隨著成都6月土拍落下帷幕——除崔家店約59.1畝地塊終止以外,其余7宗、約282畝全部拍出。
令市場尤為關(guān)注的是三圣鄉(xiāng)兩宗連襟地塊,分別以20300元/㎡、19000元/㎡被錦江統(tǒng)建一并斬獲,宣告著板塊正式邁入地價2萬元+時代。
面對即將到來的7月,成都供地節(jié)奏進(jìn)入開閘放量階段,共有11宗、約637.2畝涉宅用地待字閨中,分別將于7月9日、10日、17日、19日開拍,出讓總起始價約112億元。
從出讓地塊來看,供地最多的是金牛區(qū)、成華區(qū),均有3宗;青羊區(qū)、錦江區(qū)、高新區(qū)、新都區(qū)、郫都區(qū)則各有1宗,依然延續(xù)“價高者得”拍賣模式。
本輪起拍價最高的地塊屬于高新新川約30畝地塊,達(dá)17500元/㎡,是板塊第二高起拍單價;緊隨其后的是起拍價均為17000元/㎡的青羊蔡橋約111畝地塊、錦江三圣鄉(xiāng)約47畝地塊。
此外,供地面積最大的地塊來自于青羊蔡橋,地幅面積約111畝,地幅面積最小的則是成華二八約16畝地塊。
“成都正在加大土地端供應(yīng),像新川、蔡橋、三圣鄉(xiāng)等核心板塊均拿出了核心地塊拍賣。”一位業(yè)內(nèi)人士表示,“大部分地塊的指標(biāo)都堪稱優(yōu)質(zhì),是房企補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲的好機(jī)會。”
但他也指出,以成都近期土拍表現(xiàn)來看,呈現(xiàn)出了“點(diǎn)狀高熱、分化加劇”現(xiàn)象,這表明房企在投資端依舊持謹(jǐn)慎態(tài)度,只有具備購買力、需求支持的核心地塊,才能促使房企拿地。
話不多說,讓我們重點(diǎn)看看熱門地塊。
①:1.75萬/㎡,新川起拍價第二高的地塊來了
這是高新新川今年首次供應(yīng)住宅用地,起始樓面價17500元/㎡,僅比保利·新川天珺地塊的起拍價低100元/㎡,位居板塊起拍價第二高。
地塊隸屬于新川板塊南片區(qū),隔街即是朗基·紫境府、人居·沁川林語和高新錦翰學(xué)校,且臨近生物醫(yī)藥創(chuàng)意孵化園。最近的地鐵站為6號線新川路站,約300米。
目前,整個新川樓市處于新房存量競爭階段,各大樓盤均有一定優(yōu)惠,以400萬元+級市場為主,但新房與二手房之間存在一定預(yù)期差異。據(jù)貝殼APP顯示,朗基·紫境府于5月賣出了一套約181㎡戶型,成交價為24495元/㎡。
一位業(yè)內(nèi)人士分析,地塊本身素質(zhì)較高,約30畝地幅面積適中且規(guī)整,配合2.5容積率很適合打造改善物業(yè),強(qiáng)排方案大概率將以南北板式小高層為主。
②:又見蔡橋,超百畝地塊+教育資源是亮點(diǎn)
今年以來,青羊蔡橋在土拍市場中的聲量巨大。
這宗約111畝地塊,是繼4月中旅以20300元/㎡競得板塊約44畝地塊后,蔡橋面向市場的又一次涉宅供地。
地塊一大價值點(diǎn)在于教育資源,600米范圍內(nèi)匯聚到泡桐樹小學(xué)(桐欣校區(qū)),石室聯(lián)合中學(xué)(紅碾校區(qū))、草堂小學(xué)(子美分校)等優(yōu)質(zhì)院校,相比起中旅約44畝地塊更為亮眼。
中國鐵建·青羊樾府、建發(fā)·書香云錦均緊鄰地塊,后期生活氛圍亦有保障,且相距地鐵4號線蔡橋站,僅約500米。
約111畝、1.8容積率賦予了地塊很高的想象力,也讓房企擁有巨大的發(fā)揮空間,但如何消化5-10%商業(yè)占比是一個考驗。
③:三圣鄉(xiāng)加碼,考驗在于如何消化商業(yè)占比
用炙手可熱來形容三圣鄉(xiāng)的土地市場,絲毫不為過——短短兩天時間,便連續(xù)以破2萬元/㎡單價拍出兩宗連襟地塊響徹樓市。
聚焦亟待于7月站上拍賣席的這宗約47畝地塊,由于含有10-20%商業(yè)占比,起拍價相比上訴兩宗連襟地塊略低,為17000元/㎡。
雖附近路網(wǎng)有待提升,但配套成熟度日益走高,地鐵13號線(在建)、30號線(在建)開通后,能為出行提供便捷;四川大學(xué)華西醫(yī)院(錦江院區(qū))、鹽道街小學(xué)(528校區(qū))、七中育才(銀杏校區(qū))、成都樹德外國語校區(qū)、駙馬小學(xué)和三圣小學(xué),能為醫(yī)療、教育環(huán)節(jié)作支撐。
地塊一大特色即是生態(tài)資源占有,緊鄰約15000畝三圣花鄉(xiāng)景區(qū),是之所以能引得房企爭奪的重要價值點(diǎn)。
地塊本身來看,緊鄰三圣鄉(xiāng)生態(tài)濕地公園是外部優(yōu)質(zhì),且約47畝、1.8容積率底色,大概率會落地一座高改產(chǎn)品,但商業(yè)占比如何消化是房企首要需思考的問題。
③:金牛茶花,兩宗連襟地將花落誰家?
時隔多年,金牛茶花也拿出了兩宗連襟地塊拍賣,分別占地約66.5畝、79.1畝,起拍價均為16000元/㎡。
作為金牛區(qū)城市界面煥新代表,茶花板塊的能級并不低,站位西中環(huán)地段,一街之隔便是在建的茶花文化聚落綜合體,附近被時代·天境、首開龍湖·紫宸和融僑·望云等住宅包圍,形成了濃郁的居住氛圍。
步行700米即是龍湖·西宸天街、頂峰·水岸匯景二期商業(yè)體(規(guī)劃中),以及茶店子小學(xué)、金牛實驗中學(xué)(行知校區(qū))、第二十中學(xué)、七中八一學(xué)校等教育配套,茶余飯后還可去到新金牛公園消閑。
“兩宗地塊雖分開拍賣,但尤為適合整體打造。”某房企負(fù)責(zé)人表示,“兩塊地合計約146畝、2.5容積率的底色,加之西中環(huán)站位,吸引到了很多房企的關(guān)注。”
④:崔槐板塊發(fā)力,一宗臨沙河+一宗臨學(xué)校
崔槐板塊在本輪土拍之中也拿出了兩宗地塊,兩者僅相距約500米,起拍價為13900元/㎡、14700元/㎡。
先看約17畝地塊,西側(cè)緊鄰沙河是其最大亮點(diǎn),且1.5容積率足夠低密,但受限于地塊沿塔山路呈狹長狀且有地鐵4號線貫穿而過,非常考驗房企的開發(fā)設(shè)計能力。
之于約36畝地塊,地塊周邊被十四幼兒園(知雅分校)、雙林小學(xué)(御風(fēng)分校)和錦匯東城小學(xué)包裹,擁有豐富的教育配置,大概率也將與約17畝地塊共享。
兩宗地塊附近還矗立著信和·御龍山、明信·鷺灣、魯能城等住宅,雖城市界面有待提升,但具備一定居住氛圍。
整體來看,兩宗地塊相距較近,地幅面積都不大,各中優(yōu)劣也有不同,將花落誰家也同樣備受市場期待。
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