蘇州首個產權人自籌資金危房重建項目發證

　　3 月 23 日，蘇州張家港市西墩新村 21 幢的 2 名產權人領取了新的不動產權證書和鑰匙，標志著蘇州首個由產權人自籌資金進行恢復性重建的自主更新項目圓滿完成。這一項目不僅為房主們解決了 “危房解危” 的問題，也為城市更新提供了新的思路。?

　　西墩新村 21 幢為房改房，二層砌體結構，始建于上世紀 70 年代末，建筑面積約 487.4 平方米，共有 14 間房屋，8 戶居民居住，戶均面積 55.46 平方米。因年代久遠，房屋出現墻體開裂、建筑材料外露、屋面滲水等嚴重安全隱患，2022 年被認定為危房。?

　　危房解危，普遍的做法是拆遷，將居民搬離，進行異地安置或貨幣補償安置。但此處房屋面積較小，加之居民經濟條件不佳，異地保障房安置需要再付一筆不小的費用，而若選貨幣安置只能拿到 10 多萬元，居民搬出后可能面臨無房居住的問題。?

　　傳統辦法沒有走通，后塍街道便把目光放在原地重建上，并一次次上門做工作，引導居民轉變 “等靠要” 的思想。2022 年 7 月，全體居民終于達成共識，8 戶共同出資，實施原地恢復性重建。?

　　“讓居民形成共識，是第一步，也是最難的一步，需要全體居民同意，才能實施。” 張家港市城市更新工作領導小組統籌各部門，明確了項目立項、土地確權、產權登記等審批路徑。尤其立項方面，該項目以 “后塍中心社區作為立項主體 + 全體產權人備注” 的形式進行立項，首次突破自然人、多產權人無法聯合立項問題。?

　　款項問題，街道與社區作為項目統籌主體，與居民商議分兩批次繳納。2022 年 8 月 30 日，居民全部搬離了危房，其中 5 戶居住到子女家中，3 戶臨時居住到社區提供的過渡房內。?

　　該項目以 “產權人自主更新 + 政府扶持 + 國資公司輔助” 模式重建房屋，產權人負責建筑建設成本，政府負責公共設施配套，具備相關資質的國資公司指導實施重建工程。?

　　在前期準備階段，負責代建的張家港市城保公司初步擬定了重建方案和建設圖紙。街道請設計院出了兩版戶型設計，最終優化戶型，在套內面積不減少前提下，將原本公用樓梯等涉及的公攤面積，計入建設主體面積，在政策允許的范圍內，戶均增加面積達到 10%，確保每戶面積不低于 60 平方米。“重建前，最小的面積只有 44.39 平方米，現在最小的一戶面積也有 62.22 平方米。” 須征宇說，提意見，盯進度，居民全程參與，“在一樓樓梯角增設衛生間，合理利用面積，就是居民提的建議。”?

　　為降低建設成本，張家港各相關部門還通過 “壓價、比價、讓價” 的方式，將建安成本核定為每平方米 2775 元(超原產證面積 10% 以上部分，參考周邊房屋市場價額外增收改造費用)。居民平均花費 18 萬元左右，就在原址上重建了新房子。后塍街道在此配套了強弱電下地、雨污分流、天然氣入戶等基礎設施，鋪了瀝青路。相關部門合理減免了規費、服務性收費。危房解危后，保持原土地性質、原交易屬性不變。?

　　創新政策、達成共識、明確出價等難啃的 “硬骨頭” 一一啃下來后，2023 年 10 月，西墩新村 21 幢重建正式啟動。4 個月后，整個工程完工，進入產權證辦理階段。?

　　這一項目的完成，對于蘇州乃至全國的城市更新具有重要意義。它為解決城市中的危房問題提供了新的解決方案，即在政府主導和市場資本主導模式之外，探索出了一條由居民自籌資金進行恢復性重建的新路徑。?

　　住建部部長倪虹在十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上表示，鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。江蘇省城鎮化和城鄉規劃研究中心正高級工程師邵玉寧認為，蘇州首個產權人自籌資金重建危房的實踐探索，是我省實施城市更新行動以來，圍繞社會資本多元參與和資金共擔，不斷先行先試突破政策瓶頸創新體制機制的典型案例。居民的角色從過去單純的 “訴求提出方” 向 “深度參與方” 轉變，既是出資人之一，也是自主更新的最大獲益人。這個項目的成功落地，對我省探索居民自主更新改造老舊住宅提供了新思路，也為我省城市更新行動不斷走向深水區提供了可復制可推廣的有益經驗。?

　　省規劃設計集團城市更新規劃設計院院長王海勇提醒，復制這類零星地塊自主更新的模式，必須基于片區規劃總體穩定、符合總體發展定位，在基礎設施與公共設施完善的地區實施，避免二次大規模改造或拆遷。