、盈利不確定性等問題正逐步改善。近期，多家物企發布的業績預告展現出虧損收窄、現金流改善等積極信號，如建業新生活實現扭虧為盈，恒大物業貨幣資金規模回升。隨著關聯房企經營狀況的逐步企穩，物企的獨立運營能力及市場化拓展潛力將得到進一步釋放。同時，物企通過提升分紅比例、實施股份回購等方式，不斷強化股東回報。像中海物業近年來分紅率穩定在 40% 以上，綠城服務也實施了回購計劃，吸引了大量長期資金的關注。?

　　貝殼及我愛我家(000560)等中介機構也在此次行情中同步跟漲。這一市場行情充分反映出市場對于優質房企產品力、物企長期價值以及政策預期的積極反饋。?

　　不過，行業復蘇之路仍面臨諸多挑戰。核心城市政策效果及購房者信心修復節奏仍需持續觀察;三四線城市需求恢復力度相對較弱，可能對整體銷售表現產生拖累;部分房企的債務壓力依然不容忽視，需保持警惕。房地產市場未來走勢如何，本報將持續關注。