全國土地市場持續下探 整體成交呈現明顯縮量

　　樓市利好政策不斷，但房企對后市仍在觀望，這種趨勢體現在土地市場上。

　　據中指研究院數據，今年前5個月，全國300城各類用地推出4.5億平方米，同比下滑24.2%，成交3.9億平方米，同比下滑23.8%；其中住宅用地推出0.88億平方米，同比下滑38.6%；成交0.67億平方米，同比下滑35.2%。在去年低基數的基礎上，全國土地市場還在繼續下探。

　　土地市場持續低溫，有政策面因素的驅動。

　　6月7日召開的國常會指出，“繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施”，強調“對于存量房產、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩妥把握、扎實推進”。

　　4月29日，自然資源部印發《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，其中指出商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓；商品住宅去化周期在18個月~36個月之間的城市，要根據當年度盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態確定新出讓的商品住宅用地面積上限。

　　除此以外，目前多數房企的運營重點都落在“保交樓”之上，在確保現金流處于安全閾值內的前提下，對土地市場預期也偏向審慎。目前看來，土地市場的回暖，還需樓市成交端的企穩，以及交付高峰過后才有望轉向。

　　成交趨淡

　　從全國的情況來看，一些城市由于市場熱度較高，土地市場也保持在相對穩定的狀態。

　　根據中指研究院數據，今年前5個月，杭州的土地出讓規模和出讓金額為全國最高。前5月杭州成交土地面積301萬平方米，攬金563億元。北京、上海的土地出讓表現也不錯。前5個月兩者的土地出讓金規模分別為465億元和423億元，北京的成交更是同比增長55%，上海則同比下降18%。

　　但整體看來，土地市場還是呈現明顯的縮量。

　　據中指研究院數據，今年前5月全國300城共推出各類用地4.5億平方米，處于2012年以來的低位；成交面積3.9億平方米，同比下降了23.8%，其中住宅用地成交面積同比下降35.2%。

　　房企的拿地意愿也并不強。據中指研究院統計，今年前5個月，百強房企拿地總額3146億元，同比下降26.7%，相較今年前4個月降幅進一步擴大。

　　從一線城市的情況來看，前5月一線城市供地面積同比減少近50%，成交面積減少35.8%，但成交樓面均價卻同比上升25.2%；二線城市土地成交面積、出讓金下降最為明顯；三四線城市土地供求則較為平緩。

　　可供對比的例子是，今年以來，深圳的住宅用地非常“惜售”，截至目前僅有今年2月成交了一宗龍華地塊，由中建壹品與湖北文旅聯合體以51.79億元競得，成交樓面價23914元/平方米，溢價率0.19%。

　　除了一線城市，二線城市中此前熱度較高的成都也在持續降溫。中指研究院數據顯示，今年前5個月，成都市共推出各類用地規劃建筑面積417.38萬平方米，同比下降47.8%；成交規劃建筑面積481.17萬平方米，同比下降53.57%。

　　典型的還有東莞，今年東莞僅推出了第一宗商住用地，但6月18日，東莞市公共資源交易中心發布了公告，宣告地塊因故終止掛牌招商。

　　審慎對待

　　雖然市場情況非常平淡，但是在當前的行情之下，一些有意沖規模的房企也在冒頭。

　　最為典型的是中建壹品，在前5月的房企權益拿地金額榜上，中建壹品以213億元排在首位，建發房產、綠城中國、濱江集團和華潤置地分別以201億元、157億元、144億元和143億元排在第二至第五位。

　　中建壹品是中建三局旗下的房地產開發平臺。去年以來，由于母公司的主營業務也受到市場周期的影響，中建系旗下各局都在發力房地產開發業務。

　　但與此并行的是，傳統的龍頭房企對土地市場卻更加審慎。可供對比的是，華潤、建發的拿地金額均比去年同期有所縮減。此外，去年的拿地大戶保利發展前5個月的拿地金額是55億元，招商蛇口為67億元，越秀地產則為38億元。

　　從土地市場的動作來看，上述房企對土地市場的審慎顯而易見。這從此前房企的表態中也能看到端倪。以華潤置地為例，其表示將堅持穩健的投資原則，堅持量入為出，聚焦高能級的核心城市，優先保障高能級城市的資源投放確保投資質量。越秀管理層也稱，“越秀地產堅持以銷定投的策略，聚焦核心城市，以效益為先，堅持穩健投資。”

　　一位龍頭房企的人士對21世紀經濟報道記者分析稱，“前兩年國央企對市場都還挺樂觀的，貸款各方面也都很受支持。但是今年明顯還是覺得銷售有壓力，而且前兩年賣得多交付壓力就大，我們要保質保量地交樓就得多儲備些現金，土地還是量入為出的原則。”

　　各地供應量縮減、房企趨向審慎，加之房地產市場的重點已經轉為“去庫存”，土地市場低溫運行或將是常態。

　　今年5月，自然資源部有關負責人稱，將出臺妥善處置閑置土地、盤活存量土地的政策措施，支持地方政府從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已經出讓的閑置存量住宅用地，幫助企業解困。這一政策也是近期促進房地產市場回暖的舉措之一。

　　中指研究院市場研究總監陳文靜分析稱，地方政府未來有必要結合當地實際情況，切實落實以人定房、以房定地的要素聯動機制，將增量土地供應與城市庫存及實際住房需求掛鉤，并加大存量土地盤活力度。

　　陳文靜建議，政策也需避免一刀切，因為當前城市內部的不同區域之間分化現象也較為嚴重，需要結合市場實際情況進行土地供應的合理規劃。在此過程中，地方政府“盤清家底”至關重要，只有捋清各城市存量規模才能科學決策，合理控制增量土地供給。